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房价高涨和利率上升对住宅需求产生影响（埼玉县内）
与价格持续高涨的东京都心的住宅形成鲜明对比，在东京周边的埼玉县、千叶县和神奈川县，二手房价格与上年同期相比已连续10个月下跌，库存房源也增加至历史最高水平。房产销售人员认为：“东京都心与周边县之间的价差将会持续扩大”…… 在日本埼玉县、千叶县和神奈川县，二手住宅的价格下跌态势愈发明显。与价格持续高涨的东京都中心的住宅形成鲜明对比的是，周边3个县与上年同期相比已连续10个月下跌，库存房源也增加至历史最高水平。除了在东京都中心房价上涨的带动下价格过高之外，对住房贷款利率上升的警惕也使需求变得疲软。 据日本不动产调查公司东京KANTEI（东京都品川区）调查，从剔除季节性因素后的同比数据来看，从2023年11月到有最新数据的2024年8月，3个县的二手住宅平均价格一直呈现出下跌态势。![]()
按专有面积70平方米换算，8月埼玉县的二手房同比下跌3.2％，降至2916万日元（约合人民币138.9万元），千叶县同比下跌3.4％，降至2679万日元（约合人民币127.6万元），神奈川县也下跌0.4％，降至3646万日元（约合人民币173.7万元）。 各县主要车站周边的二手房仍容易找到买家，但在离主要车站远一些的地段，房价行情较弱。以埼玉县为例，JR“大宫站”周边的二手房9月底同比上涨17.5％，而相邻的“埼玉新都心站”则下跌了3.3％。 神奈川县也一样，JR“横滨站”周边的二手房上涨12.2％，但本应属于热门地段的邻近的“樱木町站”和“关内站”则分别下跌2.9％和2.4％。 在东京都中心住宅行情高涨的背景下，虽然周边地区的业主也以强势价格出售房子，但如果地段不好，就无法轻松找到买家。如果附近再有新楼盘供应，二手住宅的吸引力就会减弱。 市场上积压的库存房呈现出增加态势。据东日本不动产流通机构（东京都千代田区）统计，截至8月，埼玉县的库存房达到5658 套，千叶县为4459套，神奈川县为1万1620套。3个县加在一起达到2万1737套，比去年同期增加12％。这是自2002年开始公布数据以来的最高水平。 东京都心地区是以资金充裕的海外投资者及富裕阶层为主要买家的市场，而周边县则主要由一般的实际需求者购买。 由于建筑成本的增加以及东京都心房价的飙升，自2020年以来，周边县的房价持续上涨。但进入2023年，价格上涨的势头开始减弱，神奈川县的房价超过3500万日元（约合人民币166.7万元），埼玉县和千叶县则接近3000万日元（约合人民币142.9万元），同年11月三县的房价均转为同比下跌。![]()
2024年3月，日本银行（央行）解除负利率政策。随着金融机构开始提高住房贷款利率的预期进一步增强，住房销售的势头进一步放缓。 日本日生基础研究所的主任研究员佐久间诚表示：“利率上升削弱了实际需求的购买力。如果能够实现更高的工资增长就没问题，但在这样的企业上班的人有限”。 另一方面，东京都心的二手房价格上涨势头依旧强劲。东京KANTEI的主任研究员高桥雅之表示：“很多人是以现金购买，而不是贷款，因此不太受利率走势的影响”。 2024年8月，东京23区的二手房平均价格为7750万日元（按专有面积70平方米换算，约合人民币369.2万元）。同比增长率高达10.2%。特别受欢迎的都心6区（千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、涩谷区），价格上涨了22.3%，达到了1亿2756万日元（约合人民币607.7万元），成为许多人可望不可即的价格。 主要面向外国人介绍和销售港区和涩谷区房产的Housing Japan（东京·港区）代表董事桥本光央说：“仍有很多海外人士认为汇率处于日元贬值状态”。对都心房产的兴趣依然高涨，“未来的交易量可能会继续增加”。 日本房地产大型中介商东急Livable的销售人员认为：“东京都心与周边县之间的价差将会持续扩大”。 日本经济新闻（中文版：日经中文网）吉冈樱子、筒井恒版权声明：日本经济新闻社版权所有，未经授权不得转载或部分复制，违者必究。
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