彻底被套牢的一批人。
看到了这一批房子，我才总算明白什么叫彻底被套牢。
所谓“彻底被套牢”，不是小区投资客踩踏出货，狠狠割肉，压低了整体均价，更不是自家的房子亏太多，到了舍不得卖的地步——
而是，想卖也不能卖。
去年底，浙江政务网上出现一则这样的建议：要求撤销古墩彩虹轩限售。
好巧不巧，这个小区我大概是有些了解的，今天就带大家扒一扒该小区的前世今生。
古墩彩虹轩小区全称钱江古墩彩虹轩，位于杭州三墩北板块。
想要了解一个小区，你就得先解析其所在板块的价值。
在彩虹轩摇号的2021年，三墩北板块是这样的：
一、西湖区的刚需圣地。
三墩北板块限价2.81万/㎡。
在西湖区能买到单价不到3万的新房，还要啥自行车？
二、投资门槛超低且倒挂差超高的万人摇板块。
2021年，三墩北二手房并不便宜。
如景溪北苑、都市阳光乐苑等经济适用房，单价大约在3万/㎡。而一些优质的次新房，如西雅图，单价能达到4-5万/㎡。
三墩北，最贵的一套房，单价高达6.3万/㎡。
从2.81万/㎡到4-5万/㎡，甚至6.3万/㎡，极致的倒挂差，让三墩北收获了数万名刚需粉丝。
三、阿里巴巴与三墩北结下不解之缘。
三墩北隔壁的云谷板块，承载了阿里的大量产业。
阿里云全球总部、菜鸟产业园区……那年，上万名阿里员工从未来科技城迁徙至云谷。同时，云谷还有西湖大学、数十家独角兽企业。
更重要的是，
当年的云谷没有住宅规划。
于是，
居住需求全部流向了三墩北。
当年的三墩北，房租高得惊人。
2022年，三墩北品质新房紫璋台交付，96㎡的三房能租个5500元/月，139㎡四房能租个6500-7500元/月。
这，就是当年的那个三墩北，集西湖区主城光环、超级倒挂差、密集产业于一身。
由此，
当年的钱江古墩彩虹轩热门得一批。
当年，彩虹轩二开216套房子，有房户需要165个月社保才能入围摇号，而入围摇号的足足有2181人，中签率9.9%。
那时候的杭州有这么一条政策——
中签率低于9.9%，新房限售5年。
也就是说，
当年的钱江彩虹轩的业主，明知限售，情愿限售。
没办法啊……超级倒挂摆在你的眼前，身边的朋友都告诉你：“摇到了，就赚一百万。”
换你，你也情愿限售。
2025年，反转开始。
根据浙江政务网的信息，要求撤销彩虹轩限售的内容描述中有这么一句话，大体意思是：
从2021年摇号，到房子解除限售，需要9年。
彩虹轩业主们在这套房子，被困住了9年。
人生有几个9年？
咱先不说这9年，咱就说说从2021年到2025年，从摇号到房子交付这段期间，发什么了啥。
现在的三墩北，大概是这样的：
2024年12月，三墩北品质标杆西雅图成交10套房源，成交均价约2.97万/㎡。目前，彩虹轩部分非限售房源的诚心挂牌价在3.1万/㎡。
房租方面，目前彩虹轩89㎡三房最低的一套是3500元/月。
同时，云谷现在也有新房上线了，限价28000元/㎡，比彩虹轩IPO价还低了100元/㎡。
高倒挂、高房租……曾经的优势，如过眼云烟。
这大概才是彩虹轩业主的真正心声吧：我想逃，却逃不掉。
哦，对了。
彩虹轩业主们还有这么个撤销限售的论据：2024年10月，国家层面的政策在主张取消限售。
事实也确实如此。
2024年以来，南京、西安、长沙，甚至连杭州周边城市都在取消限售。
但是！
杭州官方对于限售的态度没有丝毫变化：暂时未有调整的消息。
从杭州实行限售政策以来，大约有超3万套限售房源。除了部分顶级红盘仍有投资收益外，大部分都泯然众人矣。
官方回复一出，3万名业主都露出了苦笑。
杭州的限售与全国各城市的限售，从来不是一个逻辑。
全国那么城市，为啥就杭州不取消限售？
还真不是杭州逼格高。
你看，连深圳都在去年10月取消了限售。杭州再强，还能强过深圳不成？
我把各个城市曾经的限售政策做个整合，大致情况如下：
西安，
所买的新建商品房（新房）在商品房买卖合同网签备案满3年且已取得《不动产权证书》才可以出售。如果买的是二手房，在取得不动产权证书满两年后才可以出售。
长沙，
2018年，长沙出台全国最严限售政策。
取得房产证满四年方可上市交易。
此政策持续到2023年9月份，长沙二手房稍微解除了限售限制，从原来必须房产证满四年改为网签契税票满四年。
南京，
2022年，南京限售条件从“取得《不动产权证》满三年后方可上市交易”调整为自合同备案之日起满三年后方可上市交易。
大部分城市的限售基本都如西安、长沙这些城市。
此类的限售的特点是全面性、无差别化的限售。
只要你买了这类城市的房产，那么势必要熬过一个限售期，做不了“快进快出”的操作。
