题问：城市更新项目遇困，投资人该怎么办？
更新项目重组程序中金融机构的利益保障
作者｜高镇镇（上海市建纬（深圳）律师事务所律师，微信号：gaozzsof）
*本文经作者授权发布，不代表作者任职机构与「高杉LEGAL」及主编高杉峻的立场与观点，且不作为针对任何案件或问题的法律意见或建议*
银行、信托、私募等金融机构以股权、债权等多种方式参与更新项目投资，为更新项目在过去数十年间的快速发展提供了必要的资金保障。当前，部分更新项目在经济转型过程中因债务压力而面临实施困境，汲取房地产企业的纾困经验，困境更新项目也有望通过破产重整或庭外重组程序化解债务、摆脱困境。鉴于更新项目重组程序具有其特殊性，且金融机构参与项目投资的情况较为复杂，金融机构于此期间的权益保障值得引起特别关注。基于此，本文将主要立足于深圳地区更新项目及重组案件实践，对金融机构参与更新项目重组程序的背景，及其在重组程序中的角色定位、法律风险与应对措施进行分析。
一、金融机构参与更新项目重组的背景
现如今，部分更新项目因受多重因素影响而承受着较大的债务压力，已经参与投资的金融机构可能面临权益无法获得充分保障的难题；而对于其中部分有挽救价值的项目而言，其未经依法清理的债务，又阻碍了有意愿参与后续投资的金融机构为其注入新的资金，并由此产生了当前困境更新项目中金融机构进退两难的投资困境，亟待通过破产重整或庭外重组等程序实现更新项目的挽救及投资方权益保障。
（一）更新项目承受的债务压力有待化解
随着我国房地产行业进入新的发展周期，一方面，更新项目的关联房企受自身财务状况影响，无法满足更新项目在一、二级长期开发中的资金需求，并直接影响更新项目的债务偿付能力；另一方面，更新项目的预期收益将影响开发主体继续实施项目开发，并将导致项目开发周期拖长及开发成本、债务负担的进一步增高。截至目前，部分更新项目已经无力偿付已经发生的拆补费用、融资费用、工程款、地价款等各类债务，严重影响相关主体的利益实现及更新项目的继续开发，有待通过破产重整或庭外重组等有效的债务化解机制摆脱困境。
（二）金融机构面临进退两难的投资困境
无论是以信托、私募为代表的股权投资或者股权与债权的混合投资，还是以银行为代表的债权投资，均是更新项目得以持续实施的重要基础。在正常实施的更新项目中，金融机构可以项目的转让对价、其他融资款项或者销售收益等保障其投资退出。更新项目陷入困境以后，项目的开发收益难以为继，意图通过股权转让、回购、减资抑或者贷款回收等方式实现项目退出的，可能将困难重重。同时，在未依法有效对更新项目的负债进行全面清理、调整，规避其隐性债务的情况下，将阻碍其他有意愿参与后续投资的机构参与项目投资，更新项目也将丧失再次启动实施的机遇，并导致既有投资价值的进一步贬损。
（三）部分项目已通过重组程序展开纾困
更新项目的参与主体众多，项目陷入实施困境后，不同主体可能将倾向选择不同的纾困方式。重组程序，包括庭外重组及破产重整程序，现已在房地产行业等诸多行业领域的纾困过程中得到检验，取得了良好的效果。公开信息显示，2024年3月，益田集团经深圳中院裁定受理破产清算申请，其名下的益田御龙华府更新项目、三角地更新项目等构成其主要资产；2024年5月，某更新项目的开发主体经委托中介机构进入庭外重组程序，依法开展相关债务化解工作。目前，部分困境更新项目已通过重组程序展开纾困，作为一项市场化、法治化的债务化解机制，重组程序预期也将适用于更多的困境更新项目。
（四）更新项目的重组程序具有其特殊性
相较于其他行业领域中困境企业的重组程序，更新项目在重组资产构成、参与主体、权利冲突、重组方式及偿债安排等方面均有其特殊性。重组资产方面，陷入困境的更新项目多处于专规批复至实施主体确认阶段，此时，更新项目的重组资产主要是基于合作协议、拆补协议而享有的相应合同权益，而非一般的实物资产或者无形资产；参与主体与权利冲突方面，困境更新项目中，涉及多种债权类别的债权人之间的利益冲突、债权人与出资人之间的利益冲突、土地方与合作方之间的利益冲突都更为尖锐，由此也将影响困境更新项目重组方式、偿债方案等选择，也为参与程序的各方主体提出更高的注意要求。
