周末的磨滩，人头攒动，停车场爆满，路边或树丛里，但凡能停车的地方，都被占领了。园区里，小火车的汽笛声急切而过，电瓶车一辆接着一辆满座，游船更是小孩子的乐园——但凡能载着人跑的，都被人疯狂占据。在磨滩大街，唯美食和游人互不辜负。大家这两年熟悉的烟火气，扑鼻而来。
在合肥人的朋友圈、社交账号上，磨滩标签下内容很多，也多是赞美之词；在官方媒体和自媒体上，磨滩更是“顶流”存在，持续霸屏。
那么，磨滩成功了吗？怎么看现在的磨滩？
我想从三个角度来回答这个问题。
站在合肥的角度，磨滩很成功
站在合肥的角度，一个有无数奖励、无数话题、无数流量的文旅新项目，开业即火爆，怎么看都无疑是成功的。
磨滩丰富了合肥文旅产品供给。
合肥市区及近郊的文旅资源本就不丰富、特色少，以至于大家老是玩“合肥最好玩的是南站”这样的烂梗。但这种说法，是站在“老天爷”和“老祖宗”的角度，一个是老天赏饭吃，得天独厚的自然山水；一个祖宗赏饭吃，底蕴深厚的人文历史。这两样合肥都比较薄弱。那就做“创一代”、“富一代”好了，自己来开辟一方天地。
从滨湖森林公园，骆岗公园，小岭南，庐南川藏线，以及磨滩……这些项目，都可以说是“无中生有”，也都成了合肥人的白月光。这些年，从供给端，合肥做了很多事、很多项目，大多项目也都实现了开业即火爆的目标，让合肥人玩在合肥逐渐落到实处。
磨滩用良好的规划和设计，巨大的耐心和资金，持续的策划和活动，反复打磨，呈现出合肥目前唯一一个具有完整意义上的乡村度假产品。极大丰富了合肥文旅产品供给，满足广大合肥人的乡村度假需求。
磨滩提供了一种文旅项目开发模式。
磨滩现在开放部分，除了住宿板块的宿集外，其他直接面向游客的部分，即磨滩大街和森源秘境两个板块，是纯免费开放的，那些需要额外付费的游乐设施除外。也就是说，理论上一个游客游玩磨滩，是可以一分钱不花的。
花巨资打造的磨滩，对所有人免费。从这个角度，磨滩就不是一个旅游度假区，而是一个公共产品，类似于公园。
以公共产品思维来打造文旅项目。要坚持公共与市场的有效平衡，既要满足广大市民日益增长的休闲娱乐需求，又要希望以巨大的流量，带动住宿、餐饮、二销等板块的收益，支撑项目总体健康运转。两手都要抓，两手都要硬。
这是一条前期轻松后期艰难的开发运营之路，项目虽然免费开放，但游客对项目的品质和服务的要求依然很高，如何持续为项目赋能，增加复游的情绪价值，对项目方是巨大的考验。
磨滩此次探索的另一价值，是给其他国资平台公司带来启发：如果必须要开发某个项目，又有各种先天限制，也许这就是一条路。
站在游客的角度，磨滩也不错
以游客的角度看磨滩，当然也不错。
这是一个完整的、一站式的旅游目的地。传统意义上的食住行游购娱都有，现在流行的特色建筑、网红打卡装置、文化艺术空间、打铁花等演艺沉浸项目也都兼顾到了。合肥人从市区驱车30公里到这里，玩一整天，老少咸宜，全家欢乐。
这是一个设计美学在线，好看的地方。这一点至关重要，但很多地方都忽略这点，完全无视老百姓早就成长起来的审美，用一些低劣、恶俗、过时的便宜玩意，就想得到游客的认同、赞美、甚至消费，真是欺人太甚。这一点，磨滩做的很好，整个园区设计的很美，宿集的几个板块，不同主题不同设计师，但又相互融合。公共园区部分，水面、浮桥、草地，自然曲折，营造出轻松的小隐氛围，令人喜悦。
一个好看的地方，其他方面怎么也不会太差吧。
不错之外，有没有不足呢？除了停车有一点不便利，除了园区天热有点晒（毕竟很多树还没长大），除了人多时一些游乐项目排队时间有点长，除了街区开的店有点少、特色的美食有点少……这些需要慢慢改进，也希望时间可以漫漫滋养。
站在商业的角度，磨滩前路漫漫
站在商业的角度，磨滩不是一个好项目。
投资巨大，商业回报特别漫长，且没有保障。从官方介绍里可以看出，这是一个大项目。
“磨滩项目位于合肥市大圩生态农业景区与包河区交界处，项目占地4200亩，总投资15亿元。圩美磨滩项目是集文化体验、都市农业、乡村旅游、文化娱乐、餐饮休闲、主题度假等活动于一体的文化生态旅游目的地。”
目前磨滩已开放部分，用我们能理解的语言简化，住宿板块，美食街板块，湿地公园板块。
去繁就简，看两个关键词：4200亩，15亿。
这是一个什么概念？同样的面积，同样的投资额，同样的规划和设计，有任何一家民营企业会来投资建设运营么？我想这个答案100%是否定的。除非这家企业有拿不到台面的理由或勾兑。
