大过年的，咱们粉丝朋友都不是外人，给大伙儿吃个瓜。
年初二母亲娘家聚餐，我不小心把“一年只见一回”的姨夫给怼了。
他儿子，也就是表弟，前年考上了老家的铁饭碗，终于在30岁之前上岸了。
这事儿姨夫逢人聊天没三句就想显摆一下，见到国企搬砖的表弟和仍在读大学的表妹，原地化身“人生导师”。
说的那词儿啊，都没出儿听去，你们就想吧…
可是姨夫怎么也没想到，“导师”在我这儿却踢到了铁板——
“你这一年到头背井离乡的，在杭州能挣多少钱？”
咱们不失礼貌地回应道：“您是问工资还是问房租？”
姨夫好像突然想到了点啥，于是没再往下问，一整天没再跟我说一句话。
那咋？房子是十年前买的，房贷是这两年清的…
您要当真事儿问，我就得当真事儿答，主打一个既不嘚嘚瑟瑟、也不瞎惯毛病。
说句实在话，今年回老家过年，发现像姨夫这么拿铁饭碗当优越感的亲戚比往年少了许多；
取而代之的是更多人都在研究两件事：
要么在研究孩子考学工作要不要“孔雀东南飞”，要么在商讨清空老家房子置换一二线城市。
而大多数家庭是老子、孩子分工明确，主打一个并行不悖——
譬如说堂哥家的小侄子，全国闻名遐迩的衡水中学读高二，2026年高考，一心想攻长三角的211、985院校；
譬如说表姐家的外甥女，本市重点高中读高三，今年高考，最理想的专业是计算机，毕业后立志进杭州互联网大厂；
譬如说对门大娘家的小孙子，华南师范大学英语系读到大三，铁了心要留在深圳或者广州面试私立学校老师岗位…
这几位亲朋邻里，无一例外要么正在卖老家的房子、要么已经卖掉了老家的房子。
多则一百二三十万、少则七八十万已经揣兜儿了，就等孩子上听后择机下手呢。
大伙儿齐刷刷的虎视眈眈，给我吓一激灵。
就在几个月前，我曾写过一篇稿子，名叫《这类房产，要成本轮行情的牺牲品…》，文中提到过，老家想要置换升舱的动机无非就三个：
小城市机会不多，收入相对较少、孩子毕业后不回来，不至于陷入被动、亲戚朋友都在买，我也不能落后。
那会儿只是道听途说，充其量算是个耳击者，这回到老家过年不仅见到了真的，甚至还有衡中的高材生给我补充了一个“第四”：
“买房跟读衡中一样，就是个先苦后甜。像你们杭州的房租，跟我爸一个月工资差不多，把房租还完了以后纯收租金好歹顶一个人上班…”
小鬼！看来衡中课业不怎么饱和啊？
言归正传，几天观察下来，我发现老家绝大多数有意升舱置换的家庭都有两大共性——
其一，本地不止一套房产，迫切想要处理掉非自住物件；
其二，坚信贴补几十万价差升舱置换是笔“短期有压力，但长期稳赚不赔”的买卖。
可能有小伙伴会质疑，升舱置换的想法确实是好的，但老家的房子就那么好卖吗？
这咱们就得从头说起了…
在许多老铁的刻板印象里，只有一二线城市才有房地产，三四线城市的房子早就没多少金融属性。
但无论是几个月以前的数据反馈还是过年回家后发现的“身边统计学”，似乎都在告诉我一件事——
老家的房价，要比刻板印象里坚挺得多！
其流动性，也要比刻板印象里更胜一筹！
下面这张图是我在去年十月统计的典型三线城市房价三年变动统计，今天拿出来依旧符合大伙儿的体感。
结合这些年来的反复观察与周边亲朋好友的反馈，确实有如下发现：
价格或涨或跌，都是有边际阈值的。
如今不少三线城市市区房源调整到单价七八千甚至万把块一平米时，几乎就很难再跌得动了；
这样一来，老家与不少经济发达城市的刚需房价差也就在7000-8000元/㎡甚至5000-6000元/㎡。
但是，两者之间的房租收益与一二线城市相比却有两三倍的差距打底！
不同能级城市间剪刀差收窄的根本原因有两个：
一方面，三四线城市上一轮房价上涨的核心动力是货币化安置，而一二线城市房价上涨的核心动力是信贷加码。
当一二线城市在2021年下半年遭遇拐点的时候，三四线城市已经完成了长达三年左右的调整，泡沫被挤得差不多了。
之所以没有继续断崖式调整，相当一部分原因在于，真实的库存压力远没我们想的那么大！
