火灾一线直播-既有建筑改造疑、难点发言稿
一、既有建筑改造的需求
既有建筑面积约613 亿平方米，大大小小的店铺、平均按每套房屋150平考虑，大约有4亿套房子，随着时间的推移，需要改造的量很大。为什么有改造的需求呢？
1、改善性能-原来的房屋旧了、在里面呆着不舒服，翻新一下让人呆着更愉快和舒适一些。
2、提升功能-有些建筑因为原来配置的功能不足，新增使用功能，如一个中小学校原来未配置多功能厅，现在要利用既有建筑提升品质，增设多功能厅等；或原来的办公建筑地势优越，改变为商业功能，以此更大发挥建筑的效益和功能；
3、实现增值-既有建筑改造翻新后，让房价涨涨，有些老旧小区外立面改造就是这种情况，改造之后呢，房子看起来新一点了，也相对好卖一点，价格也可以卖的贵一点点。
二、既有建筑改造有哪些难点呢？
1、使用功能的变化，《暂行规定》对于新建工程需要提供规划许可证，《暂行规定解答办法一》对于既有建筑改造需要提供既有建筑的房屋产权合法证明，根据历史火灾调查报告，房屋改变火灾危险性、改变使用功能住建消防给批了之后，棒子除了打到规划部门，还会更重的打到住建部门的屁股上。因为改变使用性质，规划说我不同意改变的，项目单位改变了性质，住建未按规定收取房屋改变性质的文件就擅自给批准了，这是非常难的第一关。项目已经建成了，审图单位也过了（有些审图单位会在审图合格证上备注好：需取得规划许可证后方可实施），建设单位已经租好房子，几十万上百万的租金都交了，图纸也出好了，不装修那是不可能的了。他也没办法，只能硬着头皮上，到最后住建消防部门不给批准，对于其他建设工程，《消防法》规定了未及时备案就处罚，不会责令停止使用，那项目单位就等着罚款嘛，反正一事不再罚，顶多5000元，还是给得起的。对于特殊建设工程违规投入使用，住建查到之后移交给综合执法局，罚款3-30万，罚了之后要责令停止使用，但是建设单位不停止使用呢？综合执法局认为只移交了处罚权，责令停止使用还是需要住建部门来执行，住建部门认为都移交了，现在也有点扯皮说不清。最后考虑营商环境，罚款之后通常就不了了之。
2、局部改造与整体的平衡：有些局部改变功能之后，对建筑的整体产生消防安全隐患。半个月前去现场看了的健身房，原来是办公建筑性质，现在改变为商业性质，原来的疏散门宽度、疏散楼梯宽度都不能满足商店建筑的不小于1.4m，然后设计图纸却把这部分打阴影。还比如一些住宅底部的商业网点，整体按住宅建筑进行设计，但是呢，商业网点将多间打通后已经装修好了，网点面积超过300m²了，那现在需要整体按照公共建筑考虑了，原来的高位消防水箱、室内外消防用水量、消防车道和救援场地都不满足公共建筑的要求了；前不久还有个其他城市同事来问，原来是二类高层公共建筑的，现场局部改变功能变成了不超过50M的多功能组合的一类高层公共建筑，改造面积七八千平方，已经到验收阶段才提出这个问题，问我怎么去解决，我也就只能说这项目批不了。
3、局部改造部分仅针对自己范围内的，未对原有消防设施的可靠性能进行复核，有些一类高层公共建筑里面就改一层，可是原来的楼梯间照明、疏散指示、防排烟通风系统连正常启动都不能实现，可是却不在图纸内，这都很麻烦，要这层的业主去全部调整好，修改好整个大楼的消防设备，感觉也很不现实。
三、如何去破局？
1、关于改变使用性能，住建相关部门能否直接明确建筑大类之间改变都不管，超出大类范围外的依法抄送规划部门即可，其他部门的事情，住建部门呢最好不要自己出文件给基层挖坑，消防合格意见书写清楚：仅对消防相关内容负责，建筑的合法性应取得相关部门认可同意后方可投入使用。防止权力的交叉，造成谁也不管的局面。
2、局部改造与整体的平衡，需要做一个设计前评估，评估不合格的就不得进行改造，需要推动第三方专门的评估单位，需要技术力量足够、认真负责的单位来做这个事儿。最好是由住建部门直接委托进行评估才能更加科学合理，能够畅通前后的阻碍。同时对原消防设施的可用性进行评估，制定相关表格，逐条列出来。原消防设施不符合要求的，明确哪些需要列入改造的范围，让改造单位综合评估权衡，要改造就得把这些内容一起弄，要么就不要改造。当然也不是所有有问题的消防设施都改，这样子小业主也资金也承受不住，需要改造的原消防设施主要还是影响此次改造的。至于资金，也可以联合消防救援大队，要求让物业共同拿出物业维修金共同改造。
结语：既有建筑改造的标准也要正式发布了，各地也陆续编制了一些地方标准，此次暂时不谈改造标准的事情，希望标准越来越完善，相关文件也越来越匹配实际，利于既有建筑改造项目的落地。