二、金融机构在重组程序中的角色定位
长期以来，因更新项目在融资方面受房地产项目融资政策的监管，而其具体的实施又有别于一般的房地产项目，金融机构参与更新项目投资的交易结构通常较为复杂，呈现出多种样态。更新项目重组程序中，不同交易结构将影响金融机构的角色定位，并影响其权益实现。因此，准确识别金融机构在更新项目重组程序中的角色定位，是探析金融机构在重组程序中的法律风险，并提出对应措施的必要前提。
（一）金融机构参与更新项目的投资方式
股权投资、债权投资以及股权与债权的混合投资是金融机构参与更新项目投资的主要方式。根据不同时期的监管政策要求、投融资市场发展等，金融机构在其投资过程中还发展出更为具体、多样的交易结构，其中也涉及名为股权投资实为债权投资的特殊投资问题。
1、股权投资与债权投资
股权投资是指金融机构通过股权受让或者增资扩股等方式取得更新项目开发主体的股权，以开发主体股东的身份参与其经营管理的投资方式。相较于其他投资方式而言，股权投资的风险较高。根据我国金融业分业经营、分业监管的政策要求，股权投资的主体主要以私募、信托以及通过嵌套平台参与投资的其他金融机构为主。
与之相对应，债权投资是指金融机构不取得开发主体的股权，不以开发主体股东的身份参与其经营管理，而是通过向更新项目提供借贷资金，以取得固定收益的投资方式。对于金融机构而言，债权投资的预期风险相对较小。更新项目中，该类投资主要以银行基于更新项目实际情况创新提出的拆迁贷、开发贷等为主。
综合股权投资与债权投资的特点及优势，实践中，为满足监管要求并降低投资的不确定性风险，信托、私募等金融机构也将采取融合股权投资与债权投资的混合投资方式，即依照前述股权投资的实施路径取得更新项目开发主体的部分股权后，继而以开发主体股东的身份向其提供借贷资金，以平衡其投资收益与投资风险。
2、名股实债的特殊问题
名股实债，即名为股权投资，实为债权投资的投资方式。更新项目中主要体现在两个方面，其一，为规避《中华人民共和国银行业监督管理法》《中国证券监督管理委员会关于加强私募投资基金监管的若干规定》等关于限制信托、私募等机构从事债权类融资的规定，而通过股权投资的外观实施债权投资；其二，金融机构在股权投资过程中，因业绩对赌、股权回购等条款的不当设置及履行，在与融资方，即更新项目的开发主体及其合作方发生争议时，经人民法院或仲裁机构等认定构成名股实债。
首先，对于名股实债的认定问题，以笔者近期参与承办的某私募基金与某更新项目开发主体及其他股东诉讼案件为例，法院最终通过审查案涉投资协议的缔约情况，包括各方磋商内容、投资方尽职调查情况、股权价值测算标准；投资协议的履约情况，包括各方采取的增信措施、增资减资办理情况、投资方参与经营管理情况、融资方款项偿还情况等综合判定该笔投资构成名股实债。
其次，对于名股实债的法律后果，一方面，通常情况下，各方此前签署的股权投资协议等因属于虚伪的意思表示而归于无效，金融机构将无权请求融资方按照既定的标准支付业绩补偿或回购其股权；另一方面，借贷关系是否有效将需依据是否违反强制性规定予以判定。如认定借贷关系有效的，金融机构则可以向融资方主张偿还借款本息；如认定借贷关系无效的，融资方将不负有利息支付义务，金融机构仅得以依据《民法典》及相关司法解释的规定，主张相应的资金占用费。
