协力案例 | 帮孩子把房产要回来

乙女找到笔者时，处于人生中最无助的时候——离婚，带着孩子，微薄的收入，前夫不支付抚养费，还要照顾老父亲，本来还指望离婚时帮孩子争取到房产，但房产已被前夫卖掉，并办理了过户登记。现在乙女最大的诉求就是帮孩子把房产要回来。

哪怕只粗略的了解案情，笔者已经充分感受到了本案的难度。在我国，不动产的确权采用登记制，房产证（确切的说，应该是不动产登记簿）上是谁的名字一般认为房产就是谁的。本案中房产证已登记了丙某的名字，而且丙某还实际占有房屋，由此想要取回房产，难度可想而知。

至此，笔者对案件也尚未有处理思路。

聊以慰藉的是，当事人乙女也充分认识到案件的难度，自行检索了法条和案例，还就案涉房产进行了异议登记——当然，这也意味着我方必须在15日内起诉，否则异议登记将失效。

在取证过程中，笔者掌握了如下信息：1、通过考察市场，了解到甲男向丙某的出售价格远低于市场价；2、通过房屋之前的承租人，了解到丙某购房前未曾去实地看房；3、通过对丙某的工作地进行实地暗访，了解到丙某是一名职业房产中介。

至此，笔者对本案已经有了一个两步走的思路：第一个诉讼，起诉甲男和丙某，主张二被告的房屋买卖合同因恶意串通而无效，由此丙某需将房产退还给甲男；第二个诉讼，起诉甲男，要求其继续履行离婚协议，将房产过户给孩子。

其中难度最大的当属第一个诉讼：我方作为非交易方，要证明交易双方的合同因恶意串通而无效。本来恶意串通在很大层面上属于双方的心理状态，而当前并没有技术能读取人的心理，这怎么来证明呢？再者为了维护交易的安全稳定，当前法院并不会轻易认定合同无效。

因此虽然已收集了24项证据，笔者总觉得要想打赢还差点意思。但时间紧迫，我方已无退路了，讨论后我方随即发起第一个诉讼并保全了案涉房产。

第一次开庭就长达近6个小时（可见诉讼不仅要脑力还要体力啊）。我方乙女本人到庭，而甲男方面只有律师到庭。我方立刻对被告的出庭人员提出异议——依据民诉法解释的相关规定，我方认为本案必须被告本人到庭才能查清案件基本事实，故申请法院传唤甲男本人到庭，如其拒不到庭，应当拘传其到庭！

此举并非为了真正实现让甲男到庭，而是为了表明我方的态度，即我方是光明正大、理直气壮的，是想要直面对方的；反衬出对方是一种躲闪的姿态。

在双方进行初步的举证质证后，虽然种种证据反应二被告的交易有诸多反常的因素，但案件似乎陷入了僵局，处于二被告恶意串通的嫌疑很大，但又无法拍死的状态。

在开庭前的准备阶段，笔者光是开庭提纲就写满了4张纸，22个问题就是其中的一部分，涉及二被告的职业、二被告之间的关系、二被告交易前的沟通、价格的确定、房屋的状态等。到了发问环节，笔者果断向丙某抛出问题并不时追问，还要求被告丙某本人回答，代理律师不得提示。在我方的强大攻势下，丙某果然露出了破绽。

之所以在起诉时没有把子弹全部打出去，是因为举证的时机也很关键（这是法律条文里不会教你的哦）。在回答问题的过程中，丙某闪烁其词，表示当前无工作，购房时对离婚协议中房产赠与一事不知情，意图强调自己没有恶意串通的行为。此时笔者提交了事先准备好的补充证据：通过工商内档和暗访时的录像、照片，证明丙某系职业房产中介，理应比一般的购房者有更高的职业敏感度；通过存量房买卖合同，证明丙某未按约定支付房款；还补强了同小区房产市场价格的证据……笔者待对方露出破绽后再当庭立即提交反击的证据，效果不错。

虽然我方做了大量工作，但笔者认为本案最大的转折是法庭要求被告丙某当庭提供其与甲男的微信聊天记录，为此中间专门休庭了1小时，法庭将168页聊天记录全部拍摄并当场打印。其中有两句话很关键，是甲男对丙某说：不卖，我儿子的卖不了……我那个房可能有点后续问题，我前妻不同意卖，所以我需要尽快过户……。

在丙某掌握上述情况下，还配合甲男交易和过户，结合之前已举证的交易价格畸低、丙某购房前未看房、二被告未按协议约定交房和付款等反常行为，二被告的恶意串通基本可以坐实了。

针对之前的庭审情况，我方在第二次庭审时提交了补充证据（三），继续深挖甲男与乙女的聊天记录，证明甲男在了解到乙女有可能起诉的情况下，立即办理了过户。也解释了甲男和丙某在未按协议约定交房和付款的情况下就着急过户的反常行为。

由于案涉房产原本属于甲男的父母，故不仅仅是甲男，甲男的三个姐姐也都享有继承权，只有三个姐姐都放弃继承，甲男才有完整的处分权，这也是法庭必须查明的事实。此时令笔者意想不到的是，经过沟通，甲男的三个姐姐居然都作为我方证人出庭了（此处当事人真给力）。在庭上，三人都明示放弃继承，同时她们并未偏袒甲男，而是一致表示房产应该交给孩子。这也说明公道自在人心呀。

