最近，楼市的热度又上来了，这都得归功于那位经济高手——前重庆市长黄奇帆，他抛出了一些新鲜的观点。
当年，黄市长在重庆的时候，GDP增速是全国数得着的，房价也控制得相当稳当，这可不是一般人能做到的。1月12号，2025年的那天，黄奇帆在一个挺重要的会上，对房地产的未来走势发表了自己的看法。
黄奇帆说，现在房地产最大的问题就是盖的房子太多了。你看看，从2020年的22亿平方米建筑量，到2024年，估计也就6亿多平方米，这跌得可不是一点半点。新房卖得也差，2020年还能卖18亿平方米，到2024年就只剩5亿平方米了，掉了差不多三分之二。
土地卖得更惨，2020年还有8.7万亿的收入，到2024年估计也就3万亿左右，简直是大甩卖。为什么会这样？
说白了，就是以前开发商太猛了，一个劲儿地盖房子，没想想市场能不能吃得下。有的小城市，新楼盘到处都是，但当地人买得起房的没几个。还有的城市，为了GDP好看，使劲儿卖地，结果房子越建越多，卖不出去。
黄奇帆提了个主意，说国家可能会掏钱买下这些卖不出去的房子，把这些房子变成保障房，给那些买不起房的人住。现在我国的保障房比例才5%，国际上都说得有20%-25%才合适。要是能把这些空房子变成保障房，那就能让更多人有个家。再说，这样一来，钱就能在开发商、债权人之间转起来，经济也就活了。
黄奇帆还把我们国家的楼市情况和美国的次贷危机、日本的房地产泡沫比了比。他说，我们这儿的情况跟他们那儿不一样。美国那时候，买房可以不用首付，还能把房子涨价的部分换成钱。金融机构还把那些高风险的贷款打包卖，最后搞出了大麻烦。
我们国家不一样，一直不让零首付，那些坏账也没打包卖。所以，我们的房地产风险主要是企业自己的债，不会搞出金融大危机。
日本那时候，城市化都77%了，市场没需求，日元又大起大落，金融体系一塌糊涂，经济好多好多年都没缓过来。我们这儿，户籍人口城市化才65%左右，将来还有很大的发展空间，楼市还有得发展。
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市场完全是换了个玩，以前那种随便撒欢儿就能长大的日子过去了，现在得想点新招，找找新的出路。
先说说金融这块儿，得来个大修整。以前开发商借钱跟喝水似的，负债率高得吓人，80%-90%！这风险太大了。现在国家要出手整治，把负债率压到50%左右。这就好比给房地产减减肥，让开发商们喘口气，金融风险也小多了。国家还要把借钱的规矩定好，首付比例得合适，别让钱都跑房地产去了。以前房地产占了金融资源的一大块，超过四成，现在得让它回到两成到两成五。这么一来，其他行业也能喝口汤，经济也更健康。
黄奇帆出了个“六分之一”的法子，听起来简单，但挺有道理的。租房别超过年收入的六分之一，买房也别超过一辈子挣的六分之一，城市每年盖房的钱也别超过GDP的六分之一。这三个规矩，就像是给房地产市场画了个圈，让市场稳稳当当，健康发展。
中央政府出手了，一套连环招儿。首先，可能拿出10万亿来买那些卖不出去的房子，这样一来，开发商的钱袋子就鼓了，市场信心也稳了。接着，加大力度改造城中村和旧房子，提升城市品质，还能拉起新的需求。再就是，得把房地产借钱的道儿给规范了，从根儿上防风险。最后，房地产公司得精简，两三年内从9万多家减到2万家以内。这样挺好，把那些不靠谱的小公司清出去，行业更干净、更健康。
黄奇帆说了句挺有深意的话：“沉舟侧畔千帆过，病树前头万木春。”就是说，现在楼市虽然有点难，但政策用好了，市场调整到位了，2025年楼市就有望稳当起来。
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