由此可见，名股实债成立与否及其法律后果不仅涉及金融机构的投资策略与安排，还将会对金融机构的权益实现产生重要影响。而在更新项目重组程序中，问题将更为复杂。以开发主体进入重整程序为例，如金融机构的投资是否构成名股实债尚未在程序启动前经裁决认定的，将有赖于管理人或破产债权确认之诉中受理法院的实质审查认定。参考相关司法案例，为保障其他债权人的合法权益，法院或将基于内外部区分原则对金融机构名股实债的主张不予认可，金融机构只能按照开发主体重整程序中出资人权益调整的内容而终局地享有相应的投资收益。此外，重组程序中还将涉及投资协议的继续履行、其他股东的回购义务承担等问题，受限于篇幅限制本文暂不展开。
（二）金融机构的身份识别与角色定位
金融机构参与更新项目投资的方式及时点将决定其在重组程序中的角色定位。重组程序启动前，金融机构已经以股权或债权进行项目投资的，其将以出资人或者债权人的身份参与重组程序；重组程序启动后，金融机构还可以重组方的身份继续参与更新项目的投资。
1、困境更新项目的出资人
如前所述，如金融机构已经以股权投资的方式参与更新项目投资的，其将依法取得更新项目开发主体的股权，并以开发主体出资人的身份参与其重组程序。区分破产重整与庭外重组程序，就庭外重组程序而言，因其高度的意思自治，目前并无强制性规定规范其程序进程与内容，金融机构作为开发主体的出资人，依法可以通过行使表决权，形成股东会决议的方式启动重组程序、确定重组范围及方式、监督重组协议的履行、根据实际情况决定终止重组程序等；就破产重整程序而言，程序启动后，参与程序的各方主体均需按照《中华人民共和国企业破产法》等有关规定行使权利及推进程序进展，金融机构作为开发主体的出资人，依法享有重整申请权、重整程序的参与权与知情权、重整计划制定参与权与表决权、重整监督权等各项权利。
2、困境更新项目的债权人
如金融机构已经以债权投资的方式参与更新项目投资的，将以开发主体债权人的身份参与其重组程序。债务化解与投资引入是更新项目重组程序中的核心事项，如更新项目已经资不抵债的，对债权人所享有的债权进行调整，包括债权清偿比例、清偿方式、清偿时限等内容，则将成为必然选择。据此，无论是破产重整还是庭外重组程序，作为开发主体的债权人的金融机构，最值得关注的仍是其债权实质审查认定结论，以及重组协议或者重整计划中所涉及的债务清偿方案的有关内容。同时，为保障已经达成的重组协议或者重整计划可以顺利执行，避免权益遭受二次损害，重组程序中，金融机构积极行使其作为债权人所享有的参与权、知情权、表决权、监督权等各项权利，准确识别并规避相应的法律风险，也属于应有之义。
3、困境更新项目的重组方
重组程序启动后，金融机构仍可以通过股权、债权等投资方式参与更新项目的后续投资。金融机构进行股权投资的，将通过受让开发主体原股东的全部或部分股权得以实现，但有别于一般的房地产项目，更新项目可能涉及集体利益，对于该部分权益调整需根据项目实际情况进行确定；金融机构进行债权投资的，一方面，金融机构可以通过共益债等形式直接向困境更新项目注入投资资金，开发主体可以使用该部分投资资金清偿债务及实施开发，金融机构按照约定的条件获取投资收益；另一方面，金融机构也可以通过收购其他债权人对开发主体享有的债权，并以留债清偿等方式减轻更新项目的偿债压力，保障项目的继续实施，并获取相应投资收益。同时，根据更新项目的实际情况，金融机构亦可以结合代建等多种途径参与困境更新项目的投资。
三、金融机构在重组程序中的风险探析
更新项目陷入债务困境以后，启动重组程序的主要目的即在于整体平衡开发主体的出资人、债权人及重组方的利益，保障更新项目可以继续实施，金融机构的不同角色定位可能将面临不同的风险。同时，在重组程序的特殊背景下，出资人、债权人或者重组方并将涉及基于其权利性质固有的风险。为妥善保障金融机构在重组程序中的合法权益，本部分将主要对其可能面临的法律风险进行分析。
（一）重组程序中出资人的法律风险
更新项目重组程序中，金融机构作为出资人面临的法律风险主要包括两个方面，其一，依据《中华人民共和国公司法》等相关规定，金融机构需承担的有关股东出资及公司经营的风险；其二，金融机构根据更新项目重组实际情况所面临的投资退出及权益调整的风险。
