临近过年，杭州又开始整幺蛾子。
1月24日，杭州土拍中的申花民生药厂地块以71.25%的溢价率，64834元/㎡的楼面价成交。
这是，
杭州取消限价之后，第一块超预期的地王！
等等，
对杭州市场还算关注的朋友要提出疑问了：
10天前，滨江以溢价率62%，38859元/㎡的楼面价拿下了萧山北干西地块；
1个月之前，中天和海威联合体以溢价76.5%，37064元/㎡的楼面价拿下萧山北干东单元地块。
同样都是地王，怎么你申花民生药厂地块就是超预期？
接下来，江月就给大家好好掰扯掰扯。
首先，看容积率！
本次土拍的申花民生药厂地块容积率2.6，按照常规的设计，那就是高层产品。
萧山北干西地块容积率2.0。
萧山北干东地块容积率1.8。
两者均是低密地块，将来是洋房叠墅的胚子。
土拍中，往往都是低密地块能拍出更高的溢价，如今杀出了民生药厂这个异类！
其次，看产品！
很多朋友大概不知道，不同行政区之间的土拍出让细则是有差异的。
以申花所在的主城区以及萧山区为例，其中一个特点是——
主城区不能做排屋，而萧山可以。
也就是说，
民生药厂的产品上限，最多不过是高低配设计下的高层和叠墅产品。
萧山的地块，则能卖排屋。
再说句大白话，
萧山的地块，能让开发商赚取更多的利润。
这才是萧山地块超高溢价的根本原因。
更是，申花民生药厂地块是杭州取消限价之后的第一块超预期地块的原因。
不信，你看——
上城区城东新城安琪儿地块，楼面价40479元/㎡和溢价率35.3%，打破了保持8年之久的城东新城板块地价纪录；
滨江区西兴地块，楼面价44672元/㎡和溢价率59.78%；
上城区钱二绿城玉澜月，楼面价50717元/㎡。
与申花民生药厂地块比起来，它们都成为了弟弟。
再来看！
此次出让的申花民生药厂地块，区位并不算顶级。
申花板块的划分北至留石、南至余杭塘河，内部以萍水街为界，又可分为申花单元和庆隆小河单元。
你看民生药厂地块，位于余杭塘河以南，说是申花，实则湖墅，但其所需配套，如地铁、商业全都得依托于申花。
姑且，称之为“申花边角料”吧！
再看，更具对比性的参照物来了！
此宗地块旁边的两个新盘分别是霞映锦绣里、颂映传麒府。
霞映锦绣里，容积率1.3，楼面价44442元/㎡；
颂映传麒府，容积率2.8，楼面价39038元/㎡。
民生药厂地块甩了它们20000元/㎡。
现在，我们就是可以给申花民生药厂地块打上几个标签了。
高容积率；
拥挤的高层与叠墅产品（算不得顶级改善产品）；
申花边角料；
就是这么一宗地，以贵了隔壁20000元/㎡，以64834元/㎡的超预期楼面积，成为了杭州新单价地王。
所以，民生药厂一成交，隔壁小区的业主立马就开香槟庆祝了——
啥也没干，房价涨两万。
能不庆祝吗？
不过，这里江月就有个大疑问了——
地价都到6万多了，以后产品不得定个8万、9万？
咋卖啊？
捅破一切的地价。
以目前的市场情况，申花民生药厂地块的价格已经把申花的价格体系刺穿了。
已知的是该地块64834元/㎡的楼面价，无差别吊打申花已出让的常规、低密地块。
更进一步讲，
64834元/㎡的楼面价比申花的房价还贵！
以该地块的隔壁的两个项目为例，
颂映传麒府新房限价55000元/㎡，民生药厂地块光是楼面价就甩了其10000元/㎡；
霞映锦绣里新房限价65100元/㎡，基本与民生药厂地价持平，但别忘了霞映是容积率为1.3的洋房、叠墅类的产品，本身就有高溢价率。
再进一步讲，
民生药厂的新房售价，要突破申花的二手房天花板。
前面，我们已经说过了，民生药厂楼面价都到64834元/㎡，新房不得卖个8、9万。
目前，申花二手房大致分以下几个价格梯度
1.以杭樾润府为首的次新，单价5万/㎡上下；
2.老牌标杆东方福邸以及九龙仓天珏，单价6万/㎡上下。
民生药厂的地价，就高于这些小区的二手房价。
3.沁园、滨融府品质标杆，单价7万/㎡。
4.申花天花板首开金茂府和锦绣之城，单价7.5-8.5万/㎡。
可以预料，
民生药厂将来的定价，势必要捅破申花的房价天花板。
所以，会好卖吗？
这个咱们看一眼流速就知道了。
以12月份的申花二手房成交为例，
