【导读】按揭贷款购房（杠杆买房）已经成为商品房购买的主要方式，按揭购房中涉及到的法律关系比较多，此类案件的审理难度也比较大。今天简单整理一下按揭贷款纠纷案件中的几个疑难问题，仅供参考！ ![]()
❶买受人与开发商之间的商品房买卖关系；买受人以商品房担保贷款的形式购买房屋，首先必须与开发商签订商品房买卖合同，约定购买特定的房屋，并在付款方式中约定以银行贷款的方式付款。❷银行与买受人之间的借贷关系；买受人与开发商签订商品房买卖合同后，按规定提供相应贷款资料，向银行申请个人房屋抵押贷款，银行根据申请人的身份情况、资信情况等确定借款的年限及成数，双方同时签署借款合同。此时，银行是出借人，买受人是借款人。❸买受人与银行之间的抵押关系；买受人在向银行申请借款的同时，将所购房屋抵押给银行，为所申请的贷款设定抵押，如买受人未按借款合同约定偿还银行借款，银行可以行使抵押权，将买受人抵押的房屋折价、变卖或是申请法院拍卖，并以所得款项优先受偿。此时，买受人是抵押人，银行是抵押权人。❹开发商与银行、买受人之间的保证关系；由于我国存在期房销售，买受人购买的房屋在借款时无法办理他项权证书，故银行会要求开发商为买受人提供阶段性担保，即在买受人所购房屋未办理他项权证书之前，由开发商为买受人所欠银行债务承担保证责任，即通常所说的阶段性连带保证责任。个别银行会要去开发商承担全程的连带保证责任。此时，银行是债权人，买受人是债务人，开发商是保证人。❺开发商与银行之间的回购关系；回购，从其 字面理解仍是买卖，但从法律角度看，按揭过程中的回顾存在两种不同情形：一是在买受人所购房屋取得房产证之前，开发商履行回购义务的，其实质是由开发商解除与买受人的买卖合同，并非法律意义上的回购行为；二是在买受人取得房屋所有权证书后，开发商按约定回购买受人的房屋，此时才是真正意义上的回购。二、商品房担保贷款合同未能签订导致商品房买卖合同不能继续履行，当事人请求解除合同并赔偿损失的问题：【裁判观点】此种情形下，分两种情形，第一种情形是因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，守约方可以请求解除合同并赔偿损失；第二种情形是因不可归责于当事人双方的事由，未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，双方当事人均可请求解除合同。【法律依据】《商品房买卖合同解释》第19条【原解释23条】：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。三、商品房买卖合同中约定，如果购房人贷款未获批准，则购房人应于短期内付清剩余购房款，此条款是否属于格式条款？【裁判观点】此种情形下，根据商品房买卖的特点，房屋价值是巨大的，买受人之所以选择首付加银行按揭贷款的形式支付购房款，大多是因为无力一次性付款或在短期内付清余款，开发商在缔约时是应当知道或在已经知道的，该格式条款约定显然加重了买受人的付款义务，并使买受人一方承担巨大风险，该约定时违反合同公平和诚信原则的，属于《民法典》第497条规定的“加重对方责任”的情形，该格式条款属于无效条款。【法律依据】❶《民法典》第496条（原合同法第39条）：格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。❷《民法典》第497条（原合同法第40条）：有下列情形之一的，该格式条款无效：（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。四、商品房买卖合同解除后，买受人能否主张解除商品房担保贷款合同？【裁判观点】商品房买卖合同解除后，致使商品房担保贷款合同目的无法实现，当事人也可以请求解除商品房担保贷款合同。【法律依据】《商品房买卖合同司法解释》第20条（原解释第24条）：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。【知识延伸】❶商品房担保贷款合同解除后恢复原状的问题：合同解除后，买受人（借款人）一次性返还银行（出借人）给付的贷款；银行（出借人）返还买受人（借款人）给付的贷款本息，此时只收取同期银行贷款利息即可（作为资金占用期间的利息）。❷解除权一年的除斥期间问题，商品房担保贷款合同自商品房买卖合同解除后一年内行使解除权，超过一年时效的，解除权消灭。