1、与股东出资相关的法律风险
金融机构通常会与更新项目的开发主体约定根据项目的不同阶段进展分批次支付投资款并实施投资退出，而在更新项目重组程序中，该等股权投资安排将可能产生相应的法律风险。一方面，破产重整程序中，依据《企业破产法》第35条之规定，金融机构所认缴的全部出资将加速到期，而不受投资协议或公司章程所载明的出资期限限制。庭外重组程序虽不适用前述有关规定，但依据《公司法》（2023年修订）第54条之规定，开发主体不能清偿到期债务时，开发主体及已到期债权的债权人均有权要求金融机构提前缴纳出资；另一方面，如在重组程序启动前，金融机构已通过利润分配、股权转让、股权回购等方式全部或者部分退出项目投资的，同样需根据开发主体是否具备利润分配条件、利润分配是否符合法定程序、转让股权是否已经实缴完毕、转让时出资期限是否届至、是否履行减资程序、减资程序是否符合法定程序等情形，具体确定金融机构的责任承担。
2、与公司经营相关的法律风险
控制开发主体的银行账户、印章及证照使用、任命开发主体高管、实际执行开发主体的事务等是金融机构降低投资风险的重要方式。《公司法》（2023年修订）第180条、第192条新增了关于公司的控股股东、实际控制人作为公司的事实董事、影子董事的责任规定，金融机构的有关经营行为或将在更新项目重组程序中，经利害关系人主张构成事实董事、影子董事，而突破股东有限责任，实际承担公司董事的相关责任。具体而言，经营过程中，如金融机构执行开发主体事务，主要包括直接行使《公司法》（2023年修订）第67条所规定的相关董事会的职权，存在违反法律、行政法规或者公司章程规定情形的，开发主体及其债权人将获得向金融机构直接主张赔偿责任的权利。此外，金融机构兼具开发主体股东及董事身份，在开发主体具备清算原因时，怠于履行相关清算义务或执行清算事务不符合规定，给开发主体及其债权人造成损失的，亦将需承担相应的赔偿责任。
3、与投资退出相关的法律风险
金融机构股权投资退出的路径主要包括利润分配、股权回购、股权转让、公司减资、模拟清算及清算注销等方式。更新项目重组期间，前述部分退出路径实质上将无法执行，如公司通常将不具有可分配税后利润、重整期间不得请求投资收益分配、无法在减资过程中清偿全部债务、资产及债务现状不具有模拟清算基础、清算注销与继续实施项目开发的目的相违背等。据此，重组期间，金融机构的退出路径主要包括股权回购及股权转让。首先，根据具体的投资情况，股权回购包括开发主体回购及第三方回购两种情形，依据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第5条等规定，此时金融机构将无法要求开发主体履行回购义务，只得要求第三方进行回购；其次，股权转让亦包括经第三方回购进行转让以及向重组方进行转让，依据《企业破产法》第77条之规定，金融机构进行股权转让原则上虽不受限制，但第三方及重组方存在的相关履行风险仍可能将导致更新项目重组实施失败。
4、出资人权益调整的法律风险
通过对债务人的出资人权益进行调整，由出资人让渡全部或部分股权以获取偿债资金，是较为广泛使用的重整方式。前文所述股权回购、股权转让等退出路径，可以视为广义的出资人权益调整范畴。基于庭外重组程序的自愿性、协商性，金融机构对出资人权益调整的内容，包括让渡股权的份额、对价，具有相当的决定权，但受限于出资人与债权人之间的利益冲突，如金融机构不能根据项目实际情况妥善设置出资人权益调整内容，并取得债权人认可的，将会导致庭外重组程序实施不能；破产重整程序一经启动即具有司法强制力，重整计划草案需以更新项目实际的资产、负债情况以及重整招募情况为依据，并提交债权人会议表决及受理法院裁定认可，依据《企业破产法》第85条之规定，出资人此时将享有表决权而非决定权。同时，如重整计划草案最终未能获得受理法院认可的，法院将裁定宣告开发主体破产，金融机构将因开发主体资不抵债而不享有任何权益。
