本周，大碗市场调研如约开启。
第一站是大家心心念念的西安。
开篇先提醒大家：
本周日（12月8日）下午，大碗将在西安举办一场线下分享——
2025年，宏观市场怎么看，西安和郑州楼市怎么走？
纯一线数据、纯干货分享。
扫描下方图片二维码，填写相应表格，报名或了解线下活动详情。
好了，言归正传。
初至西安，我对其印象只有两个字——
量大！
中午，那一碗16块钱的大份臊子面，吃得我两眼发晕。
晚上，那一碗葫芦头泡馍，我越吃越多，慌得我掩头就跑，老板娘直呼：“你钱还没给呢！”
两顿饭的功夫，这座十三朝古都就给狠狠我上了一课——
年轻人，你还得练！
西安的房地产市场，给我的第一印象也是这两字——
量大！
以此特点出发，结合西安市场最新的变化，我们给出了本次调研的第一个主题：
大量库存的西安，正在经历一场迭代的阵痛。
如果非要选一个新区，以审视过去这些年西安的发展，那么港务区一定在名单之中。
借力全运会，配套先行；
产业强劲，引入华润、招商局、中铁、中冶、电建等多家国央企；
临近主城，改善外溢之首选。
我承认，
初次见到西安奥体的“一场两馆”，我曾心潮澎湃过。
但是，
随着车子沿奥体大道一路往北，那股子激动的心情瞬间冷却下来。
房子，实在是太多了。
除了那几座标志的城市地标外，放眼望去全是房子，如旱地拔葱一般地矗立在各条主干道的两侧。
这些年来，港务区一共卖了多少套房子？
我这里有确切的数据：
2018年，7535套；
2019年，8112套；
2020年，11887套；
2021年，14751套；
2022年，13696套；
2023年，12466套；
六年累计卖了68447套。
与此同时，港务区目前仍有将近20个楼盘在售。
因此，港务区的新房市场正在面临一个相当尴尬的境地——
新楼盘已经卖到了摊的大饼之外。
秦汉大道以南，港务大道以西，以奥体中心为首的中央商务区，投资规模达数千亿。
其中，包含了“一场两馆”城市地标级建筑、一幢又一幢的写字楼、华润万象汇、3号线和14号线、以及铁一中高新一中……港务区九成的资源全部兑现在了中央商务区。
然而，奥体中心即将进入无房可售的阶段，未来的供应大多在秦汉大道以北，更远则在港务大道以东。
当下，港务区在售的新盘已经超出了规划的射程范围。
比如，
在秦汉大道以北，我见到了一处楼盘温情脉脉的标语：
成长与爱的249平方公里。
但放眼望去，
全是成长，完全没有爱。
再和你说另外一个数据，你的感受会更深刻。
根据官方统计，
港务区的常住人口为13.59万人。
已知，港务区有将近7万套商品房，同时区域内还有回迁房、公寓楼……
我们可以得出一个不算太精准的结论，平均每两个人就能拥有一套房。
人口的分布往往并不均匀。
实地考察之后，我们发现港务区除却奥体中心是热闹的以外，往秦汉大道北边走，越走便越缺乏生命力。
这就是港务区。
房子快比人多的新区。
但！
这更是西安的每一个新区！
每一个新区的发展，从来都是土地先行。
只有把地卖出去，把土地出让金拿回来，才能把当初承诺的大饼给做出来。
于是，
过去几年里，西安的每个新区都在疯狂卖地。
以2020年为例，
西安全市出让用地近20000亩。其中，西咸新区独占8000多亩，紧随其后的便是港务区、高新区。
到如今，这些都堆成了西安的天量库存。
新房市场，西安的去化周期高达38个月。
二手房市场，西安挂牌量近20万套，去化周期长达24个月。
此等成绩，主要就是卖不完的新区在做贡献。
将以上数据可视化后，那么大概就如我随手拍出的这几张图——
低到极致的亮灯率。
天量库存下的西安，想要买对房子真的不太容易。
但至少，目前我们找到了西安买房的第一条准则——
不在规划的射程范围之外找房子。
以港务区为例，
最先考虑的自然是秦汉大道以南，港务大道以西。
更苛刻一点，
唯一的答案就是奥体中心。
那么，奥体中心的房子就都值得买吗？
答案仍然是否定的。
千千万万的二手房，终将面临淘汰。
不同于其它城市，西安的新房市场已经进化到了另一个程度——
第四代住宅全面化。
西安在售的第四代住宅高达60多个，越是新区，第四代住宅就越多。
毫不夸张地讲，
西安正在经历一场声势浩大的产品迭代。
为啥？
因为第四代住宅，比过去5年、10年、20年所生产的住宅强了一个维度。
第四代住宅打普通住宅，那就是三体人打地球人。
碾压。
纸上谈兵地讲，
第四代住宅的本质是不遗余力地赠送面积，提高得房率，使户型变向地臻至“无公摊”的完美地步。
普通住宅，得房率在80%左右。
