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个人出售住房涉及哪些税费？购买方涉及哪些税费？本文结合现行税收政策梳理如下：一、个人销售住房主要涉及增值税、土地增值税、个人所得税以及印花税。1.增值税。个人购买不足2年的住房对外销售的，按5%全额交增值税。增值税=住房卖价/（1+5%）*5%；个人销售购买2年以上的住宅，根据《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》(财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2024年第16号)规定，自 2024年12月1日起，北京、上海、广州和深圳凡取消普通住宅和非普通住宅标准的，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策（此前，北京、上海、广州、深圳这4个一线城市对个人销售购买2年以上的非普通住宅要差额征收增值税），即对个人将购买2年以上 (含2年) 的住房对外销售的，免征增值税。2.土地增值税。土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137号)第三条规定：“对个人销售住房暂免征收土地增值税。”因此，个人销售住房暂免征收土地增值税。3.个人所得税。个人销售住房应当按“财产转让所得”项目计征个人所得税，以转让财产的收入额减除财产原值、转让过程中缴纳的税金和合理费用后的余额，为应纳税所得额，税率为20%。个人转让房屋的个人所得税应税收入为不含增值税收入；财产原值为取得房屋时所支付价款（含增值税）以及购买时缴纳的税费；转让住房过程中缴纳的税金是指纳税人在转让住房时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金；合理费用是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税，即转让收入的1%-3%核定征税。优惠政策：1）个人转让“满五唯一”住房免征个人所得税。根据《财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》 (财税字〔1999〕278号)第四条规定：“对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得、继续免征个人所得税。”注意：1.“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。2.个人购房日期的确定。个人按照国家房改政策购买的公有住房，以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间，依照孰先原则确定；个人购买的其他住房，以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定；个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。个人所转让住房，因产权纠纷等原因未能及时取得房屋所有权证书（包括不动产权证书），对于人民法院、仲裁委员会出具的法律文书确认个人购买住房的，法律文书的生效日期视同房屋所有权证书的注明时间，据以确定纳税人是否享受税收优惠政策。3.个人转让房屋的日期，以销售发票上注明的时间为准。2）个人“以旧换新”享受个人所得税退税优惠。根据《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2023年第28号）规定，自2024年1月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。注意：享受本优惠政策的纳税人须同时满足以下条件:一是出售和重新购买的住房应在同一城市范围内。同一城市范围是指同一直辖市副省级城市、地级市(地区、州、盟)所辖全部行政区划范围。二是出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关，应为新购住房产权人或产权人之一。4.印花税。根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）第二条的规定，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。因此，个人销售住房免征印花税。1、契税。根据《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》(财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2024年第16号)第一条关于住房交易契税政策：（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。（二）对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。家庭第二套住房是指已拥有一套住房的家庭购买的第二套住房。即将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米，并统一适用家庭第二套住房契税优惠政策。调整后，在全国范围内，对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税。契税=成交价格（不含增值税）*适用税率。2、印花税。根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）第二条的规定，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。因此，个人购买住房免征印花税。来源：十堰畅玮税务师事务所有限公司-声明-（文章观点仅供参考，具体涉税事宜请咨询当地税务机关。）我们致力于保护者版权，除我们确实无法确认作者外，未注明来源，如涉及侵权，请及时联系我们删除，并表示歉意，谢谢!（联系电话：15230818990）
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