曾经的楼市扛把子，正被打回原形？

今天咱们聊一个房地产圈远近闻名的妖股——厦门！

我估计一说这座城市，大家脑子里瞬间就出画面了：

阳光、沙滩、仙人掌，还有一位老船长…

在98房改以后的大多数时间里，厦门的房价一直都压过广州，高居全国第四或第五。

这跟它的经济体量排名是相当不匹配。

厦门能打这么富裕的仗，咱们以前说过无数次了：

地方小、供应少、闽南人不差钱、全球的闽南人精神的耶路撒冷…

尤其是在楼市的全面上升期，这要是房价要能便宜下来，算见了真鬼了！

然而！让不少人万万没想到，当前的厦门楼市早已不是曾经熟悉的模样…

再大的力，出再大的奇迹，也拦不住药劲儿最多管仨月的老毛病——

今年10月份，也就是下猛药的第二个月：

厦门新建商品住宅总共成交3157套，环比上涨222.14%，同比上涨128.44%；

二手住宅成交1975套，环比上涨46.3%，同比上涨41.88%。

就这个去化情况，你说拿猛药当饭吃都有人信！

过了一个月，药劲儿似乎达到了半衰期：

11月全月，厦门新建商品住宅住宅总共成交了2785套，环比下跌11.8%；

但二手住宅成交了2389套，保持着环比上涨21%的态势。

进入12月份以后，厦门新房、二手房去化规模再次出现环比下探：

12月前三周，厦门一手住宅周成交量分别为274套、263套和381套，仅相当于11月前三周成交量的51.19%；

二手住宅的成交量则较新政的前两个月相比出现不小幅度的提升，12月前三周的成交量分别为982套、653套和576套。

总体较11月同期出现了约29%左右的增幅，但12月周环比却处在环比下跌态势之中。

克而瑞研究中心数据显示：11月份，厦门全市商品房均价32340元/㎡，环比下跌5.5%，同比去年11月份的48615元/㎡，则下跌了33.5%。

尽管11月份除岛内的思明区外，其它区域商品住宅成交均价较上月环比均出现了微涨；

常言道“量在价先”，从当前的成交规模来看，这种微涨还能持续多久，实在不好说…

照目前的情况看，那也就是新房药劲儿管一个月、二手房药劲儿管俩月。

你要是知道厦门楼市以前什么样，现在这个情况根本就不敢信。

远的不说，你那现在的房价跟年初比，都能吓死个人——

思明区商品房住宅均价，已从年初的88136元/㎡，下调至11月底的54094元/㎡，降幅达38.62%；

湖里区商品房住宅均价，已从年初的70852元/㎡，下调至11月底的57338元/㎡，降幅达19.07%。

在岛外地区，降幅倒是没那么夸张：海沧、集美、翔安、同安新建商品住宅11月底较年初降幅分别为9.36%、7.33%、11.28%和13.1%…

价格还没救回来，药劲儿却先到了半衰期，这画风不跟别人比，就跟它自己比恐怕都有点惊悚！

就核心区体量与价格表现而言，厦门与深圳同为“小而美”的存在。

可如今似乎走向了截然不同的画风…

这个事儿到底是暂时的，还是以后就这么滴了？接下来咱们好好扒一扒——

首先是城市基本面方面的争议。

过去很长一段时间以来，厦门的房价与其城市基本面是不太匹配的。

尽管厦门是福建省唯一的副省级城市和计划单列市，但经济规模、人口规模与财政收支情况在热门城市中一直排名靠后。

其产业结构、产业规模与苏州、杭州、南京、宁波甚至合肥相比甚至都没在一个档次，但房价却明显压过上述强二线兄弟中的任何一个。

与同样以高房价远近闻名的深圳相比，厦门在这些关键科目上的差距就更加明显了！

2023年，厦门市的GDP是8066.49亿，经济增速为3.1%。

这个经济增速，已经与北方某网红省会城市并列倒数第一。

然而，摆在厦门面前，更为深层次的问题则是持续的产业空心化——

2000年，三产占比分别为4.2%、52.7%、43.1%；

2010年，三产占比分别为1.1%、50%、48.9%；

2023年，三产占比分别为0.3%、35.6%、64.1%‌‌。

至少在2010年以前，厦门市都保持着一半以上的经济产值来自工业；

可是到了2023年，画风明显有点不对劲了，工业占比已经下降到1/3强。

老铁们，你们以为服务业是啥？餐饮、旅店、百货零售、买辆车趴活儿拉游客？

任何一座城市的第三产业，都应该是围绕第二产业展开的，其核心路径在于——

从事制造业或科技研发的人员取得高薪，再通过他们的日常消费扩展到更多服务业部门。

但从厦门的情况来看，路径依赖似乎有点不走寻常路…这显然是产业空心化的重要表现。

