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真实案例：某银行不良资产包
2021年5月，某大型AMC接到某银行不良资产包的收购邀约。
同年5月13日，该银行向AMC发去《杭州分行不良资产处置竞价及交易邀请》，询问AMC是否有意向参加本次不良资产包的尽调和投标。
同日，AMC项目经理添加了银行资产保全部门业务经理的微信，简单询问了这次组包的基本情况，然后银行把组包的债权清单和信贷档案资料通过邮箱发给了AMC，资产包情况简单整理如下：
截至2021年××月××日，该银行持有的××户不良债权资产包，债权合计金额×××××万元，其中本金×××××万元，利息××××万元，垫付费用××万元。
五级分类：资产包内××户债权中，××户为次级类，××户为可疑类。
担保方式：资产包内担保方式为抵（质）押+保证的债权××户，保证债权××户。
5月17日上午，AMC两位项目经理早早来到该银行杭州分行，虽然叫“杭州分行”，其实这里是该行在浙江省的一级分行，实际上是“省分行”大楼，选址自然是在杭州寸土寸金的市中心繁华商圈。
眼看离集合时间还早，两人准备把早饭给吃了，结果两人沿着马路走了很久都没有找到一家合适的中式早餐店，只得转进路边一家星巴克。一人一个三明治、一杯咖啡下肚，立马扫去了残存的睡意。
集合时间到了，评估公司的两位评估师也赶到了，四人坐上银行安排的中巴车，与银行、其他AMC的工作人员一道，赶往第一个抵押物现场。
这个包的抵押物不多，共四处。
第一处抵押物是借款人A名下位于浙江省湖州市长兴县某商业广场内的店铺，建筑面积××平方米，抵押担保金额××万元。
商业广场距离杭州市101公里，中巴车顺着长深高速一路往北，晃了一个半小时。
湖州市位于浙江省北部，是长江三角洲中心区27城之一、环杭州湾大湾区核心城市。
长兴县是湖州市的下辖县，区域经济较为活跃，在中国社科院2020年12月发布的《2020年全国县域经济综合竞争力100强》中排名第30。
尽调之前，项目经理就对长兴的电池产业有所耳闻，像国内知名的超威电池、天能电池，都来自长兴县，堪称占据了全国动力电池的半壁江山，2013年这里被授予“中国电池产业之都”的称号。
商业广场距县政府600米，开车只需要2分钟即能到达，初步估计区位条件较好。
但是现场看来，情况并不乐观，许多小店铺都是空置状态，原因有几个：
一是整体没有统一的规划，林林总总什么类型的店都有；
二是缺乏可以支撑起人流量的大众品牌，比如星巴克、肯德基，顾客坐不下来，没有停顿逗留的去处。
对抵押物的初步判断，读者可以按照“城市经济发达程度—区县经济发达程度—抵押物区位—抵押物优点—抵押物瑕疵—抵押物变现能力”的框架层层递进。注：这个框架在脑子中分析即可，不用画出来。
考虑到抵押物建筑面积只有××平方米，抵押担保金额××万元，其估值结果对于一个债权金额达×××××万元的资产包而言，基本上可以忽略不计。
第二处抵押物是借款人B名下位于浙江省绍兴市柯桥区的沿街店铺，建筑面积××××平方米，抵押担保金额××××万元。抵押前出租，出租给一家连锁医院，租赁截止日期是2022年。
请注意“抵押前出租”这几个字，“抵押前出租”指抵押物在抵押给银行之前，已经出租给第三方使用的情况。
承租人（房产使用人）的使用权优先于银行的抵押权，这是银行抵押权的重大瑕疵，会带来三个不利后果：
第一，在租赁关系存续期间内，承租人（房产使用人）可以继续使用该房产，直至租赁到期，银行作为债权人，无权干涉；
第二，降低潜在买受人的购买意愿，如果银行要拍卖该抵押物，必须带租挂拍，买受人买到的房产，在租赁未到期前，无法任意使用；
第三，如果承租人已经付清了多年租金，那么银行无法拿到以后年份的房租，如果承租人一年一付租金，那么银行可以拿到以后年份的房租。
该沿街店铺距离第一处抵押物152公里，中巴车顺着长深高速一路南返，又开了两个小时。
绍兴是长三角城市群重要城市，民营经济活跃，2020年国内生产总值（GDP）在浙江省11个城市中排名第四。柯桥区是绍兴的主城区，以纺织业为支柱产业，全国闻名的“中国轻纺城”就在这里。
沿街店铺距区政府2.4公里，开车只需要7分钟即能到达，区位条件较好。