（二）重组程序中债权人的法律风险
金融机构作为债权人，在更新项目重组程序中面临的法律风险主要涉及债权认定及债权清偿等方面，但鉴于更新项目陷入债务困境的时点以及金融机构债权投资的特殊方式，金融机构所面临的具体风险与一般的重组项目存在不同，并可能涉及行政责任的承担等问题。
1、与债权认定相关的法律风险
除却一般的本金、利息等金额争议，更新项目重组程序中，涉金融机构债权认定的风险主要体现在债权性质方面。一方面，更新项目陷入债务困境的时点主要在一级土地开发期间，因开发主体作为项目公司缺乏相应的实物资产，金融机构债权投资的增信措施通常包括出资人持有开发主体的股权质押或者出资人等第三方提供的担保及保证。重组程序中，因相关增信措施均不属于开发主体自身的财产，金融机构的债权并非有财产担保债权，而属于普通债权，劣后于拆迁安置类债权、工程款债权等受偿；另一方面，在股权与债权混合投资的情况下，金融机构先取得开发主体股权，继而以出资人身份向开发主体提供的借款，参照《全国法院破产审判工作会议纪要》第39条等规定以及其他地方法院的规范及司法实践，可能将被认定为劣后债权，在开发主体的其他全部债权全额受偿后方可进行清偿。
2、与债权清偿相关的法律风险
金融机构债权清偿的法律风险并非只存在于更新项目重组过程中，比例清偿、留债清偿、债转股等各种偿债方案都有可能损及金融机构的权益，具体风险仍需根据更新项目的实际情况进行研判。值得注意的是，破产重整程序中，包括金融机构的债权在内，各类债权的清偿方案均由《重整计划草案》进行规定，并在获得法院裁定认可后对全体债权人具有拘束力；而在庭外重组程序中，多家金融机构债权人虽可依照《金融机构债权人委员会工作规程》等规定组建债权人委员会，并以团体决策的方式实施金融债务重组，但鉴于更新项目开发主体负担债务的广泛性，该等重组方案必将涉及其他债权类别的利益，如开发主体的部分债权人不同意重组方案的，可能将导致重组方案无法执行。实践中，不乏庭外重组实施过程中，个别债权人向法院提出清算申请，而导致重组失败的案例。在更新项目严格的实施时间要求下，程序周期变久可能将导致项目丧失重组价值，并降低其偿债能力。
3、名股实债投资特殊法律责任
名股实债是金融机构参与更新项目投资的重要方式，实践中，部分金融机构在投资过程中可能还存在向其投资者及社会公众宣传其名股实债的特殊投资方式等情形。名股实债如认定成立的，金融机构将以开发主体债权人的身份参与重组程序，但依据《私募投资基金监督管理暂行办法》第23条、第33条、第38条、《中国证券监督管理委员会关于加强私募投资基金监管的若干规定》第8条、第13条、《中国证券投资基金业协会会员管理办法》第29条、《中国证券投资基金业协会自律管理和纪律处分措施实施办法》第6条以及《中国银保监会关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》等规定，私募、信托机构违规从事名股实债业务的，或将被中国证券监督管理委员会、中国证券投资基金业协会等机关及行业自律组织苛以处罚。金融机构在更新项目投资及重组期间需审慎选择投资方式及权利主张。
（三）重组程序中重组方的法律风险
对于部分有重组价值的更新项目，金融机构可以重组方的身份通过股权投资、债权投资等多种方式参与其后续投资，不同的投资方式将面临不同的法律风险。同时，金融机构还需整体承担更新项目重组失败而导致的投资收益无法全面收回的法律风险。
1、进行股权投资的法律风险
