同志们，最近这大半年的时间里，开发商的左右手是真没闲着！
一边接二连三把拿到手里的地退掉，一边又急头白脸地在核心城市高价拍新地。
这手速着实让我等宅男屌丝看得目瞪口呆、自愧不如。
就在最近核心城市土拍溢价率嗷嗷看涨、地王频出的日子里——
全国好些地方又悄咪咪地兴起了一股开发商“退地潮”！
退地的可不是铁岭开原莲花池水沟子那种十八线小乡镇；
而是扎堆儿出现在北京、广州、成都、宁波、福州、西安等等重量级城市。
譬如说7月下旬，北京海淀永丰3总地块成功出让，由保利与北京建工以89.01亿总价拿下，溢价率3.5%；
该地块曾在2016年被万科和住总联合体以59亿总价拍得，但由于住宅全自持，资金回笼太慢，最终退还地方。
譬如在广州，8、9、11月，越秀分别退回5宗地块，其中有120.3亿退款不是退现金而是应付票据；
更值得关注的是，11月以15.29亿现金补偿退还的大干围地块，地方由商业用地调整为住宅用地后重新出让，最终由越秀以20.23亿底价重新竞得。
譬如在南京，人居森林G41地块，曾经拿地两年都没啥动静，目前已确认退地，涉及资金21.2亿。
2024年11月，南京人居森林地块经调整规划后，容积率降到1.5、建筑高度降到60米，摇身一变成了妥妥的低密宅地。
譬如在福州，2024年7月，华润针对斗池路综合体未开发部分提出退地申请。
该地块已拿地10年，原计划建设4栋商务楼及1栋商业中心的东区地块却迟迟未开发，结果10月份地块经规划调整后重新被华润拍下。
譬如在温州，鹿城城发2023年6月拿了1宗地块，此后一直没啥动静。
后来才知道，2024年9月份，这块地就已经退掉了，谁说城投平台没效率？
当然，类似的事件在其它一二线城市还有不少，此处就不一一列举了。
这些个开发商，身体力行地向我们诠释了一把什么叫升级版的“左手倒右手”！
之所以这里面没有民营企业的动静儿，原因也很简单：
它们在前两年根本就没啥拿地的本钱和勇气，个顶个在家剥罗森还债呢；
所以，当时的拿地主力军只能是国央企和地方城投系。
中指研究院数据显示：过去三年中，全国22座重点城市累计拿地金额里，国央企占比约47%，地方城投系占比约29%，这俩加一起3/4还有余富。
总体来看，这些退还地块普遍有这么几个共同特点，值得好好扒一扒：
其一，所退地块大多都有相对苛刻的开发条件，高自持或后续产品适销不对路较常见；
其二，退地又拿地房企大多并非小房企，其中相当一部分是头部国央企或地方城投系；
其三，退地过程没有过多扯皮，大多数情况是房企提出申请，地方积极配合调整规划。
整个过程说得再直白点，就是——
地方政府积极配合响应，帮助前期高价、高条件拿地房企尽快“解套儿”；
加紧修改规划方案与拿地条件推动再上市，吸引房企再入场，从而稳住土地财政基本盘。
看到这儿，我估计好些个好铁瞬间就醒过味儿来了！
好嘛！甭管是卖地的还是买地的，主打的就是个绝不做一毛钱的亏本买卖。
最近这几个月，在全国各大热点城市蔓延的“退地潮”，比以前任何时候都要猛。
这几天，我看到一些个习惯性畅摔楼市的博主大V张口就是——
“啊！这一看就是楼市不行了，它们才扎堆儿退地！”
“楼市要好，猴精猴精的开发商才不舍得退呢…”
那咋？脱离剂量谈毒性是耍流氓，脱离具体情况看表面现象就不是耍流氓了？
更何况，人家不是退了地，少亏点拿钱走人，更多的情况是花了更多钱重新拿住宅含量更高的地。
所以说，“退地又拿地”这个事儿咱们真得起根儿上好好掰扯掰扯。
首先，这些被退回的地块，大多是此前开发商高价拿下的。
在此咱们说个“西部地王”的例子，大伙儿就明白了！
西安市灞桥区城投旗下全资子公司在2022年6月摘得的两宗住宅用，在2024年就经历了退地风波。
公告上讲“因开发企业资金短缺”未动工，但再一看当时的拿地价——
乖乖！1宗地块成交楼面价7692/㎡，另1宗地块楼面价7703/㎡！
跟东南沿海地区比，这个地价确实算不上高，但放到西安市浐灞区，妥妥的地王！
咱说句不太好听但足够直白的：
你城投系在这个地方拍地王，再赶不上能打的房企跟你合伙把品质坐上去？
这不月月不开饷，还顿顿佛跳墙嘛！
说到底，还是价钱拿贵了，预期没跟着起来，怎么算都不划算…
去逑！推倒重来吧！
类似的情况在全国其它一二线城市还有很多——