五、商品房买卖合同纠纷案件中，银行的诉讼地位问题：【裁判观点】银行可以作为有独立请求权的第三人参加诉讼，但法院不得以职权追加，只能由买受人通知或者法院通知其参加诉讼。如果，银行以独立请求权第三人参加诉讼，并提出了独立诉讼请求的，根据《商品房买卖合同解释》第21条第2款规定，银行可以直接取回已经支付的贷款；如果，银行不愿以有独立请求权第三人身份参加诉讼的，则人民法院只处理买受人与出卖人之间的商品房买卖合同纠纷，不处理买受人与银行之间的担保贷款合同关系，此情形下，买受人只起诉出卖人返还首付款及已付贷款本金和利息的，可以支持买受人的诉讼请求。【法律依据】《商品房买卖合同司法解释》第21条（原解释第25条）：以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。六、买受人未与银行办理抵押登记之前，怠于履行还款义务的，出卖人的诉讼地位如何认定。【裁判观点】此种情形下，买受人尚未取得商品房所有权，没有与银行办理抵押登记手续，此时担保物的所有权仍在出卖人名下，故贷款银行起诉买受人的，应当将开发商列为有独立请求权的第三人；如果开发商为商品房担保贷款提供保证的，应当列为共同被告。【法律依据】《商品房买卖合同司法解释》第22条（原解释第26条）：买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理 商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。七、买受人、贷款银行均未提起解除商品房担保贷款合同请求的，开发商能否提起诉讼请求解除担保贷款合同。【裁判观点】此种情形下，开发商可以提起解除担保贷款合同的诉讼请求。但是诉讼请求得到支持需要有一定前提条件，即开发商应当将全部购房款本息返还给买受人，并优先用于代买受人偿还所欠按揭银行的贷款本息；在归还按揭贷款本息有剩余的情况下，剩余部分归还给买受人；若不足以归还按揭贷款本息的，则开发商与买受人就不足部分承担连带清偿责任。【裁判观点】所谓“回购”，是指合同法上的“买回”，实质上一种新的买卖关系，是对出卖人已售出的商品房通过再交易行为使之重新回归出卖人。司法实践中的观点是，商品房买卖合同中约定的出卖人回购条款系约定解除权，在商品房按揭合同关系中，若买受人到期不能及时清偿银行按揭贷款，银行有权对按揭的商品房进行处置以清偿贷款债务，其中明确约定由商品房出卖人将商品房回购后，代替买受人清偿银行债务，则出卖人与买受人的商品房买卖合同关系即行解除。作为商品房担保贷款合同的保证人，开发商承担的回购义务是一种多方以合同条款约定的关联性担保，即债权人银行与回购人开发商约定在债务人未能按照约定履行债务时，由回购人向债权人支付约定的对价，债权人将合同债权及其项下的权利转移给回购人的一种担保形式。回购条款并未违反法律法规的强制性规定，该条款属于有效条款。【知识延伸】实践中，关于出卖人回购商品房的价格问题是实践中的难点。对于回购价格问题，按揭合同有约定的，从其约定，没有约定的按照市场价格回购。九、商品房预售合同解除后，如何协调商品房担保贷款合同中的期房抵押与开发商保证的问题。【裁判观点】在按揭贷款中，大量的是期房的预抵押登记，相对于现房抵押，期房的预抵押登记实质上只是一种期权合同登记，不构成物保。开发商主张物保优于人保是不具有客观基础的，因此也就不适用《担保法》第28条的规定，不存在先后顺序上的问题。【法律依据】《担保法》第28条：同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。《民法典》第392条【原物权法第176条】：被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以请求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。十、商品房买卖合同解除后，如何协调商品房担保贷款合同中的房屋抵押与开发商保证的问题。【裁判观点】此种情形下，由于购买的房屋是现房，并且买受人已经以现房为抵押办理了抵押登记手续，依据《担保法》第28条之规定，存在“物保优先于人保”的问题，即物的担保应当优先于人的担保，银行作为抵押权人应当先行使抵押权，就抵押房屋优先受偿，出卖人作为保证人只有在物保不足以清偿债务时，才承担补充责任。编辑发布：信贷风险管理培训中心：李彦 13611162280
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