重组程序中，金融机构可以增资扩股或者受让股权的方式参与更新项目的股权投资，本文认为，其中涉及的法律风险主要包括三个方面。其一，如金融机构系以支付一定对价受让开发主体原股东股权进行投资的，该对价仅是对开发主体现有资产价值的反映，而非代原股东缴纳任何向开发主体未履行完毕的出资义务。如原始股东存在未履行出资义务或者抽逃出资等情形的，金融机构仍需依据《公司法》（2023年修订）第88条等规定承担相应的出资责任；其二，依据《企业破产法》第92条之规定，破产重整程序中，债权人未依法申报债权的，可以在重整计划执行完毕后按照同类债权的清偿条件行使权利。此时，金融机构已经投资成为开发主体的股东，该等或有债务的出现可能将加大金融机构预期外的资金投入；其三，如重整计划执行失败，并无特别约定的，部分司法实践认为金融机构已经投入的投资资金或属于普通债权，可能将致使金融机构承受重大的投资损失。
2、进行债权投资的法律风险
重组程序中，金融机构可以通过共益债投资以及债权收购等方式进行债权投资，本处现着眼于共益债投资的风险。共益债务，是指《企业破产法》第42条、第43条所规定的，在人民法院受理破产申请后，为全体债权人利益而产生的债务，该债务将在破产程序中优先、随时获得清偿。由此可见，共益债务的发生时点具有明确的时间限制，而在更新项目庭外重组程序中，金融机构的债权投资并不具有《企业破产法》所规定的共益债务的法律效果。此外，更新项目实施的特点也将对共益债投资的成功退出产生影响，一般重整案件中，共益债投资将主要用于支付重整程序所必要的费用或者作为债务人继续营业、开发的启动资金，重整招募或资产变价成功后，重整投资对价或资产变价款将优先用于支付共益债投资。而在更新项目重整案件中，因更新项目实施周期较久，项目实际价值存在极大的不确定性，共益债投资依赖于开发主体后续融资款项或开发收益清偿的，将存在较大风险。
3、进行债权收购的法律风险
金融机构通过收购开发主体已有的债权，并给予开发主体喘息时间，有利于实现更新项目挽救及投资收益获取，并取得良好的社会效果与经济效果。不容忽视的是，通过收购债权进行投资亦存在相关风险。首先，意图通过债权收购实现更新项目挽救的，需与开发主体的大额或者多数债权人取得一致，否则将无法实现债权收购的主要目的；其次，对于在重组程序启动前未经诉讼、仲裁程序确定的被收购债权，以及重组程序中未经受理法院裁定确认的被收购债权，其自身的债权数额、债权性质认定同样存在不确定性，金融机构收购该部分债权的，或将在重组程序中不被开发主体或者管理人、受理法院予以认可；第三，债权收购最终仍需通过开发主体在重整计划或者重组协议执行过程中乃至执行完毕后进行偿付，开发主体的实际偿债能力有赖于更新项目后续的顺利实施以及有关增信措施的补足，但金融机构此时将因无法以出资人的身份监督开发主体的实际经营而承受相应的风险。
四、金融机构在重组程序中的应对建议
综合金融机构在更新项目重组程序中基于不同角色定位而面临的法律风险，金融机构可以分别通过及时推动重组程序启动、关注重组程序中的重要事项以及持续监督重组方案的执行等方式予以应对及解决。金融机构妥善规避自身在重组程序中的法律风险，也有利于保障困境更新项目的成功挽救，以及更新项目投融资市场的长期健康发展，是取得各方利益平衡及和谐共赢的重要前提。
（一）及时推动更新项目重组，保存更新项目重组价值
《深圳经济特区城市更新条例》《深圳市城市更新办法实施细则》《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》等规定均就更新项目各阶段的实施周期予以限制，逾期或将导致更新单元被调出计划、更新单元计划失效等更新项目实施不能的不利后果。据此，在更新项目已经陷入或者可能陷入债务困境时，金融机构作为开发主体的出资人或者债权人可以及时推动更新项目进行重组，依法对开发主体所负担的各类债务进行调整，减轻开发主体的偿债压力，并根据更新项目的实际情况积极引入新的投资人，为更新项目后续顺利实施提供必要的资金支持，有效保存更新项目的开发价值与重组价值。
