就职于总部位于达拉斯的CBRE公司的首席经济学家Richard Barkham讨论了标志着房地产一个经典周期的独特结束的情况。
房地产周期将在相对温和的宏观经济条件下结束？
这是商业房地产服务公司世邦魏理仕（CBRE）的首席经济学家兼全球研究负责人Richard Barkham在他30年的房地产生涯中从未见过的现象。
这种动态促使Barkham在高利率环境下仍预测将出现软着陆。
在6月19日全美房地产编辑协会年度房地产新闻会议上的年中经济展望中，Barkham指出了一些他所称的“显著情况”，这些情况帮助了高利率环境。
第一个情况是自COVID-19疫情以来，美国在拜登总统和前总统特朗普的领导下实施了各种强有力的政府刺激方案。这些刺激水平仅次于二战期间注入经济的规模。
Barkham表示，普遍认为政府刺激措施将很快减少。然而，与《基础设施投资与就业法案》相关的项目将在未来几年继续推进。
他指出的其他因素包括十年来的去杠杆化，这让消费者保持了良好的状态，而且无论好坏，单户住宅的短缺也使经济得以持续发展。
劳动力供应持续短缺，与高需求形成对比，美联储将继续努力抑制通货膨胀。
这些软着陆条件如何与房地产相关呢？
Barkham表示，该行业正在经历周期结束的许多典型特征。
这包括停滞的资本市场。投资额明显减少，按美元计算已降至2013年的水平。
总部位于达拉斯的世邦魏理仕预测，资本化率（即根据物业的经营收入与价值之比来衡量物业的指标）将在2024年达到顶峰。
Barkham表示，表示，价格正在下降，资本化率也在下降。
他表示：“我们认为，这一情况将在年底前稳定下来并开始变化，但这在一定程度上取决于首次降息何时到来。”
与传统周期结束不同的是，需求仍然持续增长。
买家和卖家之间持续存在僵局，这种僵局是在 2023 年随着交易量开始减少而出现的。
The cost of capital is elevated, especially as it pertains to debt.
资本成本上升，特别是与债务相关的成本。
投资者拥有他们想要配置的资本，但他们希望以更优惠的利率购买，以适应未来的增长，并在一个可以补偿他们资本成本的环境中。这意味着他们需要比当今市场更低的价格。
然而，卖方目前并未处于任何特别的财务压力之下。他们知道利率将会下降，并相信未来会有价值恢复的机会。
Barkham说：“虽然影响不大，但足以使交易停滞不前。”
在办公室租赁方面，Barkham表示，世邦魏理仕继续代理相同数量的交易，但公司所需的空间比五年前要少。
办公楼市场也在深入讨论周期末期的议题中扮演重要角色。
Barkham表示，一个周期的结束通常与投资流动性枯竭以及空置率激增相关联。
尽管空置率上升并未发生，但投资流动性却有所增加，特别是对于新的办公楼开发项目。
随着企业对品质的追求增加，这意味着未来几年将会出现租户所需的合适办公空间不足的情况。
这种趋势在达拉斯得到了体现。从Goldman Sachs的园区到Parkside Uptown再到23Springs等达拉斯市中心和周边地区即将出现的大部分办公空间已经有了租赁协议。
Barkham补充道，失业率没有上升，但各类资产的空置率却在上升，尽管在相对温和的宏观经济条件下，这些空置率将会被吸收。
Barkham说：“这是房地产领域的一个暂停和反思时期，但并没有发生末日循环。”
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