物业公司代收款项如何缴纳增值税？

物业公司向业主收取的物业费等按照现代服务业适用税率，一般纳税人为6%的征收率，小规模纳税人为3%的征收率（现行政策减按1%）计算缴纳增值税。但在实务中，物业公司有很多的属于代收款项，比如代收租金、水费、电费、暖气费、维修基金等。物业公司代收款项如何缴纳增值税？

一、物业公司代收的水费。根据《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》（国家税务总局公告2016年第54号）规定，提供物业管理服务的纳税人(包括一般纳税人和小规模纳税人)，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。也就是通常所说的差额纳税，即向业主收取的水费减去向自来水公司支付的水费之后的差额按照3%的征收率计算缴纳增值税。如果差额为负数，则可在下个月申报时抵减。另外，对物业公司随水费收取的污水处理费免征增值税；随水费收取的水资源税不征收增值税。

二、物业公司代收的电费。提供物业服务的纳税人收取的电费，没有特殊政策。根据《中华人民共和国增值税暂行条例》、《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》、《财政部税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税〔2018〕32号）以及《财政部税务总局海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部税务总局海关总署公告2019年第39号）的规定，自2019年4月1日起，增值税一般纳税人销售货物税率为13%。货物，是指有形动产，包括电力、热力、气体在内。因此，若是物业公司以自己名义收电费并以自己名义为客户开具发票，属于转售行为，应当按照销售货物全额申报增值税：一般纳税人按照13%的征收率以销项税额抵减进项税额后计算缴纳增值税；小规模纳税人以销售额按照3%的征收率（现行政策减按1%）计算缴纳增值税。如果物业公司不垫付资金、由供电公司直接向业主开具发票，并由物业公司转交，则属于代购行为，物业公司开具收据，可不征收增值税。物业公司仅就收取的手续费收入依法计算缴纳增值税：一般纳税人按照6%税率以销项税额抵减进项税额后计算缴纳增值税；小规模纳税人以销售额按照3%的征收率（现行政策减按1%）计算缴纳增值税。

三、物业公司收取的暖气费。物业公司收取的暖气费一般分为三种情况：第一种情况，物业公司按照标准向业主收取暖气费之后转交给热力公司，如业主需要收据，可直接向业主开具收据，如业主需要发票，需热力公司直接向业主开具发票。此种情况下，物业公司无需缴纳增值税。物业公司仅就收取的手续费收入依法计算缴纳增值税：一般纳税人按照6%税率以销项税额抵减进项税额后计算缴纳增值税；小规模纳税人以销售额按照3%的征收率（现行政策减按1%）计算缴纳增值税。第二种情况，以物业公司名义向业主收取暖气费，并且热力公司直接将发票开具给物业公司，物业公司再向需要发票的业主开具发票，属于转售暖气的应税行为：一般纳税人按照9%税率以销项税额抵减进项税额后计算缴纳增值税；小规模纳税人以销售额按照3%的征收率（现行政策减按1%）计算缴纳增值税。第三种情况，物业公司利用自有的供暖设备，自行生产自行供暖，自行定价向业主收取暖气费。此种情况下，物业公司作为热力生产企业生产并销售热力产品，属于增值税的应税行为，热力(热水、蒸汽)销售,属于特殊货物类,税率为9%：一般纳税人按照9%税率以销项税额抵减进项税额后计算缴纳增值税；小规模纳税人以销售额按照3%的征收率（现行政策减按1%）计算缴纳增值税。

优惠政策：根据《财政部 税务总局关于延续实施供热企业有关税收政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第56号）规定：对供热企业向居民个人(以下称居民)供热取得的采暖费收入免征增值税。向居民供热取得的采暖费收入，包括供热企业直接向居民收取的、通过其他单位向居民收取的和由单位代居民缴纳的采暖费。免征增值税的采暖费收入应当单独核算。通过热力产品经营企业向居民供热的热力产品生产企业，应当根据热力产品经营企业实际从居民取得的采暖费收入占该经营企业采暖费总收入的比例，计算免征的增值税。第三条规定：所称供热企业，是指热力产品生产企业和热力产品经营企业。热力产品生产企业包括专业供热企业、兼营供热企业和自供热单位。因此，物业公司在转售热力公司的暖气的情况下，属于热力产品经营企业，在自行生产热力产品自行供暖的情况下属于热力产品生产企业，适用上述免征增值税的优惠政策。

需要注意的是：1.物业公司向居民收取的暖气费享受免征增值税的优惠，向居民以外的企业、单位收取的暖气费不享受免征增值税的优惠。物业公司需按照从居民收取的采暖费收入占采暖费总收入的比例确定免税收入比例；2.优惠仅限于“三北”地区供热企业。所称“三北”地区，是指北京市、天津市、河北省、山西省、内蒙古自治区、辽宁省、大连市、吉林省、黑龙江省、山东省、青岛市、河南省、陕西省、甘肃省、青海省、宁夏回族自治区和新疆维吾尔自治区。

四、物业公司代收的燃（煤）气费。物业公司代取的燃（煤）气费如符合“代收”条件：一是物业公司不垫付资金；二是物业公司从业主手中收取的款项全部交给销货方，并由销货方直接向业主开具发票，由物业公司转交给业主。则物业公司代收燃（煤）气费的无需缴纳增值税。物业公司仅就收取的服务费收入依法计算缴纳增值税：一般纳税人按照6%税率以销项税额抵减进项税额后计算缴纳增值税；小规模纳税人以销售额按照3%的征收率（现行政策减按1%）计算缴纳增值税。如果是物业公司以自己名义收取燃（煤）气费，并以自己名义为客户开具发票，属于转售行为，则需正常缴纳增值税：一般纳税人按照9%的税率以销项税额抵减进项税额后计算缴纳增值税；小规模纳税人以销售额按照3%的征收率（现行政策减按1%）计算缴纳增值税。

五、物业公司代收的房租。物业公司代业主或房地产企业收取的房租符合“代收”条件无需缴纳增值税：一是物业公司不垫付资金；二是物业公司从承租人收取的租金全部交给出租方，并由出租方直接向承租人开具发票，由物业公司转交给承租人。物业公司仅就收取的服务费收入依法计算缴纳增值税：一般纳税人按照6%税率以销项税额抵减进项税额后计算缴纳增值税；小规模纳税人以销售额按照3%的征收率（现行政策减按1%）计算缴纳增值税。如果物业公司不符合“代收”条件，以物业公司名义出租并收取租金，则属于不动产转租行为，转租收入应当按照“不动产租赁”缴纳增值税，其中，属于营改增之后租入的不动产：一般纳税人按照9%税率以销项税额抵减进项税额后计算缴纳增值税；小规模纳税人以销售额按照5%的征收率计算缴纳增值税。属于营改增之前租入的不动产转租的：不论是一般纳税人还是小规模纳税人，均按5%征收率计算缴纳增值税。

六、物业公司代收的维修基金。《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）第三十七条规定，销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：（一）代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。附件 2《营业税改征增值税 试点有关事项的规定》第一条第（二）项第 4 目规定，房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金，不征收增值税。根据上述规定，物业公司代收住宅专项维修基金不需要缴纳增值税。政府部门直接向业主开具行政收据，由物业公司转交业主。