上周我们写了华为进入青浦这篇文章引起不少讨论
未来3.5万名华为员工要搬到青浦
一个是中国最大的科技产业巨头，一个是大力发展长三角一体化的青浦
这件事本身背后就不是简单的人群迁移，数字变化，空间腾挪那么简单
大家也都知道华为员工在上海意味着什么，长期稳定的楼市购买力
说直白点，华为可能是在上海落户买房力量最为凶猛的大厂，几乎没有之一
无论他们扎根于何处，房子必然在考量范围内
所以，华为+青浦，这两者相遇迸发的能量，比想象中的还要高更深远
因此我们现在看到的，仍旧还不够
继市调了青浦商业发展、华为入驻青浦的变化之后
接下来的一个问题，也成为很多人正在关注的
华为，能改变青浦楼市吗？
答案是肯定的，或者这样说
华为，将会如何改变青浦楼市格局
最直观也最迅速的，首批仅3000名员工搬迁，就直接带来金泽这个远郊小镇的房租明显上涨
就拿当时市调的两个小区来作为参考，这里普通两房的租金接近翻倍
在华为没来之前，谁能想到一个距离上海市区超过五十公里的乡镇，租金能够有这种程度的变化
这背后我们也能看得出，未来伴随着3万多名员工的陆续转移
青浦在产业、商业活跃度、住房上都会有一定程度的变化
因此我们带着疑问，再次实地市调青浦
这次是看看这里，因为华为的到来，正在发生怎样的改变？
那些首批进入青浦的华为员工，他们的置业方向，具体是怎样的？
01
最近，青浦一个新盘销售数据变化，引起了我的注意
位于赵巷板块的华发虹桥四季，自从华为首批员工搬到西岑之后
来访的客户画像，开始有了越来越多真实的华为员工意向和成交的样本
在这个项目的近两个月的意向和成交客户当中，含华为量急速提高
目前为止，仅这个项目，华为员工的累计来访增加73组，成交28组，占比17%，正在跟进的华为意向客户3组
我也同步咨询了身边作为华为家属的同事，他表示确实在今年对象公司搬到西岑后，身边人都开始考虑在青浦置业
有了真实的数据+真实样本之后
我们也非常容易能够触摸到以华为为典型代表的新上海人
他们在上海置业存在着诸多痛点，比如
1、当华为搬到朱家角，如何平衡和另外一半的通勤距离？
2、远郊工作的新上海人，如何释放两点一线生活的“被囚禁感”？
3、哪些郊区目前的供求关系还算比较健康？
而这些随着公司地址变动，带来的一系列问题
让大量的华为员工，无法释放的置业需求，急需找到一个最优解
02
在深入了解了华为员工样本和画像之后
我又和身边一位今年真的在赵巷置业的同事聊了聊
很容易就能找到华为青浦客群置业的那条金线，而沿着这条金线找寻，答案总是指向了这个板块，赵巷
为什么很多华为员工家庭会考量赵巷，背后有着一套关于“最佳解决方案”的推演
不管是华发的销售经理，还是身边的华为家属同事都告诉我
华为员工的家庭结构大多为单方华为职工家庭，因此提供可选项这件事变得尤为重要
简单用客户需求画像描述就是，他们一方在华为工作，另一方多为在上海市区工作者
因此，对于这群新上海人来说，轨交是置业考虑首位
换句话说，需要兼顾与青浦西岑和上海市中心的距离，才能满足夫妻双方的通勤需求
到这里，答案就只有一个，沿着十七号线地铁去找房
那，赵巷为什么能够脱颖而出？
大家感受下，这个站点所处的地理位置，就是天生提供给华为员工家庭的最佳通勤解决方案
往基本的需求来说，赵巷位于青浦中枢位置，往西可以乘坐地铁17号线，7站地铁可达华为研发中心，往东5站地铁到达虹桥
地铁2号线和10号线，可以满足绝大部分上海市区通勤需求
而年底开通的机场联络线，更在这个最佳折中方案中增添了另一种可能性
万一双方未来工作有变动，通过17号线和机场联络线，连接大虹桥、闵行、张江三大产业区，有着海量的工作机会
这是基于工作的考量，回归生活的考量，赵巷仍是无法替代的选择
为什么这么说
这里是一个强资源导入板块，满足未来长周期的生活需求
商业上看是上海郊区巨无霸的存在，之前我们也做过统计
围绕着地铁17号线+大虹桥商务区，等于拥有约260万平的商业规模布局
回到赵巷这个小板块，牢牢将这两百多万商业规划里，最具有国际化品质的商业体纳为己有
这是地块鸟瞰图
示意图
赵巷一直以来坚持低密墅区建设，引进国际化生活配套
最近，青浦奥莱二期扩建中，即将成为全亚洲最大奥莱
除了奥特莱斯，周边的合生新天地、熊猫广场、元祖梦世界、山姆...每逢周末，人流车流如织
沿着嘉松中路走一圈
你会立刻感受到现代化的生活氛围，没有市区的拥挤，也不像朱家角那样偏僻寂寥
实景图
还有作为新上海人最看重的学区，目前嘉松中路附近投资3.5个亿的九年一贯制学校，正在紧锣密鼓建设中
这大概就是为什么很多华为员工会如此钟意这个板块的原因吧
而再往深了研究，我们可能要从楼市供需结构上，再深挖一层
大家都知道，青浦徐泾过去几年大量商品房供应
而赵巷在土地供应方面，相对节制了很多
赵巷核心区市西软件园，长三角智谷核心板块，未来计划导入人口约30万人
数据根据公开信息整理
但是整个板块供应的住宅用地，却有且仅有4幅，未来开发的商品房加起来仅有3000套左右
约3000套商品房供应对应导入的近30万人口，非常严重的供应不足