第四代住宅，得房率100%。
身临其境地看，第四代住宅更加震撼。
西安的第四代住宅，大致分三步走——
封阳台扩容；
赠送超大露台；
卧室赠送飘窗。
以下面这个户型为例，
首先，餐客厅包阳台后（红框部分为原阳台），极大地拓展了空间，至少也能多个六七个方。
其次，赠送的大尺度露台，既能平替阳台的功能，更增加了生活空间。
最后则是卧室的大面积赠送飘窗，使得卧室空间不再逼仄。
现场来看，第四代住宅观感相当炸裂。
下图为第四代住宅143㎡户型的餐客厅样板房，三位沙发、拼接茶几，再外加一个单人沙发，餐桌与岛台也不缺。
你很难想象一个143㎡的客厅能同时容纳这五样改善标配，并且不显拥挤。
只因为其餐客厅达到了约46㎡，与普通住宅相比，大了十来个平方。
我们完全可以说，
第四代住宅的出现，从最根本提升了住宅的产品力，赋予了住宅更多的可能性。
与普通住宅相比，第四代住宅显然存在着产品力的倒挂。
产品力的倒挂，最终则会呈现出房价的倒挂。
以奥体为例，
绿城全运村坐拥最好的配套，最好的学区。
目前，绿城全运村143㎡户型，实际得房率为82%左右，实际套内面积约117㎡。
根据过往成交，全运村143㎡成交总价在310万左右。
以套内面积计价，单价约为2.65万/㎡。
全运村隔壁的最新第四代住宅，同样是143㎡，实际得房率为100%，实际套内面积仍是143㎡。
然而，这样的新房，单价仅仅约为1.95万/㎡。
更好的产品，单价便宜了7千/㎡，这样的选择题成年人都会做。
这就是西安市场的现状，它正在经历一场产品的革新。
除第四代住宅以外，甭管它是第一代还是第二代第三代住宅，只能统统归类为其它。
对于二手房来说，第四代住宅全面化是残酷的。
时代抛弃你时，连一句“再见”也不会多说。
当所有的新房都进化出了更高的得房率，更多的可能性，那么普通二手房只会面临一个局面——
被淘汰。
对于二手房业主来说，第四代住宅的全面化更是让人绝望。
自家的房子恰好交付，紧邻着一条马路就是更强大的第四代住宅。
这样的事情，发生在每一个新区。
对于二手房业主来说，唯一的选择就是忍痛割爱，以短暂的痛苦换取更长久的幸福。
至此，西安买房的第二条准则来了。
优先选择第四代住宅。
因为对于大量普通二手住宅而言，第四代住宅的普及就是个无解的局面。
调研西安的第一天，我们是欣喜的。
首先，此次重回西安，我们印证了上一次的观点。
过去我们说，西安的饼摊得太大了。
从曲江富人区到曲江二期，再到航天新城；
从高新一期到三期；
从浐灞到港务；
还有沣东新城、沣西新城……
每一张饼的背后，都需要出让一块块的土地作为支撑。
回望过去，西安也确实是这么做的——
2021年，西安住宅总供应1695万㎡；
2022年，1807万㎡；
2023年，1698万㎡。
市场下行的几年里，西安土地的节奏未曾停缓半点。
于是，我们在西安看到了大批大批的房子，以及夜晚降临后零星的灯光。
其次，我们在西安又发现了一些新的惊喜。
没错，
就是第四代住宅。
西安新房市场产品全面的迭代，某种程度上来讲，推动了置换的链条，为各大新区的市场续了一口气。
这就是我们今天的主题。
西安，
一座拥有大量库存，但正在经历一场产品迭代阵痛的城市。
对于这样的城市，自然有可买入的理由。
前提是谨遵这两条准则。
一、要买核心区的楼盘。
这样的楼盘可以是新区之中最好的区位，比如奥体之于港务；
也可以是产业高地，如高新区丝路软件城；
也可以是配套成熟的板块，如曲江、市府、大明宫；
二、要买第四代住宅。
因为第四代住宅产品力更强，性价比更高。
因为第四代住宅是未来的方向。
因为第四代住宅全面普及，将普通住宅逼到了无解的尴尬境地。
注意，
此条准则仅适用于仍存在新房，仍有第四代住宅发挥空间的区域。
更准确地说，就是那些新区。
即便是港务的奥体，哪怕现在没有多少新供应，但未来仍然不会缺地。
这样的地段，你只能选第四代住宅。
请记住，只有后曲江、高新一期这类最顶级的地段，才配无视第四代住宅的冲击。
它们具备最好的学区配套、受到最顶尖购买力青睐。同时自身开发得足够成熟，但凡出现一块地都可能是“最后一块”。
它们本身就具备不可替代性。
当然，如此地段一旦出现第四代住宅，那么将会捅破西安的房价天花板。
再次提醒！
本周日（12月8日）下午，经历连续两周实地调研的大碗，将在西安举办一场线下分享——
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