课程背景：
中央金融工作会议明确提出“有效防范化解金融风险”、“及时处置中小金融机构风险”、“建立防范化解地方债务风险长效机制”、“健全房地产企业主体监管制度和资金监管”，这也为2024年的资产质量管控指明了方向。
土地使用权和房屋抵押是信贷业务中常见的担保手段，商业银行等金融机构在处置和化解不良的过程中，处置不动产是一项非常基础的工作。在处置不动产的过程中会面临很多的法律问题，由于对这些法律问题不了解，给商业银行带来了非常大的损失。
本课程聚焦逾期清收和不良资产处置，围绕不良资产清收批量转让、以物抵债处置以及不动产中常见的热点疑难问题，对相关问题进行详细讲解并给出处理思路，能有效提高金融机构处置不良资产的效率。欢迎报名参加。
授课对象：
适合商业银行、担保公司、小贷公司等机构各条线业务人员，尤其是风控、合规、法务和资产保全部门，既包括基层客户经理，也包括中层、高层管理人员。
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课程大纲
第一部分 不良贷款批量转让业务全流程解析
导论：监管制度变化对不良资产转让产生的影响
1、不良资产处置方式确定的前提----资本成本与风险成本
2、资产市场与监管政策变化对中小银行批量转让的影响
一、不良贷款批量转让流程与政策导向
1、转让逻辑：为什么选择批量转让
2、转让资产的选择：优先与审慎
3、批量转让的基本流程
4、解读《关于引导金融资产管理公司聚焦主业积极参与中小金融机构改革化险的指导意见》（62号文）
5、不良资产证券化的优与劣
二、如何强化与资产管理公司的合作
1、了解资产公司的需求
2、谈判与定价
3、内部尽调的方式和方法—找亮点
三、不良资产估值的三个维度
1、债权本身
2、债务企业
3、有效资产
四、不良资产批量转让估值考虑的因素
1、现金回收预测方向
2、影响估计的主要因素
3、处置时间预测
4、不良资产估值中常见的问题及解决方法
五、评估方法的估值过程及范例解析
1、比较法（示例详解）
2、收益法（示例详细）
3、成本法
4、假设开发法
六、非抵押查封物的分配顺序及估值
1、关于执行程序中普通债权的分配规则
2、关于“执转破”程序的说明
3、执行中的权利救济
第二部 以物抵债与抵债资产处置
一、以物抵债专用概念
1、抵债金额
2、抵债资产净值
3、相关税费
4、抵债资产取得日
二、抵债资产的账务与税收处理
1、财务处理
2、税收处理
三、以物抵债相关法律规定及适用
1、民事诉讼法及其解释
2、关于执行和解若干问题的规定
3、最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定
四、抵债方式及注意事项（协议抵债与裁定抵债）
（一）抵债方式
1、协议抵债
2、裁定抵债
（二）记账的条件--产权变动
1、协议抵债的不动产产权、权利变动日
2、裁定抵债的不动产产权、权利变动日
3、抵债动产产权变动日
五、抵债资产的取得
（一）抵债的条件
（二）抵债资产的选择
1、可接受的抵债资产
2、审慎接受的抵债资产
3、不接受的抵债资产
（三）抵债金额的合理确定
1、协议抵债的金额确定
2、裁定抵债的金额确定
六、抵债资产处置
1、风险资产占用、跌价准备及收益计算
2、处置方式及处置路径
3、防范抵债资产存在的权利瑕疵
4、抵债资产持有、保管的尽职管理
5、抵债资产的税费
6、抵债资产的处置：如何寻找买家？自行拍卖的适用规则。
模块二：不动产处置中的热点疑难法律问题详解
专题1：抵押物准入及抵押登记
实务问题：以公益为目的的非营利性的学校、医院、幼儿园的公益设施抵押，法律效力如何？——担保制度解释第6条解读；
实务问题：以违法建筑物抵押，法律效力如何？
