上周末有个金融口的朋友请我喝酒
主要是想咨询商业项目收购的的问题，讨论之后我还是把当时的看法记录下来和诸位进行分享：
一、商业地产项目实在是太多了
不光是以往的已开业商业面积，还有众多改造后的产业园以及旧改面积。每年国内筹备开业的商业购物中心、商业街、文旅和产业园都是四五百家（两万平米以上），不但如此，商业的投资与建设下降幅度并不大，还在源源不断的供应上市。光是全国现有在营业奥特莱斯项目就有约 239 个，购物中心6900多家，商业面积超过5.17亿平方米。
二、国内商业地产项目存在严重的同质化
所谓同质化，是指经营的品类差异不大。购物中心的一层必定是肯德基麦当劳必胜客，辅以咖啡奶茶以及新能源汽车，有面积再上化妆品和手机店。二层女装，三层男装和运动服饰，四层餐饮娱乐和电影院。如果有地下空间，基本也是餐饮零食与超市配套。而项目的外立面也是射灯、大屏、巨幅广告位，有条件的设个摩天轮。如果是文旅项目，必定是过山车、小水景，登山索道能摄影，前面寺庙后方餐饮，景区周边全是农家乐和大酒店。
家家大同小异，千篇一律。
三、客群多途径分流
分流是指各种商业业态的客群分食。以前大家购买商品多是去商场商超购物，现在不但有线下购物，还可以线上分流。不但有拼多多和美团分食了生鲜买菜，还有京东的七鲜和阿里的盒马分食了商超货品。再加上快手抖音腾讯京东淘宝哔站全部都在做视频号，都在分流带货，从家用电器到服装家具，说话又好听，又不会给你甩脸子，所以对于各类商业项目分流严重。
不高兴可以退，还能给你拍胸脯说这是最低价。
四、消费习惯转变
这几年消费习惯转变都挺厉害。例如大家不再迷恋奢侈品和茅台，不再追捧奔驰和日系化妆品，一方面是大家对于未来有着更加理性的消费认知，更重要的是这些品牌品类也受到了冲击。
例如GUCCI的跌价与销量下滑，例如茅台的销售疲软，例如奔驰在国内销售高于8%的跌幅，例如日系化妆品被不断爆料指标造假。这都是更多人不再去追捧一些过去不具有性价比的消费品，当然也有人说这是消费降级。不过我更愿意称为消费习惯转变，毕竟谁家的钱都不是大风刮来的，谁都不傻，谁愿意继续买就请自便。
五、拥抱变化，寻找时机
仅仅指出问题其实没有意义，重要的是去应对变化并找到解决方式。从目前来看，商业地产项目以及众多的文旅和产业园项目在当下属于充斥市场的阶段，好的项目太少，而能够将项目运营好的更少。传统的地段论并无大错，但如果运营得法，将能凭空造牌，拥有自己的好项目。仅仅靠着地段去捞钱的时代过去了，一是所有的商业项目一旦不能给商户带来利益就会存在着撤店解约的风险。二是传统那种只是收租金不运营的时代过去了，必须要帮助商户才能解决项目的生存问题。否则，无法应对今后商业零售领域的变化，更无法收回投资和保障项目的存活