反过来看
没有过量的住宅供应，更多的土地留给了产业和生活配套
对比上游徐泾的超量供应，显然赵巷的供求关系是另一种状态
这样的供应，会让赵巷的楼市长期处于较为健康的
未来这个板块的新房进入二手市场后，毫无疑问有更强的竞争优势
我也终于感受到，一个给到华为员工最佳置业解决方案，为什么是这里了
03
好，再来回到产品内核本身
通过客户样本去观察，这些华为员工也确实踩到了一个在上海置业的好时机
首先需要解决的是他们的轨交敏感
华为员工普遍沿着地铁去找房，就会发现目前十七号线在售的项目中
距离地铁口最近的就只有华发虹桥四季，大约700米直线距离
和地铁口的距离优势就是这一切发生的基底
但是，到这里也才刚刚开始
而所谓的好时机，还有今年上海楼市产品力进入半年一迭代周期
当初华发也是在20多家房企的竞争中拿下赵巷这块地
不管是在市场外部因素还是内部，都在倒逼华发，不得不把产品做成标杆
所以会看到今年的华发
确实让人有耳目一新的感觉
最明显的，可以看到华发正在重塑公区审美
在上海今年高端改善项目能够看到的奢石，这次也从外到内全部铺满了
实景图
从社区大门、进入到大堂空间、再步入单元楼
都能看到大面块的奢石铺设、地砖拼花的设计
整体品质不会让你感觉这是一个五百万级的项目，可见今年上海楼市产品力下沉到郊区有多么的夸张
取悦用户审美的同时，也同步带来社区的功能性使用
于是，下一步是，让社区之美真的融在生活的细枝末节里
极少在上海看到能够将架空层的空间、细分、运营做得如此精致的刚需项目
不仅做了全精装交付，并赋予长期持续运营
有咖啡厅、书吧、会客室等大量活动空间，让架空层不再仅仅是一个过渡场所，而是客户真正可以停留可以使用的泛会所
再步入社区的园林，你会感受到来自于华南地区开发商对景观的执念
每一个转角，水景的精致，植被的参差，户外一些景观小品的设置
都在丰富客户回家归途的眼球，也在为生活增添一份松弛自由
然而以上这些都只是目前上海楼市好产品的标配
标配之上，依然还有叠加
来到室内，可以说是专门为类华为这样的科技人群量身定制了
这是一个被华为科技深度重塑过的房子
项目本身其实就是数字化社区，那些常规的智能体系，方方面面都已经囊括在内
实景图
比如无感归家、智慧灯杆、守护儿童安全的“天使之眼”全天候监控等等
而这次依托于华发和华为总部对总部的合作
因此也让产品未来的非标成了可能
不是普通刚改项目那样，而是前置化线路铺设，通过PLC连接，配置华为全屋智能主机，断网也能控制系统
依托的鸿蒙生态系统，上千个品牌型号的家电都能接入，满足不同客户的非标需求，可以实现智能场景更多元化、精细化
未来，整体华为生态资源的同步，华为智能人车家产品，互联互通
这就是在天时地利人和情况下，近乎是专门为华为员工量身定做的一个住宅产品
为什么会有这次华发X华为的合作
本质上也是契合板块未来人群的科创气质而量身定制
从前置化思考、前置化解决、前置化落地
华发交付了各种各样科创+生态的生活场景
未来也将会渗透在社区生活的每一个日常里
这也是客户为什么会选择用脚投票的原因
04
这何尝不是一个很好的样本
让我们看到的不只是围绕着产业导入各种资源
背后更大的议题，给到我们的思考是上海郊区应该如何通过打造产业，围绕人来发展
对于上海来说，未来的发展方向大致能够分为两种
一种是市中心城市更新，另一种就是像青浦这样的产业导入
我们可以预测到，接下来围绕着华为产业上下游的布局，利好的不仅仅是西岑一个地方
而是青浦可以因为华为，更有底气全面布局更多相关产业
最后带来的会是大量科技人员的引进，近期的华为3万人，网易2万人，市西软件园约15万人...
所以市调到最后，已经能够描摹出那些科技人员在这里的生活状态
我们说城市的发展带来的是市区的活力再生
但往往也伴随着郊区的孤独感、割裂感、和孤立感
所以如何为这些愿意留下来打拼的新上海人，打造真正属于他们的家的生态
就不是一个产业园、几个商业体能够提供的
而是像赵巷这样一个成体系化的生活解决方案
离公司很近，离市区不远，同时拥有工作+生活的最佳达到路径
下班搭地铁回市区的华为员工
而对很多外地人来说，这种家的感觉，还来自于老家和上海的距离
市调的时候，一位客户的反馈给我留下深刻印象，他说：
上海能够给他家的感觉，不仅仅是因为买了房
还有每次长假回老家，搭高铁或飞机回到虹桥，坐地铁几站就能到家门口的时候
那是一种你真的找到了异乡人融进上海这座城市的感觉
于是，我们畅想未来他们的生活状态，工作日乘坐半小时地铁通勤去园区
周末人潮汹涌的奥特莱斯
周末可以在周边各种不同业态的商业体里，溜娃、逛街、吃美食、看电影
想出上海，出趟国旅游也是极方便的，毕竟不到二十分钟就抵达虹桥机场
职住平衡的生活场景，这不正是当下所有新上海人都渴望的生活状态吗
因此，当三万多名华为员工进入青浦
产业的引进背后人的流动、最终留下
青浦楼市的格局，未来一定还大有可为
这是真叫卢俊公众号的第5751篇原创文章
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