商业计租面积如何计算？

楼市 2024-10-08 12:09 北京

作者｜卢鹏（微信号：LATO999）

有朋友咨询文旅项目中的商业出租房面积如何计算费用，所以提供一些看法供朋友们参考：

一、面积问题在合同中必须明确约定

（一）三种面积标准

1、建筑面积

是指项目建筑物各屋外墙(或外柱)外围以内水平投影面积之和。

2、地毯面积

其也称使用面积、实用面积，地毯面积是室内的净使用面积（不含柱网），也就是墙体以内的所有可使用的面积。

3、套内建筑面积

其包括了套内房屋使用面积（地毯面积），套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。

（二）哪种面积标准最优

实践之中不同的房屋性质（商铺、写字楼、厂房、住宅、公寓、酒店等）会有不同的计算方式和表现形式。对于开发商或出租方而言，建筑面积最优能保障项目的利益最大化，因为很多柱体、墙体都包含在内计租，所以承租方会承担该部分费用。而对于承租方来说，地摊面积毫无疑问是最优方案，能够确保每一寸面积都是物有所值。

然而这是一个博弈过程，一方面是看双方法务与律师对面积问题的理解能力，更主要是看项目的价值。优质项目往往是开发商更具有话语权，因此要因势而定。

至于套内建筑面积，往往是博弈的结果，相比较是一种较为公平的计算方式，需要双方耐心商讨。

二、商业面积是计租核心指标

商业项目内的面积是品牌招商的一个重要考虑因素。不同商家需要的面积不同，在进行业态规划时就应充分考虑不同商家经营面积差异。所以当规划自身的面积太大或太小时，是无法引进适合品牌的，即使引进了也是资源的浪费，造成坪效过低，经营压力大。当然，不仅仅面积要求是不容忽视的要素，还有电力、网络、上下水、承重、面宽、进深等多重空间要素是品牌落位时追求的要素，这些方面必须给予充分重视。否则是招不来、留不住、活不下，项目进入恶性循环。

更重要的是面积的本质是计租问题，多数正规商业项目的租金是以每天每平方米来计算，所以面积的核心是钱款的核心指标。但并非是承租方占有的面积越大越好，因为其可能无法承担衍生出的租金预计物业费费用，同时由于承租方一旦面积过大，则会反制开发商或出租方接受一些不公平的条件，因此要谨慎考虑。

最后，商业地产或文旅项目中的面积问题往往是极易被忽视的问题，因为三种计租方式之中的所得租金不同，而需在合同编纂或谈判时严格对待。

皮一下：

风险只能规避而无法避免。

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