【行业洞察】国内养老地产开发分析

在国内的养老大潮中，当前最热的一个领域非养老地产莫属。中国社会老龄化趋势是推动此轮养老地产大热的主因。当基本住宅需求超额供给之后，升级的生活方式需求成为主要推动力量。近两年，业内同行都在议论、研究养老地产。对于业界来说，这是一个崭新的市场机会，而且这个市场目前正受到国家、政府的高度重视。从2012年开始不断出台的各类养老政策，正是最好的例证。

在国内产业大热的情况下，各类专家、专业机构、实业界人士都在探索养老，市场各类媒体分析、案例报道汗牛充栋。下面我们简单来了解一下养老地产。

近年来，老龄化逐渐成为世界人口的发展趋势，老龄化现象已不仅仅出现在发达国家，发展中国家也开始逐步进入老龄化阶段，下面我们一起从数据角度来看看世界人口的老龄化情况。

第一，世界人口已进入老龄化加速阶段。

当前全球人口已步入老龄化进程，且呈加速发展态势。世界范围内65岁及以上人口占比已于2002年超过7%，正式进入老龄化阶段，到2022年，全球65岁及以上老年人口达7.8亿，占总人口比重约为9.8%。从变化速度看，2002-2012年、2012-2022年世界老龄化率分别年均增加0.08%、0.20%，老龄化进程明显加快。

注：按照国际划分标准，65岁及以上人口占比达7%—14%为轻度老龄化社会、14%—21%为中度老龄化社会、21%以上为重度老龄化社会

第二，高收入经济体的老龄化程度更深

早在1960年，高收入经济体就已率先进入轻度老龄化，65岁及以上人口占比达8.65%，于2002年升至14.07%，进入中度老龄化阶段；而此时中等偏上收入经济体老龄化率为7.06%，刚刚步入老龄化；中收入、中低收入经济体则分别在2015、2017年正式步入老龄化，到2022年，低收入经济体老龄化率仍处在3.2%的较低水平，属于年轻型社会。

第三，2022年GDP规模前十国家中，日本老龄化程度最深，印度仍未进入老龄化

在2022年世界GDP规模排名前十的国家和地区中，日本老龄化程度遥遥领先，65岁及以上人口比重高达29.9%，意味着在日本，每不到四个人中就有一个是老年人。同时，意大利、德国、法国老龄化率也超过21%，处于重度老龄化阶段。2022年，我国老龄化率为13.7%，已经超过了世界平均水平（9.8%），而GDP规模紧随其后的印度仍未进入老龄化阶段（6.9%）。

相比于国外，中国从进入老龄化到深度老龄化的周期远短于全球其他国家。

我国从进入老龄化到深度老龄化只用了25年，远少于欧美发达国家所用的时间。2020年国内老年人口达到2.48亿，老龄化水平达到17.17%；2025年，六十岁以上人口将达到3亿，成为超老年型国家。考虑到70年代末，计划生育工作力度的加大，预计到2040我国人口老龄化进程达到顶峰，之后，老龄化进程进入减速期。

在这种人口老龄化日益加重背景下，由房地产开发企业或相关的社会机构推出的适宜老年人居住、符合老年人心理特点及生理特点并能够满足老年人社会活动需求，为老年人的健康提供良好基础设施保障的老年住宅产品应运而生。这种住宅产品的出现孕育了养老地产。

目前，国内养老地产主要有三种运营模式：一种是持续照料退休社区模式(CCRC)；一种是全龄型社区模式；一种是养老公寓模式。

持续照料退休社区（Continuing Care Retirement Community，简称CCRC），可为老年消费者提供一站式、一体化的居住生活服务。CCRC起源于美国教会创办的组织，至今已经有100多年的历史。社区建设的社区医院拥有经验丰富的专业医生，可为入住者提供预防、医疗、护理和康复等专业服务。同时，持续关注老年消费者在健康状况和自理能力方面的变化，持续为老年消费者提供与身体及自理状况相对应的照料服务。

全龄型社区，多由房地产商直接开发，后续运营由养老运营公司负责。全龄型社区对于入住者没有年龄硬性规定，通常依据医养结合、养生度假等理念进行建设，老人也多以“候鸟式”居住为主。

养老公寓模式通常体量较小，在200个房间左右。在满足居住功能的同时，更加强调护理的概念，各类配套设施较为齐全，可以满足独居老人、失能、失智老人的不同需求，并提供专业服务。