首开金茂府共成交5套房源，单价区间为7.4-8.6万/㎡；
锦绣之城共成交2套房源，单价分别为7.7和7.9万/㎡。
申花两大房价天花板，单月合计成交了7套。
2024年全年，
首开金茂府共成交34套房源，锦绣之城共成交28套房源。
申花两大房价天花板，2024年合计成交62套房源。
与此同时，
2024年，申花板块共成交了1547套房子。
金茂府与锦绣之城的成交量，仅占了4%。
由此可见，
到了8万左右的单价，申花的二手房流速相当慢。
民生药厂地块容积率2.6，建筑面积8万多方，哪怕做高低配，大约也有几百套房子要卖。
以此流速计算，即便把申花将来的所有顶级购买力都聚集到这个楼盘上，那也得去化个好几年。
所以，在我的眼里，
民生药厂地块超高溢价率的背后，存在着如何平衡定价和去化的难题。
真不一定能好卖呐！
给钱就莽的开发商。
截至目前，我们唯一能确定的是，开发商对市场有着绝对的超高预期！
否则，
不至于地价一举创下杭州新高；
不至于地价冲破了新房限价；
不至于地价冲破了二手房价。
一场土拍，开发商把杭州市场价格体系的三条红线全给截断了！
这不是超高预期，还能是啥？
那么，
开发商高预期来自于哪里？
最朴实的一个原因就是，
有钱！
咱就以滨江为例，
2024年，滨江集团融资余额为305亿，融资利息为3.4%。
堪比房贷利率一般的融资利息。
这就是开发商有钱的原因！
从去年10月开始，开发商到银行贷款从审核制将变成备案制。实操层面讲，就是省掉了“审批”环节，让更多房地产开发项目可以更快进入白名单获得融资。
同时，贷款利率同步下降。
这让开发商能更容易拿到便宜的钱！
此外，开发商发债成本也在下降。
2024年，保利的融资成本为3.62%，同比下降7个百分点。
2024年11月末，保利、金地等几家房企，光靠发债就拿到了300多亿。
等到今年年初，许多开发商基本已经不缺钱。
现在，开发商面临着新问题。
没地！
以杭州为例，
2024年，杭州总共出让72宗宅地，同比2023年接近腰斩。
2024年，杭州共卖出7万多套新房。
目前，杭州数得上号的在售项目大约还有20个左右。
这些项目均分到各大开发商手里，每家大约能分到一两个。
开发商手里的货确实不多了。
尤其是杭州取消限价之后，能提高货值（能多赚到钱）的核心地块更是寥寥无几。
我就掐着手指给你数吧——
望阙南、滨江寰宇西地块、城东安琪儿地块、萧山北干地块。
就这么几宗。
看着这些地块一个劲地造叠墅、造排屋，卖一套房子赚好几百万。
真能把其它没抢到地的开发商馋哭了。
这，
就是开发商不断把民生药厂地价推高的预期！
当然，
开发商也坚信明年的市场一定会更好！
你要问我是什么理由？
抱歉，我本人没什么任何理由，但可以替开发商回答你一下：
这是我用钱投票出来的立场！
付诸实际的行动，远胜过千语万言。
新的锚已经出现。
我们说过，申花民生药厂地块的楼面价新高，让申花业主直接开起了香槟。
因为，民生药厂地块捅破了整个申花的价格体系，而申花全体成员与有荣焉——
你带头涨个20000元/㎡，我跟着你涨个10000元/㎡不过分吧？
事实上，
全杭州的目光都聚焦在申花。
民生药厂地价6万多，新房要卖八九万，
那么，
本来新房限价就更高的钱二，以后地价要拍多少钱？新房得卖多少钱？
逼格更高，皇城根下的望江新城，以后要卖多少？
滨江区政府要卖多少钱？
奥体、钱江世纪城要卖多少钱？
当滨江把民生药厂的地价拉到了土拍市场的新高度，超越了新房限价以及二手房价时，就已经注定——
杭州市场的锚再也不是新房限价，而是民生药厂地块！
核心地块的竞价，得以民生药厂为锚。
核心新房的定价，得以民生药厂为锚。
二手房想涨多少钱，还是得以民生药厂为锚。
到底会不会涨，我不敢确定。
但是！但是！
明年的杭州市场，一定会相当精彩。
最后，再留个二维码。
民生药厂这个注定精彩的项目，大碗仍会关注其后续的设计方案，价格定位。杭州市场是否会顺势跟涨，我们也会持续跟进。
同时，年后我们还将展开各个重点城市的调研之旅。
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