随着2024年步入第四季度，“十四五”规划周期即将进入冲刺阶段。在此期间，重点一二线城市基本已进入保障性租赁住房大规模入市供应的关键时期。根据住房和城乡建设部的整体规划，“十四五”期间，全国范围内初步规划并筹建的保障性租赁住房总量将达到近900万套（间）。2024年，全国计划筹建的保障性住房数量为170.4万套（间）。据官方发布数据显示，今年1-9月，全国范围内已建设筹集保障性住房148万套（间），到年底可以让450万新市民、青年人住进保障性住房。
一线城市在住房保障体系建设中占据核心地位。“十四五”规划期间，一线城市预计将筹建200万套（间）保障性租赁住房，占全国总筹建量的22%。在保障性租赁住房的筹集方面，上海通过新建增量与盘活存量相结合，加速推进保障性租赁住房的筹集。通过规模化保障性租赁住房的入市，增加了市场的有效优质供给，起到了平抑市场租金大幅波动的作用，保障了租赁市场的稳健发展。
一、上海保障性租赁住房筹集进度已达80%
保障性租赁住房是上海住房保障体系中的重要组成部分。“十四五”期间，上海计划新增建设筹措保障性租赁住房47万套（间）以上，达到同期新增住房供应总量的40%以上。到“十四五”期末，上海将累计建设筹措保障性租赁住房60万套（间）以上，其中，形成供应40万套（间）左右。
据官方发布数据显示，截至今年6月底，上海在“十四五”期间已累计建设筹措保障性租赁住房37.6万套，完成规划新增总量的80%。加上“十四五”周期之前筹措供应的房源，上海已累计建设筹措约51.3万套、供应31.9万套，分别占“十四五”期末规划总量的86%和80%。在一线城市中，上海障性租赁住房的筹集力度和进度均领先。
今年，上海计划安排新增建设筹措保障性租赁住房7万套(间)、新增供应5万套(间)。同时，新时代城市建设者管理者之家床位供应全年目标筹措供应3万张以上。根据官方披露信息，1-7月已新增建设筹措障性租赁住房5.1万套(间)、供应3.8万套(间)，分别完成年度目标任务的73%、76%。同时，已通过保租房渠道新增筹措供应床位达1.2万张。
二、规模化集中式保租房社区是上市供应主力
1、500套（间）以上规模化保租房社区供应占比约81%
在一线城市中，上海障性租赁住房的筹集进度相对较快，主要原因在于“十四五”期间上海障性租赁住房用地供应量居全国核心一二线城市之首。截止到目前，上海推出了233幅租赁住房R4地块，合计可建租赁住房约28万套（间）。
截至10月，上海“随申办“平台中已发布202个障性租赁住房项目，约13.7万套房源已向社会公开供应。其中，由R4用地建成的集中式保租房社区是供应主力。项目规模在500套（间）以上的保租房社区达到89个，占总供应规模比例约81%。项目规模在1000套（间）以上的社区达到41个，占总供应规模比例约56%。而项目规模在250套（间）以下的社区规模占比例仅仅6%，主要为存量转化类项目。
2、浦东和闵行保租房供应占比约40%
截至10月，根据上海官方披露信息，全市已推出保障性租赁住房项目中，浦东新区和闵行区的规模量最大，分别达到2.5万套（间）、2.9万套（间），占全市已供应规模约40%。此外，松江和嘉定的保租房供应量也达到1万套（间）以上。尤其，规模化的大型保租房社区多主要分布在浦东、闵行、松江和嘉定四区。究其原因，在于部分产业聚集于四个区，区域内具备活跃的租赁需求；同时，区域位置具备相对较高的租金性价比，能满足多数工薪阶层的租赁预算需求。
三、保租房入市对市场租金的影响
1、上海整体挂牌租金表现相对平稳，并未造成较大冲击
根据58安居客租赁市场监测数据显示，2023年1月至2024年2月，上海全市挂牌租金整体呈现小幅上涨趋势；今年3月后整体挂牌租金开始呈现小幅回落趋势，但挂牌租金波动幅度相对较小，整体处于82-86元/㎡/月价格区间小幅波动，且单月环比涨跌幅均不超过1.5%。整体而言，近两年上海挂牌租金表现相对平稳。
