WXRedian | 农信金融人 | 商业银行房地产抵押贷款、按揭贷款、房地产开发贷款暨不动产处置中的常见法律问题详解研修班

房屋抵押贷款、按揭贷款、房地产开发贷款等涉房类贷款在商业银行的各类业务中处于核心地位，近几年，监管部门对商业银行涉房类贷款的监管趋严，房地产开发贷款、个人住房按揭贷款以及其他以房地产作为抵押物的贷款均暴露出很多问题。房地产开发融资“三条红线”、经营用途贷款违规流入房地产领域监管力度加强，多重压力下，目前房地产开发企业普遍面临非常大的资金压力。从2022年开始，多地爆发的“烂尾”、“停贷”、“断供”事件引发了社会广泛关注。

涉房类贷款是商业银行的传统信贷业务，涉房类贷款往往会涉及开发商、商品房消费者、银行、工程施工方、民间借贷债权人、员工等多个利益主体，涉及人数众多，背后法律关系复杂，一旦房地产开发企业进入破产程序会让问题变得更为复杂，一旦处理不好，商业银行将面临巨大的风险。

为帮助商业银行更好的开展涉房类贷款业务，中企清大教育集团特组织本次专题研修班，本次研修班将聚焦涉房类贷款常见法律问题并给出应对建议，欢迎报名参加。

中高层风险管理人员、内控合规管理人员、法律事务管理人员、信贷审批人员、资产保全人员以及涉及房地产业务的其他相关部门等

课程大纲

专题1：按揭贷款业务常见法律问题

1、停贷潮问题的根源——商品房预售制度；

2、按揭贷款法律关系分析；

3、按揭贷款业务的常见风险；

4、“假按揭”中贷款合同的效力及法律后果；

5、如何理解开发商提供的阶段性保证担保？银行怠于办理抵押登记，开发商能否免除阶段性保证担保责任？

6、按揭贷款业务中，仅办理抵押权预告登记，银行是否享有优先受偿权?——《新担保制度解释》第52条解读。

7、抵押预告登记满足《新担保制度解释》第52条解读的条件，但尚未办理正式抵押登记，开发商的阶段性保证责任能否免除？

8、商品房预售资金监管由谁监管？——最新监管政策解读。

9、法院能不能冻结和扣划预售资金监管账户中的资金？

10、房地产烂尾项目中多方利益主体博弈

（1）房地产开发商；（2）工程施工方；（3）商品房消费者；（4）银行方（开发贷或按揭贷）；（5）民间借贷债权人；（6）其他方：政府、法院、职工等。

11、如果开发商违约，买房人解除商品房买卖合同，按揭贷款合同是否一并解除？买房人的还款责任是否免除？按揭贷款法律风险分析。

12、如果房地产项目停工，业主方是否有权单方停贷？——业主停贷潮引发的法律思考。

13、业务方单方停贷，对征信会产生什么影响？

14、行政权解决烂尾楼问题的局限性分析。

15、工程款优先权及消费者优先权相关法律问题分析。

16、保交楼、保民生背景下，房地产项目烂尾对商业银行的影响分析。

17、按揭贷款业务常见风险点及风险提示。

专题2：工程款优先权与商品房消费者优先权

（一）关于工程款优先权

1、什么是工程款优先权（民法典807条、建设工程解释35条）

2、享有工程款优先权的权利主体是谁？实际是施工人或者分包人有权行使吗？

3、工程价款优先受偿权与抵押权，谁更利害？（建设工程解释36条、《关于商品房消费者权利保护问题的批复》法释〔2023〕1号解读；

4、工程款优先权的范围——逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等，是否有优先权？

5、停工费、窝工费是否有优先权？

6、设计费、勘察费是不是有优先权？

7、工程款优先权的行使方式；

8、建设工程价款优先受偿权行使的期限（建设工程解释第41条）

9、发包人与承包人约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权的法律效力。（建设工程解释第42条）