（二）全面梳理所涉法律风险，妥善选择有关权利主张
重组程序启动前，建议金融机构基于自身的角色定位全面梳理可能面临的法律风险，避免因程序无法回转造成权益受损。对于采取股权与债权混合投资或者名股实债投资的金融机构，可以根据更新项目的实际情况审慎选择权利主张，并可以通过参与开发主体治理、签署债权补充协议，以及通过诉讼、仲裁等方式提前对自身的权利属性予以确定。重组程序中，金融机构作为出资人或者债权人，均可以积极向开发主体或者管理人、受理法院主张权利，争取有利于自身债权实现及投资退出的重组方案。同时，如在重组程序中权益未能获得全面保障的，亦可以通过异议、诉讼等方式实施补救措施。
（三）关注资产以及负债调查，缩减更新项目隐性债务
开发主体的资产以及负债状况将影响其偿债能力及重组方案的确定。一方面，基于更新项目特殊的资产及权益类型，参与重组程序的金融机构可以着重关注对更新项目的评估方式，合理确定更新项目现有及预期的资产价值，并以此设置合理的交易对价，以取得相应的偿债资金；另一方面，对于已经参与及尚未参与重组程序的各类债权人所持有的债权应予以充分核实，尽可能降低更新项目隐性负债，避免债权清偿方案及出资人权益调整方案的不确定性。同时，仍需根据更新项目后续实施的需要，与重组方磋商预留或另行投入其他用于收购土地及房产的或有债权资金，确保更新项目的顺利实施。
（四）立足实际情况实施重组，确保重组方案可执行性
金融机构无论是已经参与更新项目股权或者债权投资，还是有意愿参与更新项目重组投资，均需立足于更新项目的实际情况确定重组方式、制定重组方案，重组方案的具体内容包括但不限于重组投资规模、出资人权益调整内容、债权清偿方式、重组实施周期、重组投资退出方式、重组投资的保障措施以及重组失败的权责归属等。重组方案制定以后，各方仍需对其合法性、完整性、可行性进行审查，广泛征求其他利益相关方的意见，确保重组方案的顺利执行，并充分研判重组方案执行过程中可能面临的其他现实、市场及政策等风险，提出对应的风险控制措施，以及重组方案的变更程序。
（五）持续监督重组方案执行，避免重组失败权益受损
重组方案或者重整计划制定以后将由开发主体具体实施。重整实践中，较多债务人执行重整计划失败被人民法院宣告破产，或者在重整计划执行完毕后因经营、管理不善而陷入二次破产的境地。从重整计划执行完毕的标准来看，重整计划的执行通常仅与既有的债务清偿挂钩，但在更新项目重组程序中，一方面，更新项目的持续实施仍将涉及后续其他被拆迁人、购房人等债权人利益，另一方面，留债清偿、债转股等偿债方式可能将更多地被选择适用，因此，更新项目持续实施将关乎重组方、既有债权人及潜在债权人的利益，重组方案执行过程中，各方仍需持续监督重组方案的执行，避免重组失败权益受损。
五、结语
在当前经济转型和房地产市场调整的大背景下，困境城市更新项目的有效重组对于促进城市可持续发展、维护各方的合法权益具有重要意义。金融机构作为更新项目的重要资金提供者，在项目重组过程中扮演着关键角色。面对复杂的法律环境和市场风险，金融机构需要深入理解重组程序的特殊性，准确识别自身的角色定位，全面评估潜在的法律风险，并采取有效的应对措施。通过及时推动重组程序的启动、全面梳理法律风险、关注资产负债调查、立足实际情况制定和执行重组方案，金融机构不仅能够保护自身的投资安全，还能为更新项目的顺利实施和城市的有机更新贡献力量，实现金融机构与城市更新项目之间的良性互动，促进金融市场和房地产市场的健康发展。
【作者简介】
高镇镇，上海市建纬（深圳）律师事务所律师，主要从事破产重整、房地产和建设工程、争议解决等业务，微信号：gaozzsof。
高杉LEGAL精选文章：
《民商法实务书单（2024年更新版）》
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