结合同期上海保租房供应情况来看，近两年，上海规模化保租房社区供应加速，尤其2023年是保租房项目入市的集中时段。根据官方披露数据，上海已累计建供应31.9万套。因此，规模化保租房项目的新增供应对全市挂牌租金水平的影响较小。
2、受供需分布影响，区域挂牌租金涨跌差异较大
结合各区域挂牌租金数据变化来看，今年上海有12个区挂牌租金水平较去年同比上涨。其中，普陀、杨浦、青浦及松江的区域挂牌租金水平较去年同比涨幅超过5%。同时，黄浦、静安、金山及崇明的区域挂牌租金较去年同比下跌。究其原因，核心区域由于挂牌租金价格较高，今年受到就业市场转弱的影响，租赁需求更倾向于性价比更高的区域。同时，金山和崇明租赁需求整体较少，受需求弱化和强势区域就业分流的影响更显著。
同时，结合2024年1-9月各区域租赁供需分布情况，由于普陀、杨浦、青浦及松江的区域租赁供应占比相对较低，需求变化对价格的影响更显著。其中，松江、青浦和杨浦的需求占比均小幅高于挂牌供应占比，需求的上升对于挂牌价格的影响更大。
3、规模化保租房项目供应，短期内对区域挂牌租金影响更显著
通过统计部分区域典型规模型保租房社区入市前后数据分析，整体来看，规模型社区项目入市三个月后，板块的挂牌租金以下跌为主。项目入市六个月后，板块挂牌租金受增量影响程度弱化，租金涨跌更多受市场综合因素的影响。
由于规模化保租房社区开业入市给区域一次性增加了较大的增量供应，在三个月的项目爬坡期中，对区域市场的供应价格将产生一定影响。因此，同类型房源面临较大竞争，为了保障顺利出租，部分新增和存量挂牌房源会选择降价加速去化。但在项目渡过爬坡期之后，区域市场供需又将重回平衡，挂牌价格受到项目入市的影响趋于淡化，后期区域挂牌租金的涨跌更多受需求的边际变化影响更大。
同时，尽管在某些区域规模化保租房增量供应后，板块挂牌租金环比出现上涨，但新增供应似乎并未对区域挂牌租金水平产生负面影响。这可能是因为，一方面，部分项目较早入市，而板块内缺乏优质、高性价比的项目供应。例如，华润有巢泗泾店和中建幸孚+公寓松江店，这些项目作为补缺型产品，满足了区域市场对品质化租赁的需求。
另一方面，通过对典型规模化保租房项目的统计分析，我们发现大多数大型租赁社区的项目选址主要以服务产业人群为主导，旨在解决职业与居住地分离的问题，促进职业与居住地的同城化。部分区域租赁需求旺盛，但阶段性有效租赁供应并不充分。以2023年的张江板块为例，大型租赁社区的加入缓解了部分职住不匹配的问题。因此，在项目上市六个月后，我们观察到区域挂牌租金水平出现了涨跌分化现象，新增供应对租金的影响逐渐减弱。这也表明，区域租赁市场的价格和供需关系是一个动态平衡的过程。
小结：
综上所述，区域挂牌租金水平的变动受到多种因素的影响。市场数据显示，短期内，保障性租赁住房项目的供应可能会对区域市场的挂牌租金产生一定影响。然而，从长期来看，区域挂牌租金水平的变化更多地是供需动态平衡的结果。随着新增供应被市场需求所吸收，租金的涨跌主要受到租客收入水平和需求偏好的制约。整体而言，规模化保租房项目的新增供应对上海全市挂牌租金水平的影响较小。
首先，区域挂牌租金水平的变动不仅仅取决于单一因素，而是多种因素共同作用的结果。短期内，保障性租赁住房项目的供应可能会对区域市场的挂牌租金产生一定影响。这是因为保障性租赁住房项目的推出，可能会增加市场上的租赁房源，从而对现有的租金水平产生一定的压力，但这种影响通常是短期的。
其次，从长期来看，区域挂牌租金水平的变化更多地是供需动态平衡的结果。租金的涨跌主要受到租客收入水平和需求偏好的制约。宏观就业环境影响租客的收入水平，从而影响他们对租金的承受能力，导致挂牌租金水平的变化。
最后，从长期的视角来看，规模化和品质化的保障性租赁住房社区的加入，对于核心的一二线城市来说，能够积极促进租赁市场的规范化，提升租房生活的品质，并增加新市民和新青年的幸福感。这有利于以低成本、高效率的方式解决新市民、年轻人以及中低收入家庭的居住问题。
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