民企扎堆儿抢地，这事可不简单…

在家猫冬三年的民营开发商，现在终于开始扎堆儿拿地了！

要是一两起个案或一两座城市有情况，我就不跟你们“叭叭”了；

看到一二线城市排队爆灯，突然觉得不好好唠唠，有点说不过去…

12月份中旬以来，全国热点城市纷纷迎来年尾“翘尾潮”——

杭州、成都、重庆、三亚等热点城市，甚至义乌这种扮猪吃老虎的活神仙接力闹土拍，民营房企是相当有存在感！

别急！按套路来，咱们选几个出圈“刺儿头”好好盘一盘——

在杭州，萧山北干地块经70轮竞价后，被民营房企海威置业和中天美好以18亿总价联手拿下，成交楼面价3.71万/㎡，溢价率76.50%，刷新年内杭州土拍最高溢价纪录；

在成都，锦江三圣乡地块经60多轮竞价，最终被民营企业新绿色置业以总价20.85亿拿下，成交楼面价24800/㎡、溢价率36.36%，这也是年内成都溢价率第四高的地块；

在三亚，中心城区一宗宅地历经1064轮竞价、16小时举牌，最终溢价率干到59%，成交楼面地价约19785/㎡，加冕三亚新“地王”；

在义乌，下骆宅工业区地块经78轮出价，最终由义乌当地的稳宸置业有限公司以25.0662亿竞得，溢价率25.23%…

其它二线城市近期的土拍市场上，虽然没造这哥儿仨这么大的新闻，但民营房企的积极拿地的劲头儿也相当可圈可点：

比较典型的比如说重庆，12月20日的土拍，中心城区总共出让3宗宅地，民营开发商拿走其中2宗；

在12月初，无锡年度第五次土拍，仅有的两宗溢价成交地块均被民营开发商拿走，一宗溢价率18.49%，另一宗溢价率8.47%。

再往前追溯到10月底，西安土拍中，有5宗涉宅地块被民营房企收入囊中…

当说不说，这么拿地的民营开发商，绝对纯爷们儿！小弟先干为敬！

土拍市场火爆成这样，早被当地各路置业顾问、中介小哥还有没来得及套现的二手房东传了个溜透——

地王在买地的和卖地的眼里是地王，在卖放的眼里那就是一把无往不利的钢枪。

不知不觉就导演了一出“买家屯粮我屯枪，买家就是我粮仓”的戏码！

据不完全统计：9-11月，全国重点30城土拍中，至少有12宗地块被民营开发商以平均溢价率超20%的价位收入囊中；

到了12月份，高溢价地块在重点城市土拍中的出镜率进一步显著升高。

9-11月份拍出的高溢价地块，主要分布在成都、杭州、西安、合肥等热门城市，但其成交总价大多控制在10亿以内；

转眼到了2024年底，还是这些城市，还是民营房企高溢价拿地，但成交总价突破10亿关口的却不在少数。

回顾过去这三年，甭管是北上广深还是杭州、成都、南京等等一些头部二线城市——

一到土拍我们就经常能听到“国央企兜底”、“城投系兜底”的说法；

反观大多数的民营房企，一到土拍市场上那真是一问一个不吱声。

没办法，民营房企在过去这些年忙着去化存量商品房、偿还到期债务…

对于大多数来说，能稳住现金流就不错了！

现如今拿地热情显著上来，事情确实是在起变化。

咱们老说“国央企的钱也不是大风刮来的”，其实这些年民营房企的银根收得更紧！

中指研究院检测数据显示：2022年，民营房企在重点22城的拿地金额1294亿，仅相当于2021年的45%；

截至2023年上半年末，上市民营房企拿地企业数量已经削减至8家，而在2021年的高点，这一数字是58家。

现如今风头又变了！

有一哥们儿跟我说：民营房企扎堆儿头部城市咔咔拿地，还能抢出高溢价率，是因为它们资金运作和使用层面灵活性更高…

大哥！人家是有钱，不是有病！前两年难道它们在资金运作、资金使用层面上不灵活吗？

不灵活那个谁是怎么拉出2.5万亿饥荒的？靠歌舞团还是靠足球队？还咋灵活？！

你这回答的顶多是个“为啥能”，现在要讨论的问题是它们“为啥敢”。

在我看来，最核心的原因就在于：大家对后市的走向，在某种程度上已经发生质的改变！

自今年9月下旬，高层多部门密集开启救市之后，房地产市场这个好大儿已明显出现起色。克而瑞研究中心数据显示——

11月份，30座重点城市新房成交环比增长3%，同比增长20%，与三季度月均值相比增长60%，前11月累计同比下降26%，降幅较前10月收窄3.91个百分点。

一线城市新房成交环比微增5%，同比上升57%，较1-9月均值增长71%，二线城市中的杭州、成都、南京、苏州、合肥、厦门、青岛等也纷纷迎来不同程度的止跌回稳。

从二手房的视角来看，二手房东缩减住房持有量，“卖二不买一”的现象减少，二手房抛压有所改善。

从近期国家统计局发布的70城房价数据中也不难看出——

一二手房价格都在上涨的城市一共有9座，除上海、深圳之外，其余的天津、南京、杭州、宁波、厦门、重庆和成都均为强二线城市。

咱们再想想，这一把民营房企扎堆儿抢地且抢出高溢价率的，不就是主要集中在这些城市吗？

再有一个，经历了三年多的深度调整之后，不少人发现许多三四线城市的房价反而相对稳定。

从绝对值来看，三线城市截至今年三季度末房价中位数均值约9892元/㎡，四线城市为6740元/㎡，与相当一部分二线城市之间的剪刀差已相当小。

某种意义上讲，这样的现状为一二线城市的资产价格提供了一个“底”。

