需要“开白”或加入“不良专业群”
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11月6日，美国大选竞争激烈，全球媒体纷纷直播报道。就在刚刚，特朗普以277张选举人票数结束了这轮大选，超过了选举人所需票数270张，而另一位候选人哈里斯票数仅有226张，特朗普以超3.8%的胜率获得了最终的胜利，将当选新一任的美国总统。![]()
实际上，特朗普人生的第一桶金来自不良资产，毫不夸张的说，特朗普是个不良资产处置高手。其的名言之一就是：“相信自己，尤其是在面对风险和恐惧的时候，这是帮助你战胜逆境、实现梦想的金钥匙。”
让我们来回顾一下特朗普如何靠不良资产起家，又是如何获得华尔街另类巨头们的青睐的。
特朗普做成的第一笔不良资产生意是斯威夫顿村的公寓小镇（Swifton Village），它位于俄亥俄州的辛辛那提市。当时还在上学的特朗普，看到联邦住房管理局没收的房产列表，就相中了这个小镇。这是一个属于破产房地产商的不良资产，之前是一个典型的脏乱差贫穷之地。拥有1200个单元房，800户闲置，租户全是低收入人群，特朗普父子从这个小镇里看到了商机。首先，是设法对付那些不交房租开溜的人。特朗普加强小镇的管理，专门安排人员夜晚巡视，防止不良租客半夜用卡车运走行李开溜。其次，整修小区。特朗普将小区1200户，每户8到10扇窗户，全部换成了百叶窗，小区的大门，也从土气的铝合金大门，换成了雅典风格的白色大门。这些细节方面的整修，虽然投入不大，却让小区面貌焕然一新。最后，提高收租效率。特朗普找来了有管理和办事能力的“超级收租人”欧文负责小镇物业。欧文能和小镇上各色人等打交道，毫不示弱，提高了小区的入住率和收租效率。![]()
经过几年的精心打理，这个斯威夫顿小镇最终600万美元买进，1200万美元卖出。特朗普第一次做旧房改造，除了租金之外，还赚到了一笔不错的差价。
但同时，特朗普发现赚穷人钱是一件很麻烦的事，要不停和欠房租的，素质低的人作斗争，而这与他的性格格格不入，他立志要做更风光的大事。
在70年代中期，年过30岁的特朗普渴望在曼哈顿留下自己印记，他将目光投向了位于第42街上的紧邻中央车站的康莫德酒店(Commodore Hotel)。康莫德酒店原本是宾夕法尼亚中央铁路公司旗下的产业，与20世纪初的中央车站（Grand Central Terminal）相邻，位置优越。但20世纪70年代初，这块儿极具商业价值的酒店，因为管理不善、缺乏维护，濒临倒闭。其周边环境也破败不堪，康纳德酒店在内的街区，一度沦为了犯罪之地。每日车站往来的庞大人群，不仅没有成为这片街区的推动力，反倒扩大了这一片地区的恶劣影响。占据黄金地段的康莫德酒店，成为已破产铁路公司急于出手的不良资产。这看起来并不像一门好生意。当时纽约并不像现在这样是豪华度假胜地，市政府处在大规模财务危机中。中央车站附近的社区已经变得有些破败，当时曼哈顿的许多建筑丧失了抵押品赎回权，科莫多酒店也欠下150万美元的债。这样的投资对于开发者来说是一个大风险，而且特朗普没有开发这个项目的资金。在他看来，如果能够将酒店重新设计、改造，加强治安和酒店周围的配套管理，这家酒店将是不可多得的福地。3、说服政府参与酒店转手后的利润分成，争取最大限度税收减免。4、 邀请一线酒店品牌加盟运营，提升酒店的管理和档次。5、找到担保人，说服银行，为项目提供8000万美元贷款。
最终，特朗普请求父亲出面，为他担保了部分建设贷款。然后邀请君悦酒店进行合作，并以50%的股份换取其弥补剩下的资金缺口。随后，特朗普又利用父亲的关系，找到市政府官员，促使市政府通过了一项减税方案：纽约州以每年1美金的价格，将土地出租给特朗普，而且给与酒店40年税收减免经过耗资1.2亿美元的大修，这座酒店于1980年盛大开业。经过翻新的君悦大酒店，则从第一天开业起，就人气爆满，每年纯利润超过3000万。值得一提的是，特朗普与凯悦集团签订了排他合同，即除了君悦大酒店，凯悦集团不能在纽约五大区（包括当时的两个机场）新开连锁。这一排外协议一直维持到1996年10月7日，凯悦集团最终以1.4亿美元的价格，收购了特朗普手中的君悦酒店股份，结束这条影响凯悦集团在纽约自由扩张的排外协议。
上世纪八十年代，跨过顶级富豪门槛的特朗普，开始更加关注公益项目。1986年，在纽约市政府的主导下，一座始建于1950年的溜冰场在1980年开始翻新，这是一个在众多美剧中都出现过的大型溜冰场，就在特朗普家附近。项目原本预计工期是2年半，但是到了1986年，在浪费了上千万美元之后，工程仍然没有完成。热心市民特朗普写了一封信给纽约市长，表示希望承建这个工程，而且不用政府掏钱，由他自己出资修缮。结果市长把他当成了一个笑话，把这封信在报纸上公开，而市民却纷纷站在特朗普一边。接手之后，特朗普只用了195万美元就在3个月内完成了溜冰场的翻新，整个工程最初的预算甚至比这还多出了75万美元。该溜冰场于1986年11月重新开张。特朗普不仅顺利完成了翻修，同时还为溜冰场规划出了成功的盈利模式，保证了它的持续运营。
