房价连续跌了四年，仅用三天就回升了，楼市拐点到了吗？

楼市 2024-10-31 17:24 广东

国庆节前，各种利好消息频繁出现于楼市，除了银行继续下调房贷利率和首付比例外，上海、深圳等城市也在逐步放松非核心区域的限购政策。因此，不少潜在的投资者开始考虑入场。结果是，经过四年的持续低迷后，仅仅三天时间内楼市便重新活跃起来。

那么，一线城市如上海、深圳放宽购房限制，以及银行降低首付比例和房贷利率，是否能彻底改变当前房地产市场的走向？楼市的拐点是否已经到来？我们认为，各种对楼市有利的政策可能在短期内刺激成交量回升，但这样的现象很难持久。因为一旦地产市场调整趋势确立，就不容易逆转。

目前的情况显示，存在以下四个未得到根本解决的现实问题，这使得楼市拐点在短期内难以实现。人们期待的房地产转折点并不会如愿出现。

首先，房地产在家庭总资产中所占比例过于偏高。

经过20多年的房地产繁荣期，我国居民家庭的房地产资产已占总资产的77%，而金融资产仅占23%。这样的比例显得有些偏高。相较之下，西方发达国家居民家庭中，房产只占40%的总资产，其余60%则为金融资产。

从这个角度来看，许多家庭在我国不仅将所有财富集中于房产上，而且也使得住宅在家庭总资产中的比例达到了极限。要想降低房产在居民家庭总资产中的占比，未来只能依靠房价的进一步下跌。因此，目前国内房价的拐点仍未显现。

其次，房屋的过剩已成为不容置疑的现实。

目前，无论是各地区的存量房，还是新建商品房，均出现了严重过剩，房价的转折点似乎不会到来。根据去年的住房和城乡建设部的数据，我国拥有6亿栋住宅，如果每栋居住5人，那么可以容纳30亿人口。此外，这一数字还不包括每年新增的数百万套商品房上市。

显然，国内的房地产市场已经出现了严重的供过于求现象，已经从卖方市场转变为买方市场。想象一下，在当前供应远超需求的情况下，声称房价马上会迎来历史性的拐点，这实在是不切实际。

第三，各地的房价与收入水平依然过高。

目前，二三线城市的房价与居民收入比例在20至25之间，泡沫相对较小。而一线城市如上海和深圳的这个比例则超过40。这表明，当地居民需要不吃不喝超过40年才能够买下一套商品房。以上海为例，普通家庭年收入约为15万，而购买一套90平米的商品房至少需要600万。可以想象，在这种高企价格远离当地居民实际收入、未能回归合理价格区间并与居民收入挂钩之前，是不可能出现市场拐点的。

第四，租售比过于不合理，购房还不如选择租房。

与高房价相比，房屋租赁市场的价格更能真实反映情况。通常情况下，当租客觉得购买房产更加合算时，购房的潮流才会出现转折。然而，目前买房显然不如租房划得来，因此年轻人更倾向于选择租住而非购买。

以上海为例，一套90平方米的房子年租金为10万元，而市场价格却高达600万元。这表示，投资者若希望通过出租回本，需要整整60年的时间。显然，目前的房地产市场仅具投机价值，缺乏真正的投资吸引力。在这种情况下，楼市不可能出现拐点。

综上所述，基于四个原因，我们认为现在还不是楼市的拐点。希望想要投资或炒房的人要保持谨慎，不要因为盲目追逐底部而成为接盘侠。

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