“没想到困扰我们几年的难题能得到这么圆满的解决，谢谢法官，谢谢法院。不仅解了我们双方的心结，更帮助我们摆脱了困境。”近日，某物业公司经理来到娄星区人民法院，将一封感谢信和一面印有“倾心化解调纠纷 鼎力相助保稳定”的锦旗送到承办法官手中，以此衷心感谢娄星区人民法院一次性化解其与35户业主之间的矛盾纠纷，并为后续拟起诉的近100户业主提供了指引，也防止已签订减免租金协议的200多户业主再次起诉导致新的纠纷。妥善调解35案，高效化解300多起纠纷。
事情还要从2022年讲起。某物业公司整体租赁了某商业中心300多户门面，将门面进行整合分租，生意伊始较为红火。然而因受疫情的影响，该商业中心生意不好，很多租户勉强维持了几年后，无法再支撑下去，向物业公司申请退场退租，现很多门面处于空置状态，于是物业公司向业主提出减免租金的要求，已有200多户业主同意减免部分租金，但还有100多户未达成一致意见，35户业主起诉至法院，提出解除租赁合同，由物业公司支付租金及逾期付款利息、承担违约责任。
承办法官仔细研究案件材料后，认为该批案件涉及人数众多，意见难以统一，如果处理不好极有可能引发群体性事件，甚至导致整个商业区的经营瘫痪。为了妥善化解该起矛盾，法官全面梳理案情、研讨对策，制定了“调解优先，源头化解”的工作方案。2024年1月，承办法官与人民调解员约双方律师一起到租赁物现场查看了解，商业中心的租赁物共计四层，一楼门面生意正常经营，但二楼三楼生意很多门面都是空置。物业公司解释因疫情原因导致租户经营不善申请退租，虽物业公司通过减租的方式留下了部分租户，但还是出现了大面积空置的情况。35户业主的诉讼代理人对企业目前面临的困难表示理解同情，但认为合同对租金有明确约定，企业不能因为经济形势原因将盈亏风险转嫁给业主，这是显失公平的。承办法官在双方长期友好合作的基础上，从目前经济效益不好企业处于困境这一客观事实，再结合法律法规及相关政策对疫情期间租赁领域的一些规定，及解除租赁合同后可能引发的后果，于情于理于法的做了双方当事人的工作，双方同意初步进行调解，但因涉及业主人数众多，调解难度较大。
承办法官考虑如果双方当事人互不让步，可能将矛盾实质陷入“死胡同”。思考再三，承办法官决定首先采取“背对背”调解。承办法官通过与物业公司、业主联系，耐心沟通劝导，提示其尽快让商铺重归市场，减少空置损失，说服原本剑拔弩张的双方回到解决问题的谈判桌。2024年4月，承办法官组织双方再次进行了调解，双方各自表达了难处和苦衷，通过长达三个多小时“背对背”“面对面”的调解，从企业角度来讲，希望企业要看到经济回暖带来的信心，勇于承担社会责任；从业主角度来讲，与企业共同面临困难，大家齐心协力共度难关，企业得到长远发展，业主的实际利益才能得到长久保障。部分业主对法院用心用情化解矛盾的工作，甚为感动，愿意在租金上作出一定让步，并同意马上签订调解协议。其他业主也纷纷表示愿意调解。功夫不负有心人，第一批业主调解迅速兑现到位。
第一批调解生效后，物业公司主动履行支付租金。因第一批业主调解成功起到了一个很好的带头作用，以“首案”为标杆，承办法官又分别与其他业主开展释法明理工作，成诉的其他20多户业主也纷纷表示愿意调解，并签订了调解协议。因有3户业主工作繁忙，均未参加过现场调解，对实际情况不太了解，承办法官为了做通这3户的思想工作，逐一拨打电话做了大量的解释工作，通过勤联多访、企业上门沟通等多种方式努力后，2024年8月，成诉的35件案件全部达成调解协议并全部兑现。
成诉的35户业主调解结案后，考虑到商业中心整体有300户业主，承办法官再次叮嘱物业公司务必将未成诉的300户业主妥善处理到位，并希望企业在今后的经营过程中一定诚信经营，担负起社会责任。近日，企业反馈情况，目前所有业主均协调到位，也续签了租赁合同，物业公司已全部兑现其他未成诉业主租金，担负起企业应有的社会责任。物业公司也非常感谢法院对企业的支持，定会用心经营，担负起企业应有的社会责任！
此批纠纷的成功化解，不仅最大限度减轻了涉诉企业的诉讼成本，保护了当事人的合法权益，更是娄星区人民法院运用新时代“枫桥经验”进一步推动矛盾纠纷前端化解的生动实践，让“审理一案、化解一批、治理一片”的成效辐射更广，为优化法治化营商环境树立了典型！下一步，娄星区人民法院将继续秉持“法治是最好的营商环境”理念，不断提升社会矛盾纠纷预防化解法治化水平，让为民司法的成色更足、底色更暖。
来源：娄星区法院
