最近接到一位投资人的咨询，这位投资人正在考察希腊商改住项目，他来自国内一线城市，于是顺手就在本地找了一家非常著名的移民中介咨询商改住项目，国内推荐推荐了一套位于Piraeus地区的0层底商给他，40平售价25万欧元、、、、、、、
投资人咨询到我们这里，我们以这个案例帮助大家理解下推荐的这套资产是否具备投资价值。
1：先来说说这个地区在过去的一年内房价疯狂的涨幅
比雷埃夫斯房价狂飙28.9%，希腊黄金居留历史上最大的泡沫细思极恐
2：商改住的核心投资价值点不看地区，地段，你真是辜负了希腊推出这个项目的初心
我们说商改住最终还是要落到住上面来，希腊当前的三个投资政策，唯有商改住是不限制区域的，因此按照雅典区位分布，北贵南富东新西贫，这位投资人是华丽丽选在了西部。那为什么不推荐西部呢？
3：这是一个什么样的地区？
这个区域以比雷埃夫斯港而成为投资人心里的香饽饽，比港作为地中海第一大港的优势不言而喻，可细化该区域历史发展我们不难得出，这个地区尽管是希腊的一个重要港口城市，从最早青铜时代到罗马，拜占庭时期，以及奥斯曼统治下取得了一定的发展，在工业化和移民潮19世纪末和20世纪初，比雷埃夫斯经历了快速的工业化，直到今天依然保留了工业化时期的特质比如居住人群，阶层和城市建设布局。
该地区房产价格的上涨背后有多种推动因素，包括地理优势、外国投资涌入、港口及基建发展等。其中最大的因素恐怕和这个地区属于25万投资区域有直接的关系，再加上中介那些些花里胡哨的比港楼书（实则就是一片空地）。
4：地段说清楚以后，看看底商铺的特点，以麦哥之前考察过的帕戈拉提为例，看看实际到底怎么样呢？
问题暴露得很直接，这样的底楼商业房，谁来住是一个很好的问题。
5：再看看案例中地区新房的价格，我们就知道问题的根结在哪里？
这是我按希腊两个房产网站的数据不完全统计，Piraeus新房价格概况（2023年-2024年）
根据最新的市场数据，Piraeus地区的新房价格较为多样，具体价格受不同区域、房产类型以及位置影响。大致的价格范围如下：
市中心区域（靠近港口附近）：
在比雷埃夫斯港口附近的市中心区域，新建公寓的平均价格大约在2,500欧元/平方米到4,000欧元/平方米之间。
这个价格主要适用于地理位置优越、交通便利、商业氛围浓厚的地区，如靠近比雷埃夫斯港的街区。
较为偏远的区域：
比雷埃夫斯的一些远离市中心的区域（如Kallithea、Moschato等附近），新房价格一般在1,500欧元/平方米到2,500欧元/平方米之间。
这些地区通常为住宅区，环境相对安静，适合家庭居住。
案例中的底楼商铺位于Piraeus地区偏远的边角料地段，市场价1500-2500之间，70年代建筑，无车位，无储藏室。
按照中介的报价，这套底楼商铺的均价6250欧，远超这个地区一线新房的价格，这是什么原因？留给大家思考。
最后，我要帮投资人算一账，你的租售怎么样？
在讨论Piraeus（比雷埃夫斯）地区的租售比之前，首先需要明确“租售比”这一概念。租售比是指房产的年租金收入与房产市场价格之间的比率，通常用来衡量房产的投资回报率。一般来说，租售比越高，意味着租金收益相对于购买价格越高，投资回报率也越有吸引力。
Piraeus地区每平方米租金分析
市中心及港口附近区域（靠近Piraeus港和商业中心）
例如：如果你有一套100平方米的公寓，月租金大约为700欧元到1,200欧元。
平米租金：市中心区域新建公寓的每平方米月租金大约在7欧元到12欧元之间，具体数值会根据位置、房屋条件以及房屋的新旧程度有所波动。
Kallithea、Moschato等较远的住宅区域
例如：如果你拥有一套100平方米的公寓，月租金大约为500欧元到800欧元。
平米租金：这些区域的每平方米月租金大致在5欧元到8欧元之间。
豪华住宅（如靠近海滩或海景公寓）
例如：如果你拥有一套100平方米的高端公寓，月租金大约为1,200欧元到2,000欧元。
平米租金：在Piraeus的高端住宅区域（如靠近海滩的公寓或海景公寓），每平方米月租金较高，大约在12欧元到20欧元之间。
显然，这套底楼商铺属于平米均价5-8欧元范围的讨论对象，按照25万总价，这个租售比低的可怜，2%都不到、、、、、、
所以，如何评估一套商改住的思路，今天以这个案例告诉大家，地段，永远是地段，放着一级富人区的地段，退而求其次去看西部，东部或者市中心欠发达地区，不划算。
不小心写多了，最后的最后，再说一个要紧的事儿，麦哥回到了中国，想要找麦哥做房产评估的各位，欢迎去预约麦哥粉丝见面会：
这周五我们再讲讲商改住项目如何正确筛选，直播间不见不散：