实务问题：划拨土地上的建筑物抵押，法律效力如何？
实务问题：未办理登记的不动产抵押合同是不是废纸一张？抵押人需要承担什么责任？——《民法典》215条和《新担保制度解释》第46条解读。
实务问题：他项权证上登记的被担保的主债权数额为本金数额，而担保合同约定担保范围包括主债权、利息、违约金等，以哪个为准？——《新担保制度解释》第47条、《九民纪要》第58条解读。
专题2：当抵押遇见租赁
实务问题：先租后抵——如何理解抵押不破租赁？
实务问题：先抵后租——租赁不破抵押。
实务问题：如何理解《民法典》第405条中的“已出租并转移占有”？
思考：哪些证据可以证明承租人已经占有出租的标的物？
实务问题：房屋租赁权能不能阻止法院对房屋查封、拍卖、变卖？
实务问题：执行法院能否在执行阶段直接对租赁权确认，并带租约拍卖？
实务问题：以租抵债获得的租赁权能否对抗其他债权人？
实务问题：如何应对恶意倒签租赁合同？
专题3：带押过户新规则对不良资产处置的影响
1、如何理解带押过户？
2、带押过户最新政策解读；
3、带押过户的3种模式？
4、典型案例：通过案例分析带押过户在不良资产处置的应用场景。
专题4：抵押权实现中的几个问题
实务问题：抵押权的效力是否及于孳息？
实务问题：房屋抵押权与房屋租金质权（应收账款质押）竞合时，谁更优先？
实务问题：拍卖房屋时，抵押权人对抵押权设立后的装修部分是否有优先权？
实务问题：未在主债权诉讼时效内行使抵押权，抵押权消灭吗？
实务问题：清偿代位权制度——如何理解第三人担保人承担责任后享有债权人对债务人的权利（民法典700条、新担保制度解释18条解读）；
实务问题：债务人物保和人保并存时，实现债权顺序问题（民法典392条）；
实务问题：对履行债务具有合法利益的第三人的范围——《合同编通则解释》第30条解读——对不良清收的重大影响；
实务问题：银行作为债权人放弃债务人提供的物的担保，是否影响向其他担保人主张权利？
实务问题：如何化解代偿僵局？——核心资产押给担保公司，担保公司无力代偿；
（1）担保公司不代偿的情况下能否行使反担保权利？
（2）担保公司不代偿，银行作为债权人能否代位行使反担保权利？
实务问题：同一财产抵押给两个以上债权人，清偿顺序如何？
实务问题：如何理解房地一体原则——《民法典》第397条和417条、《新担保制度解释》第51条解读；
实务问题：在合同中约定担保物权人有权将担保财产自行拍卖、变卖并就所得的价款优先受偿的，是否有效？新担保制度解释第45条解读。
实务问题：共同抵押中，哪种登记方式对债权人更为有利？
实务问题：最高额担保中的最高债权额是债权最高额OR本金最高额？
实务问题：按揭贷款业务中，仅办理抵押权预告登记，银行是否享有优先受偿权?——《新担保制度解释》第52条解读。
实务问题：抵押预告登记满足《新担保制度解释》第52条解读的条件，但尚未办理正式抵押登记，开发商的阶段性保证责任能否免除？
专题5：不动产拍卖、变卖中的法律问题
实务问题：拍卖前法院需不需要通知抵押权人？抵押权未取得执行依据能申请分配吗？
实务问题：无证的建筑物（房屋）法院能拍卖吗？
实务问题：债务人有抵押房产，能否执行其他财产？
实务问题：唯一住房能不能执行？
实务问题：在建工程如何执行？建设工程查封期间，被执行人能否继续施工？
实务问题：夫妻共有房屋执行问题——被执行人配偶名下的共有房屋能执行吗？
实务问题：父母欠债，能不能执行未成年子女名下的房屋？
实务问题：如何理解评估价、保留价、起拍价？银行如何利用好拍卖中的降价机制？
实务问题：拍卖流拍后如何处理？变卖程序如何启动以及如何推进？
实务问题：执行阶段，执行标的物尚未经拍卖变卖，双方当事人达成以物抵债，如何处理？
实务问题：执行标的物经过拍卖变卖无法成交，债权人接受以物抵债需要注意的问题？
