导读: 今天跟大家分享的这篇是半年前刚刚帮到上海的《商报》驻华记者Martin Benninghoff的新作。为撰写这篇，他专门考察了宁波与嘉兴的房地产市场。我觉得他的经历与视角挺有意思。他前不久还考察了上海的相亲市场。
这也是一个很有意思的现象。不是每个德国驻华记者都喜欢报道这类新闻。他的很多报道都比较接地气。对比其他德国驻华记者，如《南德意志报》的Lea Sahay以及《明镜》的两位驻华记者，他们看待中国的视角就很不同，更多的偏向于政治或地缘政治。
顺便说一句，Sahay女士最近出了一本关于中国的新书。同时也祝贺她在中国生了一个儿子——在疫情期间，北京。我猜，她应该是第一位把孩子生在中国的德国记者。
接下来让我们拜读一些Benninghoff的新作。
《商报》
就连把我从火车站送到市区的宁波出租车司机也认为没有什么理由感到乐观。他说：“今年的生意太难了。火车站的客人少了，商务旅客也少了。”
几十年来，宁波作为中国东海岸富裕的浙江省的港口和商业中心，也让这位出租车司机受益匪浅。但现在这一切都结束了: 中国正遭受着房地产市场危机的影响，而他也亲身感受到了这一点。他每个月的净收入只有4000到5000元人民币，相当于500到630欧元。
这位司机表示，他的这份收入在租金高昂的宁波几乎无法生存。生存——这个关键词与中国的经济奇迹格格不入。多年来，中国的经济似乎一直在直线上升。
但即使是上海、深圳和北京这样的大都市也正遭受着房屋空置和消费降级的困扰。房地产行业一度占经济总产值的四分之一。如今，公寓供过于求导致房价下跌，许多地方未完工的高层建筑拔地而起。
此前通过税收和向大型开发商出售土地来筹集资金的中小城市尤其受到影响。但对于像宁波这样的城市来说，重塑自我比其隔壁的上海更困难。位于杭州和上海之间的小城市嘉兴也不例外。
我前往这两座城市看房，并与最了解当地城市的房地产中介和路人交谈。
宁波是一个拥有约900万居民的城市，位于上海南部。它的港口是中国最重要的港口之一；几个世纪以来，这座城市一直是通往中国市场的贸易门户之一，也是德国亚琛的姐妹城市。
坐在我对面的是一位房地产经纪人，他心情看上去很不错。徐先生说：“现在的情况太疯狂了。业内人士不再有信心，部分原因是他们不知道房价是否会继续下跌。”
根据市政府的统计数据，2024年1月至7月期间，新建公寓和住宅的交易量比去年同期减少了一半以上。在鄞州区，也就是徐先生办公室所在的地区，交易量甚至下降了68%。
该经纪人已在富裕的鄞州区德友房产中介工作了六年。该地区被认为特别发达和富裕。办公室前面的街道上种满了棕榈树，旁边有一个购物中心，看起来和该地区的街道一样没有活力。
“现在是购买公寓的好时机，”该经纪人表示，“即使价格正在下跌。”但你有很好的条件。他问我的预算是多少。我说500万人民币，约合63.5万欧元。“那么你可以一次购买好几套房子。”
他向我展示了他的报价。我在电脑屏幕上滚动浏览200多套公寓的介绍。平方米、价格与位置。最引人注目的是：许多公寓已经在系统中滞留了一年多都未售出。一套面积超过130平方米的公寓在系统中的停留时间居然长达825天，而另一个系统中最后一次出售公寓的时间是4月26日。一切都记录得井井有条，这对每个经纪人来说都是噩梦般的统计数据。
徐先生说：“许多持有一套或多套公寓作为投资的业主希望尽快脱手，因为房价在继续下跌。” 他仔细记录了最近几个月的价格下降情况。
房地产经纪人的问题也是城市的问题。该市的预算显示，今年前7个月该市的收入下降了23.5%。不出所料，造成这种痛苦的主要原因是房地产开发商的房地产销售收入锐减了25.4%。
第三大港口
政府和银行正在采取一系列措施来应对这一问题。提高购房者的信用额度、降低贷款利率、新增资金以及取消非居民购买公寓的禁令。像我这样的外国人现在可以在很多城市购买，但情况并非总是如此。
“但说实话，”这位房地产经纪人说，“如果这里的房价再上涨，最终会有更多的人来宁波。”然而，自从经济失去活力以来，情况并非如此。多年前他还很乐观，但现在他也变得持怀疑态度。“价格下跌的低谷在哪里？没人知道。”
据他计算，他所在行业的衰落也让他个人损失惨重，因为他的工资有很高的浮动成分。他第一年的收入约为1万欧元，第二年超过3万欧元，而到2023年，他的收入仅相当于7600欧元。此类崩溃导致消费停滞。与大多数德国人不同的是，中国人在谈论金钱和透露自己的工资方面没那么忌讳。
我继续前往房价跌幅最大的宁波江北区。该地区欠发达，太偏远，交通不便，但价格特别低。据该公司称，一个拥有1400多套公寓的项目已全部售空——这在危机四伏的中国房地产市场实属罕见。
这里每平方米售价15000元人民币，折合1900欧元，但作为外国人，我不能在这里买房。
