对方欠租是否就可以断水断电？
村改拆迁时
承租人是否有权分配补偿款？
出租场地
是否可以同时出借经营许可资质？
这些案例告诉你答案！
1月3日，佛山中院向媒体发布《房屋租赁合同纠纷案件审判白皮书（2020年-2024年）》及十大典型案例。
案例一：亿元索赔案双方最终握手言和
2019年7月，某资产公司以招标方式就案涉项目发布招商公告，同年8月，某集团公司中标，双方签订租赁协议。租赁协议签订后，某资产公司开始陆续交付物业，但直至协议约定的交付日仍未能完全交付。双方签订了《关于物业外广场整改的备忘》和《物业移交确认书》，某资产公司承诺在一定期限内完成整改。后双方对整改、交付情况产生争议，某集团公司起诉请求某资产公司支付违约金2600余万元、赔偿损失1.1亿元、返还租赁保证金700万元及利息等。
法院经审查认为，因地铁施工围蔽等不利因素，该项目建设、招商业态发展未如理想。双方的争议将会进一步延缓项目的推进，影响周边项目的开发进程。因此，法院积极引导双方以更积极、务实的态度弥合分歧、缩小差距。经过数月的细致调解工作，成功促使双方就该项目租赁合同提前解除、违约金减免、权利义务清结等核心问题达成调解方案，既化解了几家公司之间纠纷，避免该商业项目因长期诉讼而运营停滞，也为后续引入新的投资方提供了更佳的商业前景展示。
本案标的额高达上亿元，关涉当地重点招商项目，佛山中院选择优先调解的审理方法，最终实现了当事人的利益平衡保护。
案例二：约定出借办学资质？无效！
某股份社与熊某、杨某签订《租赁合同》，约定将某学校及固定资产出租给熊某、杨某经营，并约定熊某、杨某在承办期限内必须沿用“某学校”名号，自觉接受教育局、街道的业务指导和督导评估；熊某、杨某缴纳保证金20万元，租赁期满后某股份社确认熊某、杨某无任何遗留问题的，将保证金无息退还。后双方在约定承办期间发生纠纷，熊某、杨某起诉请求某股份社退还租赁保证金20万元及利息。
法院经审查认为，案涉《租赁合同》包含某股份社出借办学许可资质和出租经营场所两种法律关系，属于混合合同。因出租经营场所与出借办学许可资质两者彼此存在依附性，两者不可分离；而办学资质具有专属性和特定性，某股份社将办学资质出借予熊某、杨某，违反了法律法规的强制性规定，案涉《租赁合同》整体无效。根据民法典第一百五十七条的规定，某股份社从杨某处取得的保证金20万元因案涉《租赁合同》无效应予返还。某股份社与熊某完成各种手续交接后未能及时返还保证金确给杨某造成资金占用期间的损失，杨某的相关诉请合理有据。
实践中，往往由于相关经营许可申领严格，部分租赁合同包含了出租人除向承租人出租租赁物外，同时出借经营许可资质的情形。此类所谓租赁，当事人的真实目的实质上同时包含了场所租赁及经营许可资质出借两个相互依存的部分。但出借经营许可资质的做法违反法律法规的强制性规定，依法应属无效，而由于该出借行为与场所租赁相互关联，租赁合同往往会被认定为整体无效。本案对指导交易主体合法订立合同、避免非法经营风险具有较好的示范作用。
案例三：欠租就断水断电？
出租方须赔偿损失！
罗某与蔡某签订《房屋租赁合同》将案涉租赁物出租给蔡某、某商业公司作为经营购物中心使用。罗某因蔡某、某商业公司拖欠租金等费用，多次对租赁物断电导致双方争执，后罗某发出《解除合同通知书》，通知蔡某、某商业公司解除《房屋租赁合同》并付清欠款、交还租赁物业。蔡某、某商业公司反诉称罗某的断电行为导致其经营受阻、受有损失。
法院经审查认为，蔡某、某商业公司多期欠付租金等费用的行为构成根本违约，双方的租赁合同关系因罗某行使法定解除权而解除。罗某作为出租方，应当依照合同的约定，保证租赁物正常运转及不得干预蔡某、某商业公司的正常经营活动，此系其主要合同义务。罗某通过多次断电等违约行为妨碍蔡某、某商业公司正常的经营活动，给其造成严重影响。罗某的自助行为违反了合同义务，进一步阻碍了租赁合同的履行和恶化了双方的租赁关系，对合同解除也存在过错，需向承租人赔偿一定的损失。
实践中，因承租人未按照约定期限支付租金等费用，出租人采取锁门、断水、断电等私力救济措施的现象普遍存在。但《民法典》第1177条对适法自助行为的构成要件进行了规定，主要包括须有不法侵害状态存在、须为保护自己的合法权利、须情况紧迫而来不及请求有关国家机关的援助、不得超过必要限度及须为法律或公序良俗许可；同时规定了“受害人采取的措施不当造成他人损害的，应当承担侵权责任”。一般情况下，承租人未支付租金损害的是出租人取得租金收益的权利，现实紧迫性不强，强行长时间锁门、断水、断电则可能直接导致承租人无法实现合同目的，造成的损失甚至会大于出租人的租金损失，进一步加深双方矛盾。此种私力救济方式超出适法的合理限度，不值得提倡。对于欠付租金的行为，出租人可以通过追究违约责任的方式催促及时履行义务；达到约定或法定解除条件的，可以通过行使合同解除权进行权利救济。
案例四：承租人有权请求
合理分配拆迁补偿款
某机床厂与某机械公司签订《厂房租赁合同》，将其名下案涉厂房出租给某机械公司。合同履行过程中，案涉厂房纳入村级工业园升级改造项目，某机床厂发出《关于解除租赁合同的函》，告知某机械公司根据合同约定拟解除双方的租赁合同。后双方对拆迁补偿款的分配产生分歧，某机械公司起诉请求某机床厂对其因该次拆迁所产生的设备搬迁损失、停产停业损失、临时安置补偿损失等进行补偿。
裁判结果
法院经审查认为，某机械公司系案涉厂房的实际使用人，双方之间的租赁合同因村改政策而解除，双方均因此产生了搬迁、停产、临时安置等经济损失。现某机床厂因此获得了拆迁补偿款、村改清拆补助费，在双方未作明确相反约定的情况下，理应根据公平原则在双方之间进行合理分配。具体而言，对于搬迁损失，可根据双方确认的设备归属进行核算。对于某机床厂所获取的其余征收款和村改清拆补助款，某机械公司可在某机床厂所获取范围内根据其承租面积、剩余租期比例等因素请求某机床厂进行给付。
司法实践中，因租赁物被征收、拆迁等导致合同提前解除的情况时有发生；近年来，随着城市更新、村级工业园改造等项目的不断推进，相当数量的补偿款分配纠纷也由此引发，相关争议主要集中于承租人能否获得补偿款、可以获得的补偿款项目、补偿款的具体计算方式等。本案通过对补偿款项目性质的厘定，明晰了争议处理规则，明确了在双方未作明确相反约定的情况下，理应根据公平原则对补偿款进行合理分配，较好地实现了出租人、承租人权益的平衡保护。
文/广州日报新花城记者：刘艺明 通讯员：冷瑞雪、魏楠
广州日报新花城编辑：霍泽凯