这么干最大的问题有两个：

一是服务业长期脱离制造业，容易导致消费与信贷单边走高；

二是本地就业规模与就业待遇很难得到持续的、大幅的提升。

第二个问题是房价持续高位与杠杆率的焦虑。

厦门一二手房价格绝对值，放在全国是仅次于北上深的存在；

像广州、杭州这样综合实力与富庶程度仅次于北上深的城市都要屈居其后。

在房价巅峰时期，厦门市的房价收入比已经高达40倍左右；

到2024年上半年末，即便已经下调至23.7倍，依然在全国名列前茅。

也就是说，你兢兢业业搬砖近24年，才能在厦门买上一套各方面水平都普通的商品房。

论购房压力，排在厦门前面的城市只有深圳、三亚、北京和上海。

另一方面，厦门的居民杠杆率同样常年维持在全国前列。

截至2024年上半年末，厦门市的居民杆杆率为94.5%，排在全国第五位。

上海、宁波、北京、苏州这些经济基本面明显比它稳的核心城市，居民杠杆率统统被厦门甩在身后。

更加值得注意的是，从2020年三季度开始，全国范围内的居民杠杆率处在相对横盘的位置，而厦门的居民杠杆率则处在缓慢下行中。

种种迹象显示，大伙儿是真加不动杠杆了…

第三个问题，是未来的人口吸引力相对存疑。

经济规模相对较小、叠加高房价、高杠杆率，很容易对制造业形成一定的“挤出效应”——

在2024年的中国500强排行榜中，总共有5家厦门企业上榜，分别是：

厦门建发集团有限公司、厦门国贸控股集团有限公司、厦门象屿集团有限公司、安踏体育用品集团有限公司、厦门钨业股份有限公司五家…

俩干房地产的、一个做体育用品的、一家做有色金属的，只有厦门国贸控股一家与先进制造业关联较为密切…

而厦门的传统强项——计算机、通信和电子设备制造业，全国最强的是深圳，紧随其后的是苏州和东莞。

这样的基本面，注定了厦门这座城市不大可能像其它一些超大、特大城市那样，能大规模地吸引外来人才。

统计显示：从2010年到2020年，厦门人口增量达到163.26万人，平均每年有超过16万人口净流入。

2021-2023三个年份，厦门人口增量分别为10万、2.8万和1.9万，增速明显与之前不在一个量级。

至于原因其实也不难理解——

在宏观经济上行期，厦门上有能力吸引周边地区的人口，资产价格居高不下也大概率能被不断看涨的收入预期所稀释；

一旦增长出现承压，叠加全国其它核心城市资产价格出现明显回调，厦门的基本面与资产价格背离的短板就会暴露出来。

其实还有第四个问题，与其特殊的地理位置有关，此处就不展开了…

未来，究竟还会有多少来自闽南腹地以及海外的闽商买家源源不断地涌入厦门楼市？

至少这一刻，还实在不好下定论…

但有一个事实必须明确：未来决定一城房地产价值的核心逻辑已经悄然发生了改变。

过去数年时间里，楼市确实出现了超调，大量热点城市的资产价格已出现了明显低估。

接下来，城市间、板块间的存量竞争必然愈发激烈——

产业禀赋与人口流向将成为决定其资产价值的最重要底牌，甚至是唯二的底牌。

未来，真正值钱的房子一定是与强势产业绑定，而非与强势情绪价值、强势刻板印象绑定的城市。

这里并不是说某一座情绪价值高于经济底牌的城市值得商榷；

而是全国所有类似情况的城市，资产价格无一例外值得商榷。

这一点，深圳就非常有发言权。

同样是以高房价、高居民杠杆率和高房价收入比远近闻名的城市，深圳则大不相同——

蝉联出口之王桂冠31年后，深圳终于在2024年加封“进出口之王”。

海关统计数据显示：2024年前11个月，深圳市进出口总额4.11万亿，贡献了广东省约50%、全国超1/10的进出口额。

其进出口增速为全国平均增速的3.55倍，熟悉的“深圳速度”从未远去！

从细分赛道上看，手机、电脑、家电“老三样”保持了稳中有增，电动车、光伏、锂电池均保持着大份额的两位数增长！

深圳已成为全国为数不多仍有可观增量、有能力做大蛋糕，且充满年轻与活力的城市。

当风来了的时候，深圳核心资产才能有抢先一步止跌企稳的底气和信心。

这座城市，依然有全国最强悍的成长势头；

这座城市，依然有全国最尖锐的人地矛盾；

这座城市，依然有全国最年轻的人口结构。

这里的情绪价值含量最低，但真金白银浓度最高…

2025年，大碗团队将继续看好深圳楼市。

2025年，大碗团队将对这座活力之城进行更深度的考察。

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