在这个房地产开发商资金紧张的严冬，没有人能够轻松过关。
《经济观察报》进行了一项调查性报道，其含义深远，正如“一叶知秋”。
一名房地产项目的主管透露，施工方和材料供应商通常将中秋节和春节视为关键的支付节点，必须确保资金到位。以往这些问题还能通过一些手段暂时解决，但今年的情况完全不同。
虽然建筑商可以预付开发商的费用，材料供应商也可能会延后账期，但对于直接参与施工的团队来说，现金支付是必不可少的条件。
包工头和施工方面临着极大的困难，“很多工人和包工头来自同一个村庄，如果拿不到款项，包工头连面子都丢了，明年就没人愿意跟他一起出来工作了”。
然而，现在开发商的资金比他们的面子还要干净。
虽然表面上看似财力雄厚，但实际情况自己最清楚，最近发生违约的世茂，其销售签约额达到2578.9亿元，而账户余额仅为690亿元，其中的529亿元预售资金受到限制不能动用。
还有花样年和当代地产，尽管在半年报中自信满满地宣称一切正常，但实际上拥有数十亿现金资金的他们，却无力偿还数亿元的美元债务。
除了项目预售监管资金受到限制外，还有因诉讼而被冻结的各种担保资金，这些资金都无法使用。
有限的资金还需被分割多次使用。
项目、地区、总部的员工工资是否支付？如果停发工资，员工就会罢工，出差费、奖金、佣金是否支付？如果销售人员也停工，回款将何从谈起？
经济观察报的这篇报道就是一个经典案例，一个楼盘在艰难地释放了1000多万元的预售资金后，处理完历史遗留的工资、奖金和报销问题，账面上只剩不到300万元。
这点钱再分给各个工种，最多也就几十万元，但仅仅是桩基这一项就需要8000万。不考虑材料和设备的话，单是工人的工资就需要数百万元。到了过年，对施工队来说，这点钱简直是杯水车薪。
供应商、施工方、开发商，大家都还习惯于原有的行业模式：建筑商预付款——开发商通过各种渠道融资——封顶——预售款释放——结算。
但今年供应商和施工方的寒冬，没人知道什么时候是尽头。
虽然各地住建局设法从预售资金中支付了农民工的工资，但工程款和材料款的支付时机仍然是未知。
缺少工程款的支付，施工速度会放慢，楼盘进度拖延，预售资金的提取就更加困难。
资金提不出来，楼盘就会停工，停得时间长了，一旦消息传开，也没人再愿意去售楼处购房了。
这种恶性循环，实际上是大多数项目的真实写照。
最近看到一个截图，既让人发笑又让人心酸。
在武汉汉口，一个销量不错的顶级房企项目，因停工数月，业主纷纷上门讨说法。售楼处的工作人员哪里能知道太多细节，只能让业主等待。
而上级的指示是让工作人员集体手插口袋，一旦业主推搡就倒地，并拍照留证。
业主有错吗？没有错，花了几百万买的房子停工了，谁不急？
卖房的有错吗？也没有错，置业顾问也只是在做工作，赚点佣金。
开发商有错吗？表面看起来也没有错，他们过去习惯了大手大脚的花销，10个锅用5个锅盖就够了，现在只剩一个锅盖，他们只能选择躺平。
即使开发商拼命卖资产、股权、豪宅，与债权人谈判延期，裁员、放长假、不再购地、释放工抵房、节省开支，所有可行的方法都用上了，也只是为了避免出现实质性违约，工地停工只能先停着。
现在开发商面临两个选择：
1. 只要未来还有恢复融资的可能，复工就有希望，能拖就拖。
2. 如果发生实质性违约，被金融机构全面抽贷断贷，那就不仅是复工无望，连公司都可能不复存在了。
重轻之分，谁都明白。
但给现金流枯竭的开发商带来希望的好消息是：“并购贷”。
这种贷款方案实际上从上个月就已经在推进，12月份，央行、银保监会发布了《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》。
该通知明确提出，鼓励银行发放并购贷款，重点支持资质良好的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产项目。
通知的重点在于只支持项目并购，没有提及“三道红线”。
这也是市场之前一直担心的问题，忽视了几乎枯竭的现金流，仅仅是并购目标项目的债务也可能将收购方刚刚降至安全线的“三道红线”再度推高。
例如，2021年8月底，融创的孙宏斌在一个业绩会上曾表示，当前市场基本没有并购活动，因为出售方不管开出什么价格，需要并购的同时承担债务，这是无法接受的。
再肥的肉，如果吃到嘴里会被噎着，那也是得不偿失的。
但现在，开发商的这种忧虑已经可以消除了。
1月6日晚间，有媒体报道称，目前一些大型优质房企已被银行通知，针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款将不再计入“三道红线”相关指标。
多家房企已向记者证实这一消息的真实性。
某TOP10房企表示，这一指令是通过“窗口指导”的方式告知的，目前公司内部还没有关于收购出险房企项目的具体计划。
央行此次伸出援手，对开发商来说无疑是及时雨。
虽然房贷利率已经降低，房贷额度也有所释放，但房企无法发行美元债券，面临的信用环境极其不利，银行和信托不抽贷断贷已经算是幸运了，更不用说发行债券、非标、开发贷等新的融资方式了。
并购贷完美解决了这一问题，头部房企通过收购能获得利润，资不抵债的房企能够脱身，地方政府能够保证交楼，给购房者一个交代，材料商和建筑商能够收回欠款，辛苦劳作的农民工也能拿到自己应得的薪水。
2020年，央行推出“三道红线”，可以视为房地产行业的“地雷年”，潜藏危机，触及即发。
2021年，流动性危机爆发，可以视为地产“爆雷年”。
2022年，则是春风吹又生，休养生息的“并购年”。
最近看到老罗的一次采访，他曾因一个东莞工人的遭遇而感到心痛。
这位年轻人的电子厂因为资金链断裂欠薪，使他不得不空着手回家过年。
“如果你没有亲身经历过，你可能不会理解企业倒闭会带来多大的灾难。就像我在北京做决策的时候，根本想不到这件事会在未来影响到一个东莞的工人，让他过年时口袋里一分钱都没有。”
市场的问题，最终还是需要由市场来解决。