要么是“地王”没抗住，要么是眼瞅几十亿打水漂，反正是扛到啥时候赔到啥时候…
其次，是宅地开发条件在过去两年做出的调整，对房企盈利预期产生了重大影响。
开发商今天的拿地啥条件？
总体来说就是没条件，基本上可以说就是一手钱一手货。
您再瞅瞅两三年前拿地啥条件？
又是自持租赁，又是商办代建，一共挣不了俩枣还得背包袱障碍跑…
这里说俩典型地块——
一个是华侨城在武汉洪山区杨春湖拿的105亩地块，之前就是商办为主、住宅为辅。
商办这东西你都不乐意买，你凭啥要求那么大个央企比你还想不开？
再有就是万科2016年在北京海淀永丰的地块，原本要求全自持。
好家伙！这就相当于给开发商彻底套上了拉磨的绳子，根本没打算让它歇着。
这些问题在房地产行业高歌猛进的那些年真不算啥，反正西方不亮东方亮，花俩小钱儿买个好，值！
可一旦销售行情、债务行情与再融资压力需要开发商一分钱掰成两半花，原本不显山不露水的毛病全来了。
最后，K型分化之下，开发商无脑拿地的时代已宣布告一段落，硬扛没一点好处。
从98房改到2021年底的二十三四年当中，大家早已习惯了房地产行业的单边上涨行情。
“买到就是赚到”这个事儿，早已经深入人心。
你我这样的平头老百姓能“买到就是赚到”，房子供不应求，开发商当然是怎么卖怎么赚。
但这些年新建商品住宅销售连年下滑——
2021年销售规模是18万亿，2022年萎缩到13万亿，2023年11万亿…
开始当更多人的杠杆率离地了，银根关闭了，观望情绪占领高地了，开发商拿地也就跟着遭遇了前所未有的挑战。
譬如说越秀在广州退掉的三块地，总价135亿之多。
那地是啥时候拿的？2021年！当时各大售楼处还是锣鼓喧天、人山人海、鞭炮齐鸣…
可它是怎么也没想到，后面能是那么个情况，所以这属于典型的抄底抄在半山腰！
开发商自己也是白天想，夜里哭，只要有一点退地的可能，就算沙漠里瞅见百岁山了。
一旦退地的口子打开，半山腰抄底的房企自然是不会客气。
那有小伙伴想问了：
“开发商想要退地、想要地方修改调整规划方案，地方就那么听话乖乖照做？”
废话！与人方便，于己方便！谁跟钱过不去呀？不照做还能咋？
站在地方的视角来看，地卖出去，开发商好不好回笼资金它不管，那吃相确实不好看。
买地的本来就裤里难兜里更难，卖地的还做这么铁板一块、不通人情？
那久而久之，吃了瘪的开发商就只能抹着泪、骂着街绕道走了…
对于不少一二线城市来说，土地出让金依赖度常年维持在80-140%之间。
得罪开发商，对于所有地方来说显然都是什么划算的买卖。
既然卖地收入上不去，拿了地的又迟迟动不了工，那就不如做个顺水人情，优化一下调整方案。
反正说到底，卖地的搭台，买地的唱戏，拯救流动性成为压倒一切的目标。
不然这个事儿就只能僵着…
但是，但是，如果你换个角度来看问题，就能轻而易举地发现：
各地土拍市场出现这么个新情况，恰好暴露了未来一段时间内的预期调转。
你注意啊，开发商折本退地、再高价拿地，通常伴随着——
商办、自持及其它回报周期长、变现难度大的物业类型压缩；
而住宅浓度甚至是品质住宅浓度，打滚儿翻番地噌噌往上调。
换句话说，退地又买地，是因为开发商需要摆脱过去的包袱，轻装上阵。
经过规划调整后，非住宅物业和住宅物业呈现出此消彼长的态势；
这样一来，就能将更多更纯粹的好房子推向未来1-2年的新建商品房市场。
在开发商眼里，这绝对是有利于对内加速现金流回笼、对外积极化解存量债的最重要渠道，甚至没有之一。
再直白点讲，这种退地又买地的情况在各大热点城市屡次发生，恰恰是住宅市场转暖的信号。
开发商的底气主要有两个——
其一，近一年时间内，全国各大主要城市纷纷收紧的增量土地供应，许多城市接连出现新房市场“无货可卖”的局面。
这样一来，必然会有相当一部分购买力被挤压到存量房市场，价值的锚也就跟着稳住了。
一二手房之间便形成了某种全新的彼此良性互动的循环，最终演变成量价齐升就只剩时间问题。
其二，许多城市的新推地块，如今不仅取消了诸多拿地条件，而且地价、房价的上限也跟着取消了。
这相当于打开了市值预期的天花板，让这批全新出让的地块能在更加自由竞争的环境中“天高任鸟飞，海阔凭鱼跃”。
再加上横盘期已经足够长，事实上都在为今后的行情回归蓄积能量。
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