10、装饰装修款有优先权吗？增加：勘察设计费有吗？项目公司负责本项目的员工工资？

11、法院在处置在建工程时是否需要对在建工程情况主动进行调查--最高人民法院关于进一步规范网络司法拍卖工作的指导意见最新规定解读；

（二）商品房消费者消费性购房优先权相关法律问题

1、何为商品房消费者消费性购房优先权？——原《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条解读。

2、《关于商品房消费者权利保护问题的批复》法释〔2023〕1号相关内容解读；

3、消费性购房优先权与工程款优先权、抵押权谁更厉害？

4、应当优先保护的购房消费者的范围——《执行异议和复议规定》第29条、《九民纪要》第125条和126条等解读。

5、《关于商品房消费者权利保护问题的批复》法释〔2023〕1号与《执行异议和复议规定》第29条的关系；

6、案外人执行异议程序介绍

7、企业买房人是否享有消费性购房优先权？

8、个人消费者购买写字楼、商铺是否享有消费性购房优先权？

9、个人购买商住两用房是否享有消费性购房优先权？

10、购买无预售许可证的房屋的购房人是否享有消费性购房优先权？

11、《执行异议和复议规定》第28条和29条的关系——不符合29条但符合28条的消费者是否享有消费性购房优先权？

12、以签订房屋买卖合同为借贷提供担保的购房消费者，是否享有消费性购房优先权？

13、以房抵债的，是否应当优先得到保护？

专题3、土地使用权抵押与在建工程抵押

（一）房地产开发贷款概述

1、什么是房地产开发贷款？

2、房地产开发贷的发放条件；

3、三分贷七分管；

4、房地产贷款不良的风险成因；

（1）项目烂尾；（2）项目销售难；（3）资金被挪用；（4）担保有瑕疵；（5）贷款手续有瑕疵。

5、贷后管理的几个关键点；

（1）控制销售收入；（2）预售资金防挪用；（3）慎重解押；（4）及时办理在建工程抵押；（5）及时还款压缩敞口。

6、授信经验启示。

（二）国有建设用地使用权抵押法律风险；

1、什么是土地使用权抵押？

2、以划拨方式取得国有建设用地使用权能不能抵押？

3、仅以土地使用权抵押，抵押权的效力是否及于抵押时已经完工的建筑物？——如何理解房地一体原则；

4、仅以土地使用权抵押，抵押权的效力是否及于后续续建或新增的建筑物？

5、闲置土地抵押被无偿收回，银行抵押权如何保护？

6、商业银行作为债权人出具同意预售的函，是否视为放弃抵押权？

7、登记办理中需要注意的法律问题。

（二）在建工程抵押法律风险

1、什么是在建工程？

2、关于在建工程抵押的一般规定；

3、抵押物范围应当以登记为限——如何理解？

4、在建工程抵押，在建工程抵押的财产范围能否根据抵押合同的约定主张包括后续续建和尚未建造的建筑物？

5、设立抵押后，是否允许抵押权人按照在建工程的建设进度，办理变更登记，将续建部分新增纳入登记范围？

6、在建工程抵押，抵押效力是否及于占用范围内的建设用地使用权？——如何理解房地一体原则？

7、如何理解“占用范围内的建设用地使用权”？

8、工程竣工后未重新办理抵押登记，在建工程的抵押权是否仍继续存续？——在建工程竣工验收之后的转登记问题；

9、在建工程抵押，银行出具同意预售函的法律后果？