（1）万科地产：万科作为中国的综合性房企，在养老地产领域有着深厚的布局，注重项目的环境、设施和服务，与医疗、康复等机构合作，提供全方位的养老服务。

（2）绿地集团：绿地集团也在养老地产领域有所布局，致力于提供高质量的养老项目。

（3）华润置地：华润置地在养老地产领域也有显著的成果，注重项目的环境、设施和服务。

2、保险机构

（1）泰康人寿：泰康人寿作为保险公司，将保险与养老地产紧密结合，提供一站式的养老解决方案，注重医疗、康复、护理等服务。

（2）中国平安：中国平安也在养老地产领域有所布局，提供全面的养老服务。

（3）中国人寿：中国人寿同样在养老地产领域有所作为，提供专业的养老解决方案。

3、医疗机构

（1）同仁堂：知名的中医药机构，也在养老地产领域有所涉足，提供中医相关的养老服务。

（2）北控医疗：北控医疗作为医疗机构，在养老地产领域提供专业的医疗服务。

（3）欧葆庭：欧葆庭是一家专业的养老机构，提供高质量的养老服务。

4、跨界异业

首钢集团、中国普天、金陵饭店：这些来自不同行业的企业也参与到养老地产的开发中，展现了跨行业的合作趋势。

国外养老模式总结

参考国际市场，可以为我国养老地产提供一定参考视角。下面以日本和美国为例深入了解一下国外的养老模式

1、日本养老地产：服务型住宅和长期护理为主要产业

日本的老龄化始于1970年，2022年老龄化程度接近总人口的30%，伴随着日本政府对老年产业的一系列引导规划和经济发展，目前日本已形成极为完善的现代养老产业体系。

日本养老地产主要类型统计

与我国文化相似，日本的家庭观念较强，常常是两代以上的家人共同居住，因而日本的养老住宅开发往往会关注老少两代住户的生活特性。同时发达的老年医疗及护理服务及完善的保险制度让日本老人的居家养老拥有充分的保障。

2、美国养老地产：商业性较强，集中性养老机构为主

对美国的养老地产行业而言，主要开发的类型有以下三种：

美国蓬勃的金融行业支撑起养老地产的开发资金，也因此美国的养老地产高度商业化，以房地产商为主的上市公司们让美国1980-1990十年间与相关的养老地产增加了20%以上，其中集中式老年住宅增长最快，多为营利性质，收费也较为昂贵。

随着老龄化人口的增加及老年群体对养老需求的多样化，促使我国养老地产开发企业，不断探索符合中国养老需求的房地产开发模式。

1、综合型开发，老年公寓的居家+服务模式大有可为

由于社会文化背景及国情差异，目前美国高度商业化的养老地产模式并不适用于我国，在庞大的养老需求面前，还要政府的扶持和参与，因此日韩养老地产的商业与政府扶持结合的模式更适合我国参考。

而对于商业化的养老地产而言，在我国以居家养老为主、社区、机构养老辅助的养老结构规划面前，推动提供单独居住、服务辅助的形式或许是未来最有市场的发展趋势。

2、商业养老机构将由高端化逐步向中低端下沉

独生政策实施的三十多年，已成为我国主流的“4+2+1”家庭结构无疑从根本上挑战着传统“养儿防老”的思想。对生活不便的高龄老人来说，专业的老年看护服务或者专业的机构已经成了刚需。而随着思想开放的老年人口越来越多，抱团集群养老的需求也越来越大。

目前开发者们为提高投资回报率，商业项目普遍聚焦的是高收入高净值的老年群体，市场上不少项目的火热证明该市场的可观回报率。但这部分高质量的客户毕竟是少数群体，当现存的高端养老地产项目逐渐开发，市场的供不应求很容易转换为供过于求。

因此，中低端保障型养老院的养老院开发是必然趋势，而提升入住率扭亏为盈的关键之处，还需机构们提升自身的硬件设施和服务专业性，才能在市场混沌期站稳脚跟，迎来行业光明的未来。

3、智慧养老技术为养老地产带来机遇

随着5G时代的到来，人工智能的发展，智慧化养老无疑会为养老地产乃至整个养老产业带来重大变革，各类新型智能化技术也将与各个养老领域融合成为常态。作为积极应对人口老龄化的重要举措，智能养老建设早在2015年就已经被列入国家工程。

随着国家各项养老产业政策的纷纷出台，未来养老地产行业将从自由生长模式切换到规范发展阶段。在“居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合”的发展大框架下，老年人口及高净值人群的逐步增加，为养老地产提供了庞大的潜在客户。然而，行业依然存在诸多不确定因素，且尚未形成清晰的盈利模式。整体而言，老龄化已成为不可逆的社会趋势，养老地产作为整个养老行业的支柱之一，未来发展机遇可期。