2024年12月，全国百城新建商品住宅库存规模为45265万㎡，一、二、三四线城市分类，分别为3222万㎡、21760万㎡和20283万㎡。
其中，三四线城市总体占比44.8%！
但你别忘了：这占比不到一半的库存事实上是被统计对象中的绝大多数个体给分摊了，真到单个城市头上压力根本没有那么大！
再有，三四线城市居民对于新房或新一代住宅品质方面的要求没有我们想的那么高——
在安全收房和品质期房中间只能二选一的话，老乡们的风险偏好更加趋于保守。
这就使得相当一部分品质不太拉胯的市区二手房成了事实上的香饽饽。
另一方面，一二线城市经历了长达三年的价格深度调整，已经挤出了不少泡沫。
加之购房门槛、交易成本和信贷成本同时走低，相信大城市房价见底的老乡才会越来越多。
2021年下半年起，一二线城市和三四线城市的房价就已经处在剪刀差不断收窄的过程中，只是2024年下半年后对比有所感知的老乡越来越多。
但是，这些年一二线城市仍旧是为年轻人、大学生、新市民创造就业的主力，因此人口处在事实上的净流入之中。
实际住房需求在积累，只是被观望情绪压制得太厉害，所以才呈现出我们看到的“资产价格下行螺旋”。
关于一二线城市真实的住房需求，其实春运给出的数据已经暴露了一切：
据交通运输等部门统计，预计今年全社会跨区域人员流动将达到90亿人次，比2024年同比增长7%，创下历史新高。
其中公路、铁路、民航客运量有望分别突破72亿人次、5.1亿人次和9000万人次，均有望突破历史记录。
而在2019年，也就是口罩的前一年，这一数值定格在29.9亿。
而在外务工返乡客流的占比始终较为稳定，一直保持在春运客流总数的4-5成，且近年来还有进一步提高的趋势。
一二线城市潜在的实际居住需求，可见一斑！
切换到三四线城市老乡的视角来看：
三四线城市与一二线城市基本面差很多，但价差却没有想象中那么大，一二线城市的房价已经出现明显低估！
在这种基本面与价差相背离的环境下，“去大城市捡漏”的心态才得以不断蔓延。
捡漏的本质，就是以廉价的信贷成本买入被低估的优质资产。
老家的乡亲们虽然不一定能文邹邹地表达出这个话，但真心有不少人已经在付诸行动了。
这才是最有意思的。
笔者拓海这个无名的人啊，实在有两个家乡。
一个是把我养大成人的河北邯郸，一个是让我安居乐业的浙江杭州。
我对两座城市的感情不分伯仲。
但也正因如此，有一些客观差异让我看得无比清晰。
除夕夜的蛇年春晚上，科技范儿十足的杭州元素被直接拉满；
踩了黄鼠狼尾巴的DeepSeek，把鹰酱家的政商两界搞得神经兮兮。
无论是央视春晚还是财经新闻，让我看得几度哽咽…
这个事儿如果大伙儿感兴趣，过几天稿子咱们单独聊一期，想听的欢迎在留言区吱个声儿。
而河北邯郸这头儿也有值得全民热议的大事儿：
市中心停摆多年的步行街项目——邯郸道交付，城市东西主干道上架起了一座“网红过街天桥”，十二部电梯把老乡们原地看嗨皮了…
一位邯郸籍的抖音博主，在直播时用浓重的邯郸口音扯着嗓子向各地网友喊话：
“说好了一起当老杆子嘞，邯郸咋过街天桥都装上电梯了？天桥装电梯，全国估计都没几座城市…”
两个家乡，哪儿哪儿都不在一个频道，但同样是小三房，老家市中心的房价只比杭州的刚需板块低了50万上下…
一切就是这么赛博朋克+魔幻现实主义！
套用我母亲的原话讲：“两座城市客观差距在这儿摆着，房贷用房租抵都抵不完，要不是老家清得只剩落脚地儿，我也想向上置换…”
的确，斗转星移，如今回看十年前的我自己，又何尝不是这么想的呢？
如果今天你还在三四线城市，升舱置换一二线城市的黄金节点已经来了！
大小城市间的产业代差无可逆转、人口流向不仅没有收窄反而愈演愈烈、大城市的土地财政已经在持续收缩…
如果你今天已经在一二线城市，除非看到更加理想的标的物，否则不要着急贱卖房产！
产业、人口、供应端已经在发力，一旦财政发力强化通胀预期，一切都会好起来的。
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