10、在建工程抵押后，申请商品房预售许可证的实务操作？——在建工程抵押与预售许可的衔接关系。

11、工程款优先权的效力是否及于建设用地使用权？

12、同一工程存在多个工程款优先权时如何处理？

13、先行设定土地使用权抵押权，后设定在建工程抵押的法律后果？——房地分别抵押相关法律问题；

14、如何理解处置时遵循“房随地走、地随房走”的原则？

专题4：房地产开发企业破产中的常见法律问题

1、破产法律制度简介；

2、破产的原因；

3、破产的三大程序：破产清算、破产重整、破产和解。

4、破产预重整及与破产重整的衔接

5、破产OR清算？——为什么说破产重整是治理烂尾楼项目的有利措施？

6、破产清算、破产重整、破产和解三个程序的衔接及限制；

7、破产程序对银行债权人的影响分析；

8、如何理解破产别除权？——商业银行的担保物权在破产程序中会受到什么影响？

9、阻止破产申请的法定事由；

10、“府院联动”机制介绍；

11、如何分析房地产开发企业是否具有重整价值分析？

（1）需要了解楼盘的相关信息；

（2）需要了解销售信息；

（3）需要了解的其他信息。

12、法院对重整计划的强制批准权介绍及对银行债权的影响；

13、房地产企业破产后，为项目后续建设所借款项是否属于公益债权，能否优先于其他债权人优先受偿？

14、管理人对开发商签订的商品房买卖合同是否享有单方解除权？

15、房地产企业破产后，商品房消费者能否请求房地产开发企业履行过户义务？已经支付大部分房款的消费者呢？

16、如果管理人配合过户，是否构成个别清偿？

17、破产程序中，银行是否有权直接扣划开发商账户中的资金用来清偿债务？管理人是否有权追回？

18、破产程序中，银行是否有权直接扣划开发商保证金账户中的保证金用来清偿债务？管理人是否有权追回？

19、房地产开发且在预售期间进入破产程序，监管账户中的资金如何处理？

20、房地产开发商进入破产程序，对债务人财产的相关保全措施是否需要解除？

21、主债务人破产后，主债务停止计息的效力是否及于担保人？

22、破产程序中，消费性购房优先权、工程款优先权、抵押担保债权、预告登记债权、税款、职工安置费，这几项债权的清偿顺序如何？

23、破产程序中，工程款优先权、抵押债权是否必须经审判程序确定？

24、房地产破产案件中，“以房抵债”的法律效力分析；

25、重整投资人的招募遴选及投资协议的签订。

专题5：涉房类业务常见法律问题

1、夫妻共同共有的房屋，夫妻一方未经另一方同意擅自设定抵押的法律效力？

2、抵押人将已经出售给第三方的房屋抵押给银行，抵押是否有效？

3、抵押人伪造离婚协议、离婚证，擅自将房屋抵押，抵押是否哟徐爱哦？

4、当抵押遇见租赁

（1）先租后抵——如何理解抵押不破租赁？

（2）先抵后租——租赁不破抵押。

（3）如何理解《民法典》第405条中的“已出租并转移占有”？思考：哪些证据可以证明承租人已经占有出租的标的物？

（4）房屋租赁权能不能阻止法院对房屋查封、拍卖、变卖？

（5）执行法院能否在执行阶段直接对租赁权确认，并带租约拍卖？

（6）以租抵债获得的租赁权能否对抗其他债权人？

（7）如何应对恶意倒签租赁合同？

5、他项权证上登记的被担保的主债权数额为本金数额，而担保合同约定担保范围包括主债权、利息、违约金等，以哪个为准？——《新担保制度解释》第47条、《九民纪要》第58条解读。