实务问题：相关税费如何承担？竞买须知中载明“税费由买受人承担”，是否合法？效力如何？
实务问题：变卖无人购买，债权人不接受抵债也无法采取其他强制措施时，如何处理？
实务问题：设定抵押的房屋，变卖无人购买，债权人不接受抵债的话，抵押权是否消灭？
实务问题：重新启动拍卖变卖的条件和程序。
实务问题：什么是强制管理？债权人如何通过强制管理收回债权？
实务问题：拍卖后，被执行人或第三人不腾退房屋怎么办？法院是否负责腾退？
专题6：执行分配中法律问题
实务问题：普通债权人未取得执行依据，能否申请执行分配？
实务问题：抵押权人未取得执行依据，能否申请执行分配？
实务问题：如何理解查封与轮候查封？
实务问题：如果多个法院对被执行人财产采取了保全措施，哪个法院获得财产的处置权？
实务问题：如果抵押物被别的债权人查封且迟迟不进行处置，贷款人如何应对？
实务问题：首封法院如果是诉讼中的保全，优先债权执行法院能否商请移送执行？
实务问题：对分配方案有异议，如何救济？
实务问题：被执行人资产无法清偿全部债务，多个债权人如何处置和分配被执行人的财产？（个人+公司）
专题7：借新还旧与展期对抵押权的影响
实务问题：借新还旧是否需要重新办理抵押登记质押登记？——登记留用制度解读。
实务问题：借新还旧中，不注销为旧贷设立的抵押权，约定继续为新贷提供抵押担保，是否有效？
实务问题：主合同展期，抵押登记是否需要重新办理？
实务问题：抵押物被查封的债权能否办理展期？
专题8：在建工程抵押法律风险
实务问题：在建工程抵押的财产范围是否包括尚未建造的建筑物？
实务问题：工程竣工后未重新办理抵押登记，在建工程的抵押权仍继续存续？
实务问题：在建工程抵押，银行出具同意预售函的法律后果？
实务问题：工程款优先权相关法律问题分析
（1）什么是工程款优先权（民法典807条、建设工程解释35条）
（2）享有工程款优先权的权利主体是谁？实际是施工人或者分包人有权行使吗？
（3）工程价款优先受偿权与抵押权，谁更利害？建设工程解释36条
（4）工程款优先权的范围——逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等，是否有优先权？（建设工程解释第40条）
（5）建设工程价款优先受偿权行使的期限（建设工程解释第41条）
（6）发包人与承包人约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权的法律效力。（建设工程解释第42条）
（7）装饰装修款有优先权吗？
实务问题：商品房消费者消费性购房优先权相关法律问题
（1）何为商品房消费者消费性购房优先权？——原《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条解读。
（2）消费性购房优先权与工程款优先权、抵押权谁更厉害？
（3）应当优先保护的购房消费者的范围——《执行异议和复议规定》第29条、《九民纪要》第125条和126条等解读。
（4）案外人执行异议程序介绍
（5）企业买房人是否享有消费性购房优先权？
（6）个人消费者购买写字楼是否享有消费性购房优先权？
（7）个人购买商住两用房是否享有消费性购房优先权？
（8）购买无预售许可证的房屋的购房人是否享有消费性购房优先权？
（9）《执行异议和复议规定》第28条和29条的关系——不符合29条但符合28条的消费者是否享有消费性购房优先权？
（10）以签订房屋买卖合同为借贷提供担保的购房消费者，是否享有消费性购房优先权？
（11）以房抵债的，是否应当优先得到保护？
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