坐拥100套房！还有30套在建！原来澳洲居然有这么多房哥...
民生
2024-11-01 13:49
澳大利亚
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十多年前，Victor Kumar用一笔来自工伤赔偿的8000澳元，购买了一套价值7万澳元的单元房。作为一名医疗工作者，他和妻子几年前从斐济移民到澳洲，彼时他们身上仅有不到5000澳元。然而，他们很快将目光转向了房地产投资，作为实现财务安全的手段，并且这一选择取得了成功。在最初的阶段非常艰难，我们做出了很多牺牲，推迟了组建家庭，也几乎没有社交生活。如今，这对夫妻拥有超过100套出租房产，另有30套正在建设中。Kumar的庞大房产组合将他置于澳洲顶级投资者之列，但人们对他们的了解却寥寥无几。Kumar是全澳至少2500名拥有或部分拥有10套或更多出租房产的投资者之一。这个数量与墨尔本Richmond和South Yarra郊区的住宅总数相当，或与悉尼东部Waverley市的住宅数量相当。此外，Kumar还是全澳172名拥有或持有20套及以上房产的精英的投资者之一。这些投资者共同拥有4395套出租房，相当于达尔文市或North Perth的住宅总数。ATO的数据提供了一些投资者市场的见解，但并不全面，因为它未包括以公司或信托名义持有的房产，也没有统计无租金收入的房产。虽然其中可能包括由个人持有的商业地产，但经济学家认为这一比例极小，不会对结果产生实质性影响。他理解像他这样的投资者经常在澳洲关于住房负担能力的激烈辩论中受到批评，这些人是通过努力工作取得成果的，他们正在享受自己的劳动果实。澳洲正在面临住房短缺，因此需要更多这样的投资者...尽管拥有了数百万澳元的房产组合，ATO的数据却显示：2021/22财年，拥有1至19套房产的投资者整体盈利，但持有20套或以上房产的投资者平均亏损。在利率极低、租金快速上涨的2021/22财年，任何投资者亏损都是“相当惊人”的。这一数据突显了负扣税和资本收益减免对大型投资者的益处远远超过普通的小型投资者。目前的系统实质上是为了帮助那些可以利用一处房产的资产再去借贷购买另一处房产，并且不断重复这一过程的人。大型投资者继续持有亏损房产的唯一原因是可以通过负扣税减少税单，最终在出售时获得丰厚回报。CoreLogic的研究主管Tim Lawless也同意，认为这些投资者可能从资本收益折扣和负扣税减免中获得了最大的好处。如果政府立即对拥有多处房产的投资者实施负扣税改革，可能会引发大规模抛售，进而影响房价。并且，经济学家们也对于 “房地产投资会增加了住房供应” 的说法表示了怀疑。统计局的数据显示，仅约23%的投资者贷款用于新建房产。他们借款的70%用于购买现有房产，而这只会推高现有房产的价格...大型房地产投资者Margaret Lomas同时经营一家投资咨询公司。她估计:持有20套或更多出租房的业主数量远远高于ATO的172人统计，而且实际可能超过1000人。顶级投资者的大量债务主要源于利用一处房产的资产去购买下一处房产。如果你在房产中有100万澳元的资产，足以借贷80万澳元，这就可以购买两套房产，或者如果银行允许你以每套8万澳元的首付，甚至可以买10套房产。年轻澳洲人进入房地产市场的难度越来越大，但那些通过房地产积累财富的人只是利用了现有的系统。许多投资者的动机并不是为自己积累巨额财富，而是为了帮助自己的家人，或者为退休收入做准备...