杭州的限售政策就很复杂了。
一是本市限购范围内，新建商品住房项目公证摇号公开销售中签率≤10%的，自取得不动产证之日起5年内不得转让。二是以优先购买方式取得的热点商品住房，限售时间从“自买卖合同网签备案之日起5年内不得上市交易”调整为“自取得不动产证之日起5年内不得转让”。三是补充高层次人才转让本市限购范围内住房的，须在本市限购范围内无自有住房记录满3年，方可享受高层次人才优先购房。
给大家翻译一下，杭州有三类限售房。
中签率≤10%的限售房，如彩虹轩；
部分热点板块的楼盘限售，如诞生万人摇的板块；
杭州市认定人才的限售，因为这类购房群体有摇号政策资源倾斜。
如果你还是不能理解，那就请记住——
杭州的限售，是掐尖型的限售。
一个有楼盘，如果越是有投资价值，能吸引更多人抢着买，就越有可能限售；反之，则不限售。
对比之下，
你就该明白杭州限售政策与其它城市的不同了。
杭州，确实不负操盘大师之名，实行的是一场精准的手术。
其它城市，用的则是一刀切政策。
由此，带来了一个完全不同的结果。
体量！
限售的体量！
以西安为例，
从2019年到2023年，西安商品住宅成交量大约在26.6万套。取消限售第一天，西安二手房挂牌就增加了近4000套。
再看长沙，
取消限售一周内，挂牌新增了近万套。
取消限售前，长沙二手房挂牌大约在8万套左右，目前二手房平台挂牌量已经达到12万套，2025年长沙二手房会冲向15万套。
反观杭州，拢共也不过3万多套限售房。以30%的挂牌量计算，最多也1万套二手房会流入市场。
体量之下，则是购买力。
千千万万套限售的房子背后，是千千万万户被锁住的购买力。
对于这类城市来说，
当初出台限售政策，就是为了锁住购买力，控制供需关系，平稳市场。
现在取消限售，自然是为了释放购买力，打通置换链条，让市场活起来。
而对于杭州来说，
从来就没有完全封锁过购买力，置换通道也不曾关闭过。
那么，
自然就没有取消限售的动力了。
如今的情况下，仍然限售的业主们有多焦虑？
前文，我们已经说过，众多的限售房已经泯然众人。
随着市场的下行，倒挂差逐渐缩小，甚至从倒挂变成了正挂。随着市场的下行，房租也在直线下降，那些指望着房租覆盖月供的房东，恐怕又要再添一笔钱了。
更惨的是，市场还在和这些限售房进一步拉开差距。
比如说，产品力的升级。
自市场下行，以及杭州进入全面取消限价的时候后，开发商们不再以倒挂差为卖点，反而努力在产品力上做文章。
以三墩北板块为例，
板块内钱江古墩彩虹轩这一代的产品还是以真石漆外立面为主。隔壁的新一代产品已经规划了四面铝板。
此外，目前的各个新盘，大多都在园林景观、会所、户型等等各方面进行升级改造。
限售盘的业主们，只能看着手里的“初代产品”，心里干着急。
比如说，价格的抬升。
以滨江区首个不限价项目绿城咏湖雲庐项目，首开84套高层房源，均价4.3万/㎡，相比浦沿4万/㎡的限价，高了3000元/㎡；
上城区城东新城的安琪尔广场新项目，突破了原先4.65万/㎡，放风价为6万/㎡；
拱墅区东新新盘，突破了4.7万/㎡，放风价超5万/㎡。
过去，杭州人买房的逻辑是买高倒挂的盘赚取利差，然后再去买更贵更好的限价盘。
如今，这批限售房的业主，光凭着手上的限售盘，也能难再向上置换了。
与此同时，杭州限售盘已经是全国范围内的独苗。
当各个城市都在取消限售，业主们纷纷挂牌二手房，该出货的出货，该置换的置换，唯独只有杭州，一大批限售业主只能以“自住”来安慰自己。
此次此刻，杭州限售业主们，似乎真的沦为了笑话。
但是！但是！
大碗还是得说一句客观的话。
将来的事，谁也说不准。
当年的这批限售盘业主们，买到了最热门的楼盘，名义上吃到了最大的倒挂差，成为了众人艳羡的天选之子。
在当年，没人能想到两三年后的今天是这般惨淡的光景。
而此时此刻，我们又做了同样的事情——
以当下的刻度与标准来度量未来。
对于限售盘的业主来说，没准解除限售后，可能会把价格买飞呢？也许，5年之后，房子能卖个更好的价格呢？
也许，5年限售期是对业主的保护期呢？
一切的答案，只有在5年之后才算真正揭晓。
自各大城市取消限售以来，市场一方面出现了供应增加的压力，但也迎来了更多的购买力。对于深圳、西安、长沙、南京、成都等等取消限售的城市而言，市场有变化，房价有波动，都值得我们去调研一番。
以及限售政策中，最为特殊的杭州。
随着这时间的推移，也慢慢会有解除限售的房源流入市场，届时我们也会追踪这些房子的成交情况。
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