华尔街40号是一幢72层高、共约130万平方英尺的经典建筑，80年代初被菲律宾前总统马科斯买下，到了80年代末又被一家纽约房地产世家以1.35亿美元左右盘租。但房地产迅速降温后，又让香港的一家叫廷森的集团以较为便宜的价格拿下。
廷森集团首先与这块土地的真正所有者，一个富有的德国家族关系处理不好，然后是纽约的装修工程设计商和承包商利用廷森人生地不熟，趁机勒索高价。公司花了大把的银子却丝毫不见成效。1996，特朗普用100万美元买下这个项目，并且负责承担解决与承包商们的所有合同。令人震惊的是，廷森竟然没有还价就答应了。他们只想尽快甩掉包袱。特朗普迅速与德国家族搞好关系，让租约合同稳定长期。接着又召集承包商，让他们吐出部门油水。因为廷森公司心急火燎地撤出美国，留给了特朗普大量可以从保险公司和政府获得赔偿的退税金。结果，特朗普买这座楼的价格竟然低于100万美元，而且每年的租金收入可达到2000万美元。时至今日，华尔街40号称为特朗普旗下最为值钱的资产之一。
日前，一位美国的小伙我国的视频网站上上传了一个当地民众的采访。接受采访的人评价特朗普表示，他不是政客，就是个接地气的普通人，一个地地道道的商人。从以上投资不良资产的案例上也可以看出，特朗普很“疯”。他从来不会看市场报告，也不会咨询专家，收购项目时凭借的是一种本能反应，然后他会自己做“尽调”，包括向附近的居民咨询教育、治安、购物环境等。
其次，他看中的并不是地段，而是能挣多少钱。特朗普在《交易的艺术》（The Art of the Deal）中说：人们认为房地产的关键是：位置、位置、位置。这属于外行人的观点。你所想要的并非最好地段，而是最挣钱的生意。我们完全可以通过造势、提高人们心理预期，吸引优质的业主，来创造好地段。“大处着眼”、“大声说话”、“控制成本”、“勇敢回击”成了特朗普耳熟能详的生意经。
特朗普与不良资产从此结下很深的渊源，支撑其首次选举的三大财团之一的柯罗尼资本也是靠不良资产起家的。公开资料显示，柯罗尼资本（Colony Capital）成立于1991年，90年代中期发起了第一只面向机构投资人的基金，主要投资于那些在危机中因财务困境而被低估的不良资产。在此后的二十多年里，柯罗尼资本又发起了多只私募地产基金，累计募集资金240亿美元，投资资产超过600亿美元。基金的成长，就是从不良资产中诞生，成长于金融危机。柯罗尼资本从成立之初就对地产行业的不良资产情有独钟，创始人托马斯·巴拉克的“第一桶金”就来自于1991年对金融机构Resolution Trust Corporation的不良资产的收购，并由此成立了柯罗尼资本公司。此后，柯罗尼一直专注于对不良资产的周期性套利，到1995年公司已经从地产相关的不良资产上获利27亿美元。而柯罗尼资本“潜伏”中国其实已经16年了。2004年，柯罗尼资本和上海的上实集团共同发起了柯罗尼扬子基金，专注于对中国国内不良资产和房地产进行投资。主要投资人包括亚洲发展银行（ADB）和国际金融公司（IFC），全部投资项目于2011年成功推出。目前在国内管理品牌包括橡树公馆、橡树悦庭等。柯罗尼新扬子基金长期都在地产基金领域寻找机会，直到最近两年开始转型，在科技创新、风投和“互联网+”布局。据钛媒体记者不完全统计，柯罗尼新扬子基金目前投资了包括戈壁创投、分享投资、英诺天使、云起资本、寒武创投、高捷资本、梅花天使等在内的数家国内一流的天使和VC基金。并且已参与了中国十几个早期项目的投资，例如We+联合办公、You+青年公寓、西西里文化、牛家帮、氪空间、P2联合办公、一派科技、移民帮、医家亲、俺来也等。
特朗普在不良资产的买卖中，一方面，利用自己对于房地产的经验以及社会关系，把交易成本压到极低；另一方面，用尽杠杆最大程度提高项目收益。最终化腐朽为神奇，造就了财富神话。他在投资不良资产中，不看市场报告，也不会咨询专家，收购项目时凭借的是一种本能反应，然后他会自己做“尽调”，包括向附近的居民咨询教育、治安、购物环境等。在项目选择上，他看中的并不是地段，而是能挣多少钱。他说：“人们认为房地产的关键是：位置、位置、位置，这属于外行人的观点。你所想要的并非最好地段，而是最挣钱的生意。我们完全可以通过造势、提高人们心理预期，吸引优质的业主，来创造好地段”。
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