快到年底了，站在这个节点上说
今年无论是从楼市调控发布的频率、还是强度，都当的上是政策大年
据不完全统计，仅上半年全国180多个省市就出台了超过360条
比如房贷利率的下调
今年以来5年期以上的LPR经过三次下调，10月已经下调至3.60%
不少地方的房贷利率甚至一举破“3”，创下新低纪录
广州、杭州等多个城市房贷利率“逆势”上调
11月6日下午官方宣布，自11月7日起广州地区主要商业银行或统一调整房贷利率，各家银行商业房贷利率按接近3%执行
二线热门城市也出现同样的情况
比起只调了一次的广州，杭州则更加急迫，在11月上调了两次房贷利率
这还得从今年上半年的杭州政策调控说起
今年5月31日，《浙江省调整优化个人住房贷款政策》通知发布，杭州首套房贷利率调整为LPR-70BP，而此前为LPR-20BP
这一次性就减了0.5个百分点
于是当今年10月21日，LPR降到3.6%之后，杭州的首套房贷利率就自动下调为
3.6%-70BP=2.9%
不过杭州2字头的时代只维持了半个多月
从11月8日起，杭州首套房贷利率从2.9%上调至3.0%，二套房贷利率与首套保持一致
随后11月30日，又再次调整到不低于3.1%
02
为什么房贷利率要调整回到3%
其实从调整的城市名单不难发现，基本都是热门的一二线城市
而说到回调的第一个重要原因
是因为商业贷款利率几乎快要和公积金形成“倒挂”了
我们先来看看这些年公积金贷款利率情况
截止到今年10月，商贷利率和公积金利率已经非常接近，相差仅0.75%，不足一个百分点
这是自2002年以来，“利率差”首次低于一个百分点
再加上各城市BP基点的下调，已经与公积金的2.85%非常接近
如果商贷利率继续下调，将和公积金利率形成倒挂
但其实公积金贷款原本是一种政策优惠，低成本和低利率是它的核心优势
一旦倒挂之后，公积金贷款或组合贷反而不如纯商贷划算
那么公积金有没有可能也下调呢，通过下调公积金来拉大利率差
短期内可能性不大
看看以往的数据就能推测一二，从2015年8月到现在，十多年的时间，公积金利率只调整了2次，而商业贷款利率调整了十多次
公积金的优势之一就是非常稳定，调整缓慢
所以公积金贷款其实在我们的房贷中类似一种“兜底”的存在
健康的市场应该是公积金和商业贷款有序合作
这样看来，公积金利率和商贷利率不大可能“卷起来”
那么由此又引起第二个问题
各大银行的商贷利率“卷起来”了，又可能引起金融风险
我们必须承认一个事实，银行说到底还是一个金融机构
对银行来说，首先是有盈利需求的
我们个人住房贷款就是银行最优质的盈利资产
所以当房贷利率持续走低，银行很容易为了争一时的高低而陷入内卷当中
而广州上一次新房月网签破万，还是在2023年3月，时隔超过一年半
不仅是广州，这一波增涨可以说是全国性的
据中指院数据，9月底新政之后，10月、11月的房产市场都呈现不错的成绩
这些城市房地产量价双回升，也给了银行上调房贷利率的“勇气”
当然，更进一步探讨这件事
就是这一次各城市房贷利率的回调又将持续多久
03
未来的房贷利率还可能上涨吗？
盘点资料，我们发现，这不是今年第一次出现回调房贷利率的现象
早在今年3月份，河北省市场利率定价自律委员会曾经发出过一份红头文件
内容显示自2024年4月份起，石家庄市将调整首套房贷利率的下限，从之前的3.45%上调到3.75%
虽然当时的LPR还是3.95%，也就是说石家庄上调之后还是比当时的LPR低的
这件事挺有意思，简单来说就是
石家庄在今年4月之前执行的都LPR-50BP的首套房贷利率
之所以会调整成为LPR-20BP，是因为石家庄的新建商品住宅销售价格同环比连涨3个月
而根据当时的调整机制，出现这样连涨情况的城市，首套房贷利率的下限需要调整为当时的LPR-20BP
也就是3.75%，所以出现了一次回调
所以你会发现，其实国家对于市场的调控一直都在有条不紊、有理有据的进行
那么我们再回到现在的节点，看看未来的房贷利率
04
站在快到年底的时间点上回头看
从九月底全国开始的一波新政和接二连三的调控
市场调控的力度和速度比我想象的更快更强
而房贷利率的调整其实也可以作为一个粗略的标尺
正是因为调控起到效果，楼市出现回暖，房贷利率才会快速地做出反应
所以其实这样的回调反倒是一个不错的信号
说明市场真正的“止跌回稳”住了
那么这一轮迅速又短暂的房贷利率调整对你有没有影响
一起在评论区聊一聊
以上为正文，来自Once
这是真叫卢俊公众号的第5732篇原创文章