如此，大小城市间的置换链条也就跟着重新轮动起来了！

另一方面，当前热点城市的新型供地思路同样发挥了至关重要的作用。

9月份的中央政治局会议上明确作出指示，要“严控增量、优化存量”，一级市场马上就起了反应：

统计显示：今年三季度，一线城市供应面积总量566.31万㎡，较上季度减少6.9%，较去年同期减少28.8%；

同一时期，二、三线城市供应面积总量2200.55万㎡，较上季度减少20.4%，较去年同期减少35.1%。

尽管12月份许多城市纷纷开启“年末翘尾”模式，但明后两年总体供地形势仍有极大概率会延续“严控增量、优化存量”的思路。

与此同时，不少城市的新建商品住宅的库存周期也都出现了显著改善，详细情况可见下图。

尽管重点监测城市当前的可售面积仍处于历史高位，但库存出清周期已较高点时出现明显回落。

在当前的去库存、清债务主旋律下，重点城市新建商品住宅可售面积与库存出清周期，在今后两年时间里持续双双走低是大概率事件。

当然，促成这轮民企“抢地潮”更直接的原因在于——

当前不少热点城市是拿出了“压箱底”的优质地块在做年末冲刺。

像杭州萧山北干地块，就是集合了取消双限与实行容积率新规的受益者，周边的增量供应及潜在竞品还少之又少；

像成都锦江三圣乡地块，区位优势、配套优势、改善纯粹性乃至景观价值都相当OK，且近年一直处在缺货状态。

其它像重庆、三亚、无锡、义乌等城市近一段时间出现的高溢价地块，也都是位于城市的核心区域板块，在利润率能够得到充分保障的情况下，去化流速也相对更具确定性。

民营房企开始拿地是一个不同寻常的市场信号。

尤其是在一级市场当前的供应思路支配下，今后一段时期的回暖指征很可能日渐变强。

但是，这改变不了未来楼市K型分化的大趋势！

一些好城市、好区域、好板块，人口有持续导入、供应持续偏紧的有望加速回暖；

但除上述类型资产之外，其它依旧有待观察，至少目前这一刻还难言乐观！

从全国范围看，土地市场也远远未到全面好转的阶段——

克而瑞研究中心数据显示：截至2024年12月20日，全国300城土地成交建筑面积同比下滑17%，在翘尾因素的影响下，预计全年成交建面下降至11亿㎡左右。

很显然，这一群体表现与少数一二线城市近月以来的逆天表现大相径庭！

这意味着，眼下楼市的止跌企稳仍是结构性的回暖，与普遍回暖行情仍存在不小的出入。

要知道，即便是一二线头部城市，当前要想实现更广泛意义的“普涨”，也同样有赖于三四线城市的流动性与信心得到系统性修复。

否则，一二线就仍然会呈现“豪宅持续有人抢，刚需刚改跌跌不休”的撕裂局面。

究竟在怎样的情况下，楼市才会重现烈火烹油的局面？

大家不妨关注另一个指标：

想稳住楼市，新建商品房的平均去化周期必须被压低至15个月以内！

想看到资产价格上涨，新建商品房的平均去化周期要被压至10个月以内！

这一要求，看似比公认的12-18个月合理去化周期更为苛刻，但也更贴近真相。

以上两个数据是之前的楼市周期经验总结出来的，具体依旧可以参考下图——

那么现在具体是个啥情况呢？

统计显示：截至2024年11月末，全国新建商品住宅待售面积为3.77亿㎡，库存去化周期为19.5个月‌‌。

这一表现，较年内高点24.6个月的高点已呈现出明显回落，但仍高于12-18个月的合理区间！

而且，这一数值也并非均匀分布的！

像北上广深四座一线城市的新房库存周期分别约为20个月、15个月、16.9个月和6个月。

二线城市中，只有杭州的新房库存周期在10个月以内，而像南京、青岛、宁波等，出清周期均超过20个月。

可是到了三四线城市，新房整体库存周期则依旧维持在34个月上下，去化压力比一二线大得多。

没错，只有深圳一城新房整体库存周期在10个月以内，这也就解释了为啥它能在过去数月里走出疯狂行情；

可相似的库存周期下，杭州楼市未能全然复刻深圳行情，一二手房行情反而更加撕裂，主要还是供应规模、产业预期两方面的因素导致的。

我们才反复强调，政策面、信心面要保持持续性、协同性，绝不能功亏一篑，绝不能再次跌入债务与资产的双重紧缩螺旋。

可能有小伙伴要说：“我买的是一线城市/强二线城市的房子，我关注我所在的城市或者同类型城市去化周期就好，三四五线城市的去化周期与我何干？”

那可太有关系了！

今天，我们已经站在城市化最后的冲刺阶段，伴随着土地供应模式的转型，房地产也将进入存量竞争。

说白了，除了少数豪宅产品之外，绝大多数刚改产品及所有的刚需产品，无论一二手房都要不同程度去看三四线楼市的改观情况。

唯有如此，置换链条才能重新转动起来！

这也正是城中村及旧城改造从35城扩大到300城的重要意义所在。

民营房企在热点城市扎堆儿拿地，的确是一个好兆头，但因此被无脑带节奏，可能就得不偿失了。

但好消息是，按照当前的去化形势、供应形势以及政策发力形势演进下去——

或许6-8个月后，楼市回暖的体感会比现在要明显得多。

当前房企拿地还有哪些不为人知的特征？

投资与市场的修复之路到底还有多长？

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