作者｜卢鹏（微信号：LATO999，欢迎添加）
目前国内文旅开发的现状，名义是以文旅为主，而实际多数盯的还是住宅用地。所谓文旅项目“投资是否赚钱，70%靠拿地”就是指在土地获取时，政府能否给予足够多的住宅用地予以平衡项目投入，从而分摊投入成本。所以无论是国内哪家开发商进行投入开发，一般都会对政府承诺给予的住宅用地规模进行核算评估。如果能获得收益，那么才会投入。这个概念是风控上的大概念，脱离了土地规模平衡，以国内传统房地产开发商的运营能力现状几乎没有能够生存下来的。因此在先期项目建设过程中，一定会先去谈资金平衡问题，此后才会去考虑项目的开发。
但开发的主要类型是哪些类别？在此先做个简要介绍：
一、文旅项目的种类
我个人将文旅项目依据其经营类别的不同而分成十个大类型，从而对行业进行初步细分。这十个类型主要为：
（一）A级景区类
这些A级景区，一般是指由国家旅游景区质量等级评定委员会授权省旅游局，依照《旅游景区质量等级管理办法》国家标准进行评审，颁发“国家A级旅游景区”标志牌，是一项衡量景区质量的重要标志。按管理办法的规定，我国旅游景区质量等级划分为五级，从高到低依次为AAAAA、AAAA、AAA、AA、A级旅游景区。
（二）创意农业类
创意农业类的文旅项目，其实有很多的源头，例如十一五规划期间的“社会主义新农村建设”、中期全国兴起的“特色小镇”，以及近年来实行的“乡村振兴战略”。其本质都是我们国家为将乡村地区经济发展、盘活和农村制服而配套的一系列农旅结合项目，能够更好的提升乡村发展，并以农业为基点，开展现代化社会的人文价值挖掘。
（三）历史文化类
历史文化类的文旅项目有很多，不仅是名山大川、才子佳人，还有很多值得挖掘和传承的历史遗迹、非遗项目，以及更多值得记录的历史、宣扬历史项目，从而提醒自己、告诫后人，让我们对自身发展有着清醒的认知。例如南京大屠杀纪念博物馆、中国人民抗日战争纪念馆，例如延安革命纪念馆等项目。
（四）温泉养生类
温泉旅游以健康养生为特色，集旅游、休闲、酒店、会务于一体，是中外旅游度假的一大热点，其在温泉资源丰富的省份，是国内各旅游产品中最受欢迎的板块之一。且该类温泉养生项目，往往位于郊区或交通不发达地区，如能妥善开发，对当地的乡村建设、民宿经营有着非常好的带头作用，可以为当地带来长久稳定的客流。
（五）主题商业类
主题商业类的文旅项目，更多依托的是对商业街区的活化再利用，以旅养商，以商纳旅，双方形成一种互动。例如北京的前门大街、南锣鼓巷、上海的豫园、田子坊，成都的锦里、武汉的汉正街。这不仅是商业的聚集地，但更是旅游的热点。此处的商业打造的均是市井生活，以亲民的价格、质朴的产品作为卖点，鲜见高大上的国际品牌，因为面对的客群是市井大众，是所有的消费大众。这类项目在全国各个城市都有，然而一旦脱离亲民价格、无序管理和诚信失信时，这些项目就会逐渐衰落，变为游客口中的旅游陷阱、欺客大坑。
（六）滨水环湖类
滨水环湖类的文旅项目，往往是指一些依托海边、江湖所开发的水景文旅项目。这类项目以水景为卖点，吸引了大量游客前来避暑消夏，其季节性非常明显。例如秦皇岛的阿那亚旅游度假地产项目，例如海南省三亚，此类都是以水景作为主要卖点，从而发掘出其中更高的文旅价值。
（七）文化创意类
文化创意类的文旅项目，在国内比较有代表性的是北京798艺术区。此类项目本质是产业园改造，但由于其区域内聚集了大量的艺术类人才、工作室或机构，最终形成了特殊的文化创意类文旅项目。这类项目的成因有着一定的特殊性，对城市人口、产业有着较高要求，需要有大量文化类从业人员，有大量年轻客群，有着较高文化素养，否则很难形成长久的文化创意类文旅项目。因此，此类项目往往集中在国内个别城市之中，体量不会太大，但有着强烈的城市文化符号意义。
（八）宗教历史类
