8月23日上午10点，国务院新闻办公室举行“推动高质量发展”系列主题新闻发布会，住建部部长倪虹出席介绍情况，并答记者问。住建部副部长董建国、秦海翔出席。
记者全文阅读了13000余字的文字实录，信息量巨大。大方向上，提到了住房保障、城市更新、建筑业转型升级以及房地产发展新模式、城市规划建设治理新机制等。小细节上提到了现房销售、“白名单”、保交房、房屋养老金、智慧化建设、老旧小区改造等。
可以说，每一个点都有其新闻属性，但让记者没想到的是，热度最高，最出圈的居然是房屋养老金。
（住建部相关司局负责人解答房屋养老金问题 图片截取自：新华网）
房屋养老金由个人账户和公共账户两部分组成。
个人账户就是业主交存的住宅专项维修资金，这部分从2008年开始，就是办理房屋产权证时必须缴纳的费用，用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。
这次提到的22个城市正在试点的部分，重点是房屋养老金的公共账户，需要政府把公共账户建立起来。除此之外，还包括房屋体检和房屋保险制度。
个人账户运行了十余年后，公共账户提上日程，这主要是因为我国的城市发展已经进入了城市更新的阶段，房地产市场正逐步进入存量时代。
今年8月份，记者实地走访了两位徐州二手房行业的从业者，On Call 2024第二篇，我们就来说说二手房。
On Call 2024: 南京低密度宅地溢价成交，徐州……
01
7月份一单未开，市场是不是已经到底了？
A女士所在的新城区某二手房门店是2019年开业的，至今已营业5年，目前门店共有5位经纪人。
现状
最近半年，平均每月的二手房成交量在2-3套左右，平均每月的带看量在200次左右。今年7月份，二手房交易方面，整个门店一单未开。虽然7、8月份一直是二手房交易的淡季，但整月一单未开，是她所在门店遇到的第一次。
价格方面，最近半年，二手房成交价格每套普遍会比卖家的报价低8-10万元。买家拥有一定的议价空间。
购房需求方面，最近半年，她所在门店的成交主要是刚需和刚改。刚需主要是学区房和老人用房。刚改主要是两室换三室，像新城区比较早一批交付的人才家园、绿地商务城等小区，一些房源交付已经超过了10年，其中一些小户型的业主，因为家庭人口发生了变化，换房就成为了当下的“刚需”。
新城区最近两年新房的供应量是比较大的，为什么这批客户不选择新房？原因有两个。一个是期房，当下的市场，大家更倾向于确定性的东西。另一个是位置，无论是为孩子上学考虑，还是给老人在自有住房旁看房，二手房在位置的选择面上都会更广一些。
变化
学区房 整体滞后
A女士告诉记者，以往有购买学区房打算的客户，一般是在孩子入学前一年的10月份左右开始看房，入学当年的3月份前后把买卖合同签掉。而今年，学区房的交易时间主要是集中在了6月份前后，有些兄弟门店7月份还成交了少量的学区房。
学区房作为二手房市场中比较稳定的存在，它的看房时点、签约时点一直都是比较稳定的，今年的情况和往年相比，整体都滞后了。
成交周期 明显延长
A女士告诉记者，以往一个客户一般是带看10套左右的房子，半年左右能够成交。而现在一般需要带看20-30套，成交周期则是延长到了1-2年。
价格 调整趋缓
对于新城区二手房价的变化，整体是从2021年的年底开始调整的。2023年4月份前后的一小段时间，调整的幅度相对较大，这主要是因为2023年的3月中旬，徐州限售政策放松，从原本的产证满2年或3年，调整为满1年即可上市交易，导致二手房的挂牌量出现明显增长，供需关系的调整，对二手房价产生了比较明显的影响。
2023年年中的调整之后，价格依然是处于下行通道，但调整幅度整体趋缓。以永泰锦园为例，2023年5月份的成交价在1.35万元左右，2023年9月份左右成交价在1.1万元左右，而当下该小区的二手房成交价大部分是在1万元左右。
不仅仅是永泰锦园，从A女士门店接触的卖家来看，最近两三个月，已经很少出现挂牌价大幅下调的情况，成交价也相对趋稳。这主要是因为经过2年多的调整，价格已经到了很多卖家的心理底线。
02
每月签约100单左右，市场越来越规范了！
B先生是我市某二手房签约服务中心的交易主管，该中心是今年5月份开业的，开业以来，每个月的签约量平均在100套左右。
市场活跃度有所上升
该中心的开业恰逢517新政，B先生告诉记者，新政后二手房交易量没有出现明显的变化，但房源挂牌量和经纪人的带看量均有所上升，这也意味着市场的活跃度有所上升。
成交方面，老城区，尤其是泉山区和鼓楼区，建面约80-120平方米，老小区的房子是成交量相对较大的。一部分是作为学区或婚房使用的刚需，另一部分是周边县市人口在徐的购买。
价格方面，6.7月份，部分卖家出现了明显的止跌心态，整体价格调整趋缓。
越来越规范的市场 越来越专业的客户
B先生2018年就在该二手房平台工作，签约服务中心成立之前，一直从事的是交易专员的工作，他告诉记者，他从业5年多以来，明显感觉徐州的二手房市场是越来越规范了。从产权处约号的流程，评估费的透明公开，到经纪人的服务等等，都有了明显的提升。
客户也是越来越专业了，不论是买家还是卖家，对自己的需求都有比较明确的认知，也希望得到越来越专业的服务。
B先生告诉记者，徐州目前的二手房经纪人都是综合经纪人，在北京上海等市场成熟度比较高的一二线城市，经纪人的专业度也会更高一些，包括房屋租赁经纪人、商业地产经纪人等等，会根据擅长的领域做更细致的区分。相信未来徐州也会出现类似的情况，为买卖双方提供更加专业的服务。
03
结语
从全球的理论数据看，人均GDP超过8000美元后不动产新增投资额会下降，房地产消费市场会转为以存量住宅交易为主体。
按年平均汇率折算，2022年我国人均GDP达到12741美元，连续两年保持在1.2万美元以上。
我国的房地产市场从增量时代到存量时代，已经是大势所趋。
中国房地产报在2019年底出版的《共和国地产印迹》中采访了左晖，也就是当时的贝壳找房董事长、链家董事长。
问他平常读什么书时，左晖推荐了《中间人经济》。他提到了两个原因，一是中间人的价值，在一些发达国家，三分之一的经济都和中间人相关，金融的，地产的，用户服务的等等，二是互联网时代，中间人和中间经济不是越来越少，而是越来越多了，这里也孕育着很大的市场机会。
左晖于2021年因病去世，但这段采访记者记忆犹新。