因为但凡对文旅行业有一点了解的人都知道，这种规模的投资，现有产品的收益，乐观的估计，到最后一年的利润连利息都不够。客观的估计，每年的收益估计都不够运营成本。
回到商业逻辑，一个文旅项目，从投入产出比，资金效率，成本与预期收益测算等，结合你现在的产品体系，是很容易计算出营收的天花板的。
磨滩现在据说只开了整个项目的1/5，未来是否有其他产业导入，叠加进何种业态，在类似古镇的商业街运营上会有什么样的突破，可谓前路漫漫，关隘重重。
该如何评价磨滩这类项目？
要回答这个问题，就不能只谈这个问题。
我们评判一个项目，首先一定要回到逻辑起点，站在项目方的立场思考，要问的从来不是什么成功或失败，而是为什么这个项目在这个时候以这种方式在这个地方落地。不从源头思考为什么，夸或批都会走偏。只有回答了这个问题，才能理解项目的优缺点，对它存在的价值和问题点才能了然。
磨滩为什么要建？
是不是这个区域具有独特的自然禀赋或人文历史资源？想必对这里稍微做点了解，答案都是否定的。
磨滩，首先是一个乡村振兴项目。站在包河区的角度，庐阳区早早有了崔岗艺术村，那些年可是占尽了风头；后来蜀山出来了小岭南，也是火的一塌糊涂。包河呢，虽然大圩早早以农家乐和葡萄节出圈，可是乡村文旅题材，一直没什么出彩出圈的。作为拼图的一块，包河国资平台，在城市商业和旅游有诸多成绩，岂能在这块没有作品？以乡村振兴的名义，顺应时代之风，与大圩的联合就很顺理成章。至于最终落址磨滩，无外乎是国土和乡村等规划的限制和取舍罢了。
其次，磨滩也是在各种衔接资金、专项债，以及地方融资平台的多维角力下的产物。有些中央及省里的资金，没有项目承接就会流到别处。有些专项债资金，需要新的项目包装。有时候，地方想干点事没钱，也需要平台公司以市场化的方式来运作……凡此种种，风云际会，磨滩就这么起摊了。当然，整个决策过程，是合规的，漫长的。其中有无数的研讨、论证和博弈。
这些年，类似磨滩这样的项目，各地兴建了不少，背后的逻辑大抵如此。
虽然前文说磨滩丰富了合肥的文旅产品供给。但丰富了，不代表填补空白。这些年，所谓的乡村文旅产品层出不穷，乡村微度假处处开花，主打的概念或有不同，但本质上差异不大。我们真的需要那么多基本同质化的乡村文旅产品吗？需要那么多打着“民宿”名义的乡村精品酒店？
所以，不是合肥人需要磨滩，而是磨滩需要合肥人。
磨滩是公园的命景区的梦。以街区模式运营，以公园方式开放，以度假区名义定位。如果找类似的成功的案例，可以参考Club Med和乌村。按照一价全包式的度假村模式运营，酒店+配套业态，挣的还是住店客人餐宿和活动体验的钱。以收费来筛选客户，控制人流，保证服务体验，复归宿集部分的城市乡隐之境。
开业后有媒体已经用上“乌镇升级版”、“文旅传奇”等词评价磨滩，这就有点白痴和毫无廉耻了。这些年，开业即巅峰的文旅项目，我们见的还少吗？磨滩起点高，但毕竟才起步，各种业态和后续发展有待市场检验，需要进一步观察。现在这样毫无底线的鼓吹，就是捧杀。
磨滩这样的项目，它是宏大的胜利。对于任何一个还不错的文旅项目，无论是国还是民，我们当然乐见其成，任何胜利都是胜利。
但同时，我们也应看到另一面。
现在有一种观点，批评民企没有大局观，不认真做文旅项目。很多地方政府，一说到搞文旅项目，就明确表示要与国资合作，认为民企唯利是图，急功近利，会把市场搞乱。近几年，文旅投资领域的国进民退是很多的。这固然有国际国内大环境的影响以及经济周期的问题，但与社会风气和类似观念也是分不开的。无论如何，已经很久没见民企做出有反响的文旅项目了。这大概是一种渺小的撤退吧。
太多的文旅项目，不是国字头，并不具备得天独厚的条件，也做不到一出生就风华正茂，都是靠着坚持，日复一日的经营，没有功德圆满，没有一步登天。
看文旅项目，一定要抱有理解之同情，你才能平心静气地、相对客观地看待它。不客气地说，大多文旅项目，其兴也忽焉，其亡也忽焉。然而这个兴亡之间的过程中间，依然有无数文旅人在尽职尽责、绞尽脑汁、拼尽全力，试图力挽狂澜。
文旅如此复杂，从任何角度看去，都有无限的困扰，但也有无限的豁然开通的理解。
总之，祝福磨滩。祝福那些依然坚持的文旅项目和文旅人。
（完）
作者丨zun
题图丨磨滩——圩·美术馆
往期阅读
欢迎点赞、在读和转发到朋友圈，转载请联系后台
