行业研究 | 楼市“止跌回稳”观察报告——以上海市场为例

楼市   2024-10-23 23:16   上海  


10月17日国新办举行新闻发布会,住建部等五部门介绍了促进房地产市场平稳健康发展有关情况。本次发布会对本轮房地产市场调整做了总结:中国的房地产在系列政策作用下,经过三年的调整,市场已经开始筑底。本观察报告以上海市场为样本,立足中央政治局“止跌回稳”政策目标,观察系列政策下市场的复苏和向好发展态势。本报告认为,上海楼市稳中向好具有坚定性和可持续性,其对于全国各地推进楼市“止跌回稳”具有启发意义。









政策环境分析




1、本轮政策调整的总体脉络


本轮全国楼市政策调整,立足新市场、新形势和新目标,在“供求关系发生重大变化”、“消化存量优化增量”、“止跌回稳”等大框架下有序推进。在购房政策工具上,10月17日住建部在新闻发布会上做了系统总结,即“四个取消”和“四个降低”。这两个概念高度概括本轮房地产政策的调整脉络和要点。其本质是减少政策约束、降低购房成本、助力需求释放。我们结合住建部的政策表述,对“四个取消”和“四个降低”的要点进行系统梳理。





2、上海购房政策工具梳理


以2023年9月“认房不认贷”为起点,上海各部门深入贯彻落实党中央国务院等政策精神,持续调整优化购房政策。既立足供求关系变化,调整过热时期过严政策;也积极回应群众关切,科学精准施策。相关政策工具和此次住建部“四个取消”、“四个降低”的工作导向高度吻合。梳理显示,至少有17项政策工具体现了这一思路。需要说明的是,下表统计的政策工具中,并没有收录全国统一性政策、重点区域差异化政策、二孩家庭购房政策、土地出让环节的房产政策等。








市场行情分析




当前上海房地产市场稳中向好,无论是交易指标还是区域市场表现,都呈现出逐渐活跃的态势,且具有可持续性。这恰说明,立足全国政策导向和精准施策思路,上海持续释放政策效应,在激活合理住房消费需求同时,更好解决了人民群众的住房问题。


1、交易指标分析


从各维度都可以看出“沪七条”后楼市较为强劲的复苏态势。此类维度包括:一手房和二手房、网签和预订、新增客户和房源带看、价格层面等。这充分说明,当前楼市复苏具有全面性、覆盖面广,也说明购房政策精准度高,直击市场矛盾点,持续发挥效应。房地产交易指标的拉升,背后是刚性和改善型需求积极释放的生动画面。




2、区域市场表现


立足上海区域市场分化的特殊性,相关部门精准施策,确保各类合理住房需求积极释放。以社保缴纳条件为例,由于外环外购房的社保缴纳要求明显降低,各购房需求积极释放,尤其集中在配套较好、产业集中的片区。“工作-购房-安家”节奏加快,较好体现出职住平衡的政策导向。随着此类市场需求的积极释放,相关片区去库存压力明显缓解。市区郊区楼市分化的矛盾有效化解,区域均衡发展特征更加凸显。


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市场趋势分析




当前上海紧扣中央国务院房地产政策精神,注重市场矛盾分析和政策科学制定,确保房地产市场运行不偏离“止跌回稳”的轨道。今年四季度和后续市场发展具有更扎实的基础,也将朝着平稳健康发展和高质量发展的大方向前进。


1、政策效果评估


本轮上海房地产政策积极有效,促进房地产市场基本面持续改善。1)立足房地产市场供求关系发生重大变化的背景,政策紧扣“止跌回稳”工作目标,持续推进系列政策。精准施策的操作,既回应了群众关切,也吻合了市场规律。2)系统有效解决一系列房地产问题。此类问题既包括成交疲软和去库存问题,也包括房企资金问题和金融风险问题。市场堵点被打通,供求关系开始进入新一轮优化调整过程中。


2、市场趋势分析


当前上海楼市再接再厉,持续助力刚需和改善型购房需求释放。上海相关协会正立足“服务国家、服务社会、服务行业、服务群众”定位,积极响应中房协“百城千企商品房促销活动”倡议,在近期市场行情向好的基础上,趁热打铁,积极开展“方便看房”等系列活动。我们认为,上海市场预期正持续转好、市场信心也明显提振。购房最佳窗口期已开启,购房市场的活力也将持续增加。在供求两端活跃同时,将助力房地产市场跑出“小牛”行情。







联系方式


执笔人:上海易居房地产研究院 副院长 严跃进
邮  箱:fudan-2007@163.com
微  信:13817782244



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