一审法院给出的理由有三：一是二被告存在恶意，甲男已在离婚协议中承诺将房产赠与孩子，丙某则是明知房屋存在权利瑕疵，依然配合甲男签署房屋买卖合同，并办理过户。二是二被告存在串通行为，其曾共同商讨过应对策略，对后续问题有心理预期，在房屋买卖过程中相互配合。三是该交易损害了原告的合法权益。

合同无效带来的后果是丙某应当将房产退还（变更登记）给甲男。

由于对一审判决不服，二被告提起了上诉。在二审中甲男主张，依据法律的相关规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与，赠与人的经济状况显著恶化的，也可以不再履行赠与义务。

但我方认为，离婚协议中的赠与不可撤销：

1、 离婚协议中的赠与有其特殊性。赠与人往往是为了换取对方的同意协议离婚而做出的承诺。这个承诺虽然表面看起来像是一份赠与，但实质上却是赠与人应对方要求所承担的义务。

2、 夫妻双方基于离婚事由将财产处分给子女的行为，可视为一种附协议离婚条件的赠与行为，隐藏了一定的对价。在双方婚姻关系已经解除的前提下，基于诚信原则，不能允许任意撤销赠与，主要是防止恶意利用赠与的撤销达到既离婚又占有财产的目的，不仅给子女或原配偶造成了经济损失和新的精神伤害，也给社会带来了不诚信者反而受益的负面影响。

3、 该赠与条款是与双方解除婚姻关系、夫妻共同财产分割、子女抚养权及抚养费承担等问题紧密相连的，其中任何一方有可能是因为放弃了分割夫妻共同财产的权益而作出赠与意思表示。因此，将房产赠与给子女的约定不能简单认定为父母对于子女的无偿赠与，更不能将其与离婚协议的其它内容割裂开来。从本质上来说，离婚协议中的赠与是具有人身属性的财产分割协议的一部分，如果订立协议时不存在欺诈、胁迫等情形的，赠与方不得反悔。

最终，二审法院吸纳了我方观点，驳回上诉，维持原判。至此，第一个诉讼办结，丙某应当将房产退还（变更登记）给甲男。

为快速推进案件，我方在第一个诉讼办结后并未申请执行，而是直接发起第二个诉讼：要求甲男履行离婚协议将房产过户给孩子。

但此时的问题是房产仍登记在丙某名下，法院认为尚不具备甲男直接过户给孩子的条件，最终判决待房产登记在甲男名下后，甲男再进行过户。

关于这一点，笔者目前的内心仍存疑——即便房产未登记在甲男名下，但并不免除甲男在离婚协议中的过户义务，况且此时甲男本来就应当先和丙某办理过户手续，创造过户给孩子的条件，所以“房产未登记在甲男名下”这一问题至少在案件审理阶段是可以忽略的。

丙某应当将房产过户给甲男，甲男再将房产过户给孩子，故笔者起初的构想是两步并作一步，直接由丙某过户给孩子（之前有案例可以越过中间环节直接过户的，只是案情有区别），但与法院执行局多次沟通未果，理由是程序上无法实现。

无奈笔者只能将两个案子分别申请执行，这样又带来一个问题：甲男一旦取得房产立即再次售出怎么办？难道我方再打一次无效？

经笔者与法院执行局再次沟通，两个案子分别申请执行，但一并提交材料。法院执行局分给同一名执行法官处理，最大限度的无缝衔接。

于是，笔者在法院拿到了第一个案件的协助执行通知书后，立即赶赴不动产登记中心办理了房产的变更登记，将产权人变更为了甲男。为了保险起见，乙女当场再次办理异议登记。第二天，笔者在法院拿到了第二个案件的协助执行通知书，立即再次赶赴不动产登记中心，顺利将产权人变更为孩子。

孩子在取得房屋产权后，完全可以和乙女入住进去，但此时甲男因为经济状况恶化且没有其他住房，尚住在里面。理论上乙女可以替孩子主张要求甲男搬离，甚至采取强硬的手段。但和笔者讨论后，乙女权衡再三，最终没有走这条路，理由很简单——为了孩子。

1、 紧急状态下，不能等完全具备条件了再起诉。很多线索是随着程序的推进逐步挖掘到的。

2、 准备就是一切。笔者自认为不属于反应很敏捷的人，因此每次开庭前，笔者都会制作庭审提纲，模拟庭审的全流程。内容包括对方答辩后我方如何回应，哪些证据分别在什么情况下提交，质证环节哪些要点在第几页第几行需要提请法庭注意，发问环节要准备哪些问题，对方回答A或B后分别如何追问，辩论环节针对哪些可能遇到的争议需要重点论证的等等。

3、 重大复杂案件的胜诉是各方因素综合作用的结果，律师的努力固然有，但离不开当事人的配合，更离不开法院的理解。

最后——衷心感谢前资深法官，李瑞娜律师对本案的大力协助。

（为保护当事人隐私，经当事人同意本文人物采用了化名）

（由于时间线较长，笔者凭回忆描述的案件细节或与当时的情况有所出入，但总体思路一致）