然而我可以在对面的小区买。永旺房地产公司的房地产经纪人，我们暂且叫他林先生，同样急于向我推销他的公寓。他说，他以前每个月能卖出50甚至60套房子，但现在几乎一套都卖不动。这是因为仲夏时节气温炎热，气温高达35度或更高就更没有人来看房了。
我们参观了其中一栋公寓。这是一栋棕色抹灰的大型公寓，步行三分钟就能到。入口处看起来还没完工，我们从一扇歪歪扭扭的铁门进去。我觉得没什么特别之处，但很结实，价格应该也不贵。业主开价不到130万人民币，约合16.5万欧元。我问自己，一个普通中国家庭怎么可能负担得起这个价格？
然而，中国人不是这样算账的：对于这种质量和面积的公寓，通常每月至少要支付400欧元左右的租金。由于为养老提供的选择很少，而且失业保险往往得不到充分保障，免租生活意味着老年保障。但是，由于供过于求，公寓价值急剧下降，这种养老方式也日益受到威胁。
房产中介建议我进行投资，经纪人建议我投资，但警告说：“你需要毅力。”我们站在开放的走廊上，他点燃了一支香烟。他给我的建议是：“如果你想再次出售，不要在三年内这样做——但也许在十年内。”
到那时，中国的房地产危机会平息吗？我在上海已经生活了六个多月，无论走到哪里，大中城市的许多角落都在兴建新的办公楼和住宅楼。其中大部分是在危机前规划好的，但现在已显得多余。建筑业的繁荣导致产能过剩，而产能过剩只能慢慢消化，尤其是在夏季房地产销售再次放缓的情况下。
所以方向还是不对的，这让人们感到担忧，即使是那些只是间接参与该行业的人。就像嘉兴“明天再来”咖啡馆里的年轻女售货员一样，该城市距离宁波一个半小时车程，她也抱怨顾客稀少。或者是等待公务维修的老太太——我们就叫她陈女士。
陈女士住在嘉兴，这是一个三线城市，人口约550万，位于杭州和上海之间。该市被视为工业和纺织中心。在2005年的一篇文章中，《时代周刊》的长期驻外记者格奥尔格·布卢姆称其为 “中国经济繁荣的曼彻斯特 ”和 “后马克思主义者的城市”，是新的超级资本主义中心。
嘉兴仍然是一座富裕的城市，吸引着众多国际企业。但欣喜已经褪去，后马克思主义更像是一种创伤后应激障碍。
在一次散步中，我碰巧遇到了陈女士，她住在市中心一幢破旧的房子里，虽然只有40年历史，但看上去却有100年的历史。走廊昏暗，楼梯间布满灰尘和脏物，电缆从外墙垂下。
陈女士
这位62岁的老人坐在门前，卖着自家烤的饼干，是为即将到来的中秋节准备的，售价相当于40美分。她解释说，在一家食品厂工作了15年后，她每月可以领到2000元人民币（约合250欧元）的退休金。这家工厂曾是一家国有企业，现已私有化。她的腿上缠着绷带，在街上被车撞了——她不得不自己支付大部分住院费用。如果国家不提供帮助，她就没有机会住上更好的房子。
嘉兴2023年的土地使用权转让收入比上一年减少了近一半，甚至比宁波还多。看看嘉兴如何填补财务漏洞是很有趣的一件事。
最近，罚款收入增长了104.5%，这一趋势在其他城市也可以看到。公共场所摄像头监控范围的扩大使得对违章停车者和超速者进行罚款变得更加容易。
房地产危机是政府面临的一个风险。但并非所有人都持批评态度。嘉兴的一位房地产经纪人认为市场正变得越来越“理性”。当被问及他的乐观情绪从何而来时，他赞扬政府，认为政府正在努力稳定房地产行业。该市还取消了所有购房限制，并积极改善基础设施。
在墙上的地图上，他向我展示了正在建设的新地铁的位置，该地铁将更好地将嘉兴与通往上海的铁路网连接起来。他为幼儿园、学校、公园和医院做广告，为他的城市和中国描绘美好的未来。
很难说这是不是一厢情愿的做法，还是为了乐观而乐观。但最终，在整整一个小时的时间里，我是这里的唯一顾客。有时候，愿望和现实显得那么不协调。
他的办公室里有一块黑板，上面写着最新的报价。他向我展示了一套95平方米的公寓，售价130万元人民币，相当于16.5万欧元，并给我提供了10%的折扣。当问及我应该在上海还是嘉兴投资时，他建议我选择大城市，因为那里有“更好的发展机会、更多的资金和更多的商人。”他的建议：“投资上海更好。”
我把这句话记在心里，傍晚时分驱车返回我居住的大上海。在从虹桥站回家的路上，我经过了许多建筑工地和新建的高楼大厦，它们（仍然）空空如也。这里也并非一切都好，但在中国，人们还是一如既往地相信大都市的吸引力和经济实力。至少这一点没有改变。❖
信息出处
https://www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/immobilien-albtraumstatistiken-fuer-jeden-makler-chinas-immobilienwirtschaft-in-der-krise/100063819.html