现场看来，也很理想，抵押物边上马路车水马龙，人来人往，是一处比较热闹的商业房产。
抵押物建筑面积××××平方米，抵押前出租，出租给一家连锁医院。医院是朝阳行业，客群稳定，营业收入和利润丰厚，收入结构以现金和医保刷卡为主，基本没有应收账款，是相当好的长期租户。
第三处抵押物是借款人C名下位于浙江省杭州市余杭区的住宅房产，建筑面积×××平方米，最高额抵押担保金额×××万元。目前是借款企业C的实控人夫妻自住。
杭州是浙江省省会、杭州都市圈核心城市，长江三角洲中心城市之一，国际重要的电子商务中心，是阿里巴巴、支付宝、吉利汽车、海康威视、网易等一大批知名公司的总部。
余杭区是杭州市的下辖区，综合经济实力较强，在工信部赛迪顾问城市经济研究中心发布的《2020年中国城区高质量发展白皮书》的“2020年中国百强区”榜单中，排名第七。
该小区距余杭区政府1.8公里，开车只需要7分钟即能到达，2004年建成，小区周边还算热闹。
现场看来，小区内设球场，设施完善，有儿童娱乐设施、健身器材、跳舞小广场，车位紧张，租客多，周围银行、咖啡馆、药店、商场、公交车站、学校齐全。
第四处抵押物包含两项，抵押物1是借款人D名下位于浙江省衢州市柯城区的酒店，建筑面积××××平方米，最高额抵押担保金额××××万元。
抵押物2是借款人B名下位于绍兴市柯桥区的沿街店铺，合计建筑面积××××平方米，最高额抵押担保金额××××万元。抵押前出租，出租给一家连锁医院，租赁截止日期为2022年。 （这个店铺抵押了2次）
上面这个例子，是一抵、二抵分别发生在不同银行的情况，实际上一抵、二抵也可以发生在同一家银行内。
5月19日，AMC的项目经理购买了杭州市往返衢州市的高铁票，前往最后一处抵押物现场。
单程火车用时1小时20分钟，G1371次列车，早上8:32发车，9:51到站。下车后，打一辆出租，开了两公里，到达抵押物现场。
衢州市位于浙江省西南部，钱塘江上游，是一座国家历史文化名城，2016年11月获得“全国十佳生态休闲旅游城市”荣誉称号，是全国首批“绿水青山就是金山银山”实践创新城市。
可以看出来，衢州市的定位，基本围绕生态环境、旅游业展开。
柯城区是衢州市的主城区，该酒店距区政府1公里，位于政府广场边上。现场看来，酒店周围人行熙攘，交通便利，外立面装修素雅，挂四星级。
资产包中债务人A为上市公司。
20××年，债务人A借壳上市，由于当时国内股权、信贷融资政策较为宽松，企业实控人投入大量资金用于扩张，导致资金链崩盘。
20××年××月××日，债务人A因上年度财务会计报告被出具无法表示意见的审计报告，进入退市预警（*ST），如果债务企业当年度财务会计报告被会计师事务所出具无法表示意见或者否定意见的审计报告，股票将自当年度报告公告之日起退市。债务企业涉及多起借款纠纷诉讼。
债务人A的保证人中：保证人1最高额保证金额××××万元，保证人1曾经是一家著名的桥梁设计公司，代表工程为某大桥综合设计方案，得到业内最高奖项。20××年××月××日，法院裁定受理保证人1破产，20××年××月××日，管理人向银行划付保证人1的破产分配款项×××万元。
保证人2最高额保证金额××××万元，保证人2为债务人A的全资子公司。
保证人3最高额保证金额××××万元，保证人3为保证人2的全资子公司。
保证人4最高额保证金额××××万元，保证人4为债务人A的实际控制人。
债权估值这件事，仁者见仁，智者见智，你估值比别人高，原因不外乎两个。
第一是你尽调更加仔细，掌握了别人没有掌握的重要还款信息，比如债务人即将收到政府收储补偿款等；第二是你估值太马虎了，将债务人和抵押物的还款能力估计得过于乐观。
我认为，估值时要考虑到四方面因素，首先是债权本身的实际价值，其次是银行预计的回款值，再次是其他AMC预计的估值，最后是你的投标意愿。
我在实践中，对于某不良资产包，经过现场尽调，发现里面大部分抵押物或者因为位置偏僻，或者因为有租赁瑕疵，整体的变现能力偏弱，如果收购后在短时间内很难处置，势必变成板结资产，所以在报价时选择了理性一些的报价。
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