6、带押过户新规则对不良资产处置的影响

（1）如何理解带押过户？

（2）带押过户最新政策解读；

（3）带押过户的3种模式？

（4）自行变卖和直接强制变卖的相关规定解读——《最高人民法院关于进一步规范网络司法拍卖工作的指导意见法》(2024）238号最新精神解读；

（5）法院监管+委托第三方平台变卖+带押过户模式分析。

7、房屋抵押权的效力是否及于房屋租金？——债权人如何对房屋租金采取保全措施；

8、保证人代偿之后能否取得银行对借款人的抵押权？——民法典700条、新担保制度解释18条解读；

9、如何化解代偿僵局？——核心资产押给担保公司，担保公司无力代偿；

（1）担保公司不代偿的情况下能否行使反担保权利？

（2）担保公司不代偿，银行作为债权人能否代位行使反担保权利？

10、客户有多套房屋担保一笔贷款，哪种登记方式对债权人更为有利？——四种登记方式优劣分析；

11、最高额担保中的最高债权额是债权最高额OR本金最高额？

12、在合同中约定担保物权人有权将担保财产自行拍卖、变卖并就所得的价款优先受偿的，是否有效？——新担保制度解释第45条解读。

13、抵押权人未在主债权诉讼时效内行使抵押权的，抵押权消灭吗？——《民法典》条、《九民纪要》第59条、《新担保制度解释》第44条解读；

14、未经司法确认的抵押权的效力——商业银行在起诉时未要求法院对抵押权的效力进行确认的法律后果？

15、执行标的物已经被采取保全措施，案外人能否另行提起确权之诉？

16、如何快速高效查找被执行人名下资产以及隐匿资产。

17、执行环节法院要求申请执行人提供详细的资产线索，这是申请执行人的法定义务吗？——善于利用多种渠道查询被执行人财产信息；

18、申请人提供财产线索、被执行人申报财产、法院依职权调查财产的相关规定及常见法律问题；

19、债务人通过离婚恶意转移财产，债权人如何应对？

20、债务属于被执行人个人债务，被执行人在婚姻关系存续期间购买不动产登记在被执行人名下，债权人在执行、拍卖该不动产后，另一方能否参与分配拍卖所得价款？

21、债务属于被执行人个人债务，对于被执行人配偶名下的财产，法院能不能强制执行；

22、父母欠债，能不能执行未成年子女名下的房屋？

23、实务中法院经常会出现怠于执行、拖延执行的情况，商业银行如何应对？

24、被执行人名下的异地房产，跨市甚至跨省，法院推进执行的积极性不高，如何解决？

25、如何理解查封和轮候查封？

26、对于首封法院处置后有剩余的财产，轮候查封是否具有查封的法律效力？

27、法院是否有义务对被执行人拟拍卖财产情况进行调查？——需要调查哪些事项？

28、法院是否有义务对被执行人拟拍卖财产情况进行披露？——需要披露哪些事项？

29、拍卖前法院需不需要通知抵押权人？抵押权未取得执行依据能申请分配吗？

30、无证的建筑物（房屋）法院能拍卖吗？

31、在建工程如何执行？建设工程查封期间，被执行人能否继续施工？

32、债务人有抵押房产，能否执行其他财产？

33、唯一住房能不能执行？

34、如何理解评估价、保留价、起拍价？银行如何利用好拍卖中的降价机制？

35、拍卖流拍后如何处理？变卖程序如何启动以及如何推进？

36、执行阶段，执行标的物尚未经拍卖变卖，双方当事人达成以物抵债，如何处理？

37、执行标的物经过拍卖变卖无法成交，债权人接受以物抵债需要注意的问题？

38、相关税费如何承担？竞买须知中载明“税费由买受人承担”，是否合法？效力如何？

39、变卖无人购买，债权人不接受抵债也无法采取其他强制措施时，如何处理？

40、设定抵押的房屋，变卖无人购买，债权人不接受抵债的话，抵押权是否消灭？

41、重新启动拍卖变卖的条件和程序。

42、什么是强制管理？债权人如何通过强制管理收回债权？

43、拍卖后，对于成交资产或抵债资产法院是否有移交义务？

44、被执行人或第三人不腾退房屋怎么办？法院是否负责腾退？

45、对于抵债资产，法院是否有排除妨害义务？

46、借新还旧中，不注销为旧贷设立的担保物权，约定继续为新贷提供担保的效力？——登记流用制度解析；

专题6：执行分配中法律问题

1、普通债权人未取得执行依据，能否申请执行分配？

2、抵押权人未取得执行依据，能否申请执行分配？

3、如何理解查封与轮候查封？

4、如果多个法院对被执行人财产采取了保全措施，哪个法院获得财产的处置权？

5、如果抵押物被别的债权人查封且迟迟不进行处置，贷款人如何应对？

6、首封法院如果是诉讼中的保全，优先债权执行法院能否商请移送执行？

7、顺位抵押法律问题

（1）同一财产抵押给两个以上债权人，清偿顺序分析；

（2）关于超额抵押问题；

（3）顺位抵押的常见风险点分析。

8、对分配方案有异议，如何救济？

9、被执行人资产无法清偿全部债务，多个债权人如何处置和分配被执行人的财产？（个人+公司）

10、当被执行人是公司时，强制执行程序和破产程序清偿顺序比较。

讲师简介：

孙自通老师：

中企清大教育集团首席专家顾问，北京市盈科律师事务所律师，拥有高级信用管理师资格，专注银行、担保等领域，年授课百余天，累计培训学员数万人，孙老师曾经接受中国银行、工商银行、邮储银行、民生银行、渤海银行、中信银行、长沙银行、达州银行、华融湘江银行、张家口银行、沧州银行、威海银行、德州银行、贵州银行、贵阳银行、湖北银行、台州银行、雅安银行、甘肃银行、日照银行、广州银行、青岛银行、泸州银行、宁夏银行、辽阳银行、贵阳农商行、上饶银行、德州农商行、中原银行、武汉农商行、中山农商行、江门农商行、洛阳农商行、德阳信用联社、湖南省联社、湘潭农商行、濮阳农商行、中国人寿财产保险公司、河北省农村信用社联合社承德审计中心、衢州市办、内蒙古自治区联社、新疆自治区联社等机构以及各省级金融协会的邀请讲授实务培训课程，授课内容深受学员好评，为国内知名信贷、担保、互联网金融等行业权威风险管控专家。

农信金融人

信贷风险管理、信贷法律知识、分享最新风控理念，满足信贷机构及信贷从业人员提高自身风险管理能力及业务能力的需求。搭建一个信贷机构和信贷人学习、交流、探讨的平台。