宗教文化旅游已从传统的以参观游览为主的单一业态，向以宗教文化资源为依托、多端产业全面发展的模式转变，形成宗教文化导向型土地综合开发模式。宗教旅游因其自身的独特性，有客源市场稳定、重游率高和生命周期长的特点。因此，宗教文化导向型土地综合开发有其自身独特性。宗教圣地以其宗教活动和仪式、信徒朝觐，吸引相对稳定持续的游客参观游览，大量的游客为形成了了广阔的机会市场，使深度旅游开发成为可能。
同时很多宗教名胜景区良好的生态环境为养生度假提供了绝佳的生存环境，可以形成复合开发，例如陕西的大雁塔、湖北武当山、河南少林寺等项目。
（九）体育运动类
在我的对外授课的课件中，其实这里原名为“高尔夫运动类”，因早些年高尔夫作为高消费的休闲运动项目，在国内有着快速的增长。然而随着中央“八项规定”、“六项禁令”的推行，高尔夫运动的发展已不再激进发展。所以，在此我将“高尔夫运动类”改为“体育运动类”，但其特点无异，均是以体育作为主旨，以着力于营造舒适、休闲的生活方式为目标。但其弊端在于此类项目缺乏足够的常住人口支持，需要强大的外部潜在消费市场，更需要持之以恒的推广运营能力，要求项目具备便捷交通服务体系以及全年大部分时间的全程接待能力。例如河北省张家口崇礼的滑雪小镇、黑龙江省尚志市亚布力滑雪场等。
（十）主题公园类
主题公园是根据某个特定的主题，采用现代科学技术和多层次活动设置方式，集诸多娱乐活动、休闲要素和服务接待设施于一体的现代旅游目的地。主题公园以人类文明中的某类文化为主线，以现代科技为手段，集中表现该类文化的相关属性，以娱乐为体，以文化为内核，并不断重塑文化价值，进行宣扬和深化。例如迪士尼乐园、环球影城，都是以童话或影视作品为主线，不断强化受众曾经出现过的愉悦体验，同时又不断产生新作品，强化主题公园地位。再比如广东珠海长隆海洋王国乐园，江苏常州环球恐龙城景区，浙江杭州宋城景区，这些以动物、历史为主题的乐园，也受到了消费客群的认可，形成了长期的文化驱动和消费能力。
二、文旅项目开发的诉求
所以在文旅项目先期项目建设过程中，如有企业进行开发，那么企业一定先行考虑成本和收益，即政府给予的土地平衡，也就是住宅，是否能够销售出去？同时借用的“文旅”之名能不能获得认可？传统上有两种模式：
（一）先建文旅，然后卖房
该模式的好处是住宅价格能在文旅的承托下获得较高收益，但不利之处在于前期投入成本巨大，周期漫长。同时如果运营不利的话，极有可能烂尾。所以这种模式适用的是自然条件极其好，或已有成熟样板可以借助的项目。
（二）售房在先，文旅在后
该模式的好处是可以借助文旅概念进行土地价值炒作，尽快回笼资金。不利之处是多数此类项目的文旅经营乏力，后期的住宅尾盘销售压力较大。
（三）关注点
无论是何种方式，本质是企业不会做亏本买卖，尤其是对其中的很多风险盲点，需要关注。同时，在规避可能存在的危险之后，运用有效的方式方法，就能够找到项目的突破点，并获取相应的收益，这其中有很多值得向大家去介绍的东西。
三、文旅项目开发的变现
多数文旅开发目的是为获得相应物质回报，所以对于企业来说，投入能够获得相应变现才是根本。然而文旅项目往往是位于郊区或交通并非发达的地区，为了吸引顾客不得不将大量的资金投入到基础建设之中，亦或投入到景观建设之中，所以景区中的花花草草山山水水其背后都是大量的基础投入，更何况水电通信等消费者习以为常的消耗，这些成本都需要获得回报。因此企业的变现决定了项目能否存活，能否持续经营下去。
为了解决这一困难，所有的文旅景区无一例外的是需要在商业活动中进行平衡找补，或以场地租金方式，或以商品服务模式。想要做好文旅，基础还是得回到商业租赁与商业经营之上，否则经营目的很难落地，这也是文旅与商业无法分家的原因。
如想要做好文旅，最终还是需要落到商业地产的形态与服务之上。
皮一下：
一切简化都可能会跳过重要步骤。
