C公司（二审被上诉人、一审原告）与J公司（二审被上诉人、一审被告）签订《佳家时代广场座项目联合开发合同书》（以下简称联建协议），约定J公司提供建设项目用地项目的规划审批手续和建筑设计方案及施工图纸，C公司以人民币出资，承担项目设计蓝图内的所有建安费用。双方共同投资至本项目总价的 25%-30%时，J公司应无条件地将该项目过户给C公司，由C公司独自建设、经营、销售，收益归C公司所有。工程竣工验收后，双方签订《有关相关问题的协议》，一致认可就合同收益分配问题再无任何争议，并认可C公司已经依据合同合法且尤争议地拥有佳家时代广场 座及协议约定的地下车库全部产权以及产权转让后的全部销售收益。”
J公司因借款纠纷被债权人X公司（二审上诉人、一审被告）申请执行佳家时代广场案涉房屋，C公司向一审法院提出案外人执行异议。一审法院根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》作出裁定，认为执行异议所涉房屋尚未办理不动产登记，其国有土地使用证、建设工程规划许可证等相关审批手续和建筑设计方案等均登记在被执行人J公司名下，C公司所提供的证据材料不足以证明其是涉案房屋的所有权人，故驳回了C公司的异议请求。C公司不服，向一审法院起诉。
一审法院认为，J公司与C公司系联建关系，共同出资开发建设涉案房屋，故J公司与C公司均为房屋建造人，自房屋建成，即应共同享有对涉案房屋的所有权。又J公司与C公司签订的《有关相关问题的协议》属于对合作开发的共有财产的分割，该约定系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，故C公司应为所有权人。X公司不服一审判决提起上诉。
二审法院认为，第一，不动产物权变动一般应以登记为生效要件。案涉房屋并未登记于C公司名下，C公司不能依据登记取得案涉房屋所有权。第二，C公司能否基于合法建造取得案涉房屋所有权。合法建造取得物权，应当包括两个前提条件，一是必须有合法的建房手续，完成特定审批，取得合法土地权利，符合规划要求；二是房屋应当建成。在案涉房屋开发的立项、规划、建设过程中，J公司是相关行政审批机关确定的建设方，C公司仅依据其与J公司的联建协议，并不能直接认定其为《物权法》（《民法典》231条）第 30 条规定的合法建造人，并因事实行为而当然取得物权。第三，C公司没有充分举证，既未提供投资相关证据，也未享有权利外观，承担举证不能的不利后果。
争议焦点
1.C公司是否因《物权法》第30条（《民法典》第231条）原始取得房屋所有权。
2.联建协议如何定性？
3.如果C公司能够提供证据证明确实参与投资，那么能否突破J公司的“权利外观”取得房屋所有权？
分析
第一个问题，C公司是否因《物权法》第30条（《民法典》第231条）原始取得房屋所有权。《民法典》第231条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。房屋建成时取得所有权，这是从房屋所有权的规则与当事人之间的关系来说的，所以要达到事实行为完成。这一条规定表明，合法建造取得物权，应当包括两个前提条件，这也是法院裁判里所提到的。一是必须有合法的建房手续，完成特定审批，取得合法土地权利，符合规划要求。也就是说要属于合法建造，如果不是合法建造，而是随便找个地在上面盖个房子，当然不能说有所有权，即违法建筑不能取得所有权。这是第一个基本要件。二是房屋应当建成。建筑物建成就是事实行为完成之时，正在建造中也不能说已经取得房屋所有权，只有事实行为完成之时才能取得所有权，这是我们应当注意的。
取得所有权的或者消灭所有权，要有一定的事实行为，取得所有权必须有合法的建房手续，有建筑物的合法建造人，至于所有权消灭，不需要行为是否合法，只要有相应事实，所有权就消灭了。违法拆除时，所有权也不存在。这是物权变动当中的特别规定，就事实行为取得物权。在交易中，物权变动一般以登记为生效要件，根据《民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。因此，一般而言，不动产物权的变动以登记为生效原则。在《物权法》和《民法典》中都有明确规定，不动产物权变动要经过登记，动产物权变动要交付。那么C公司是否因《物权法》第30条（《民法典》第231条）原始取得房屋所有权，就要看C公司是不是一个合法建造人。涉案的标的物是否已经建成，除了要看上面的两个条件，最根本的就是C公司是不是合法建造人，以及C公司是否有权在土地上建造建筑物。C公司没有权利外观，但土地上建造房屋要经过行政审批，所以必须要取得建筑许可证等，完成相关的手续才可以取得合法建造权。
本案中，整个建筑从一开始报批到最后取得相关的许可，都是以J公司名义进行的，因此，只有J公司才是合法的房屋建造人。C公司不能根据物权法第三十五条取得原始取得房屋所有权。从二者之间的协议来讲，双方共同投资至本项目总价25%-30%时，J公司应无条件的将该项目转让，过户给C公司，由C公司独自建设、经营、销售，收益归C公司所有，转让过户的税费由C公司承担。所以说C公司并不是合法建造人，没有相应转让手续，难以取得案涉房屋的所有权。
第二个问题，联建协议如何定性。联建协议就是合作开发协议，是一个合作进行建筑开发的合同。从双方具体的情况和合同内容来看，就像一审法院所认定的，并不违反法律和行政法规的强制性规定，因此这个合同是有效的。例如，在进行建设中，J公司应该按照约定建设至20%-30%时，将这个项目交付给C公司，由C公司决定转让等取得收益的行为，并写明该项目中属于J公司的部分。如果说任何一方没有按照协议来履行，就要承担相应的违约责任，但是当事人并不能依据该合同取得所有权，因为这只是将项目转让给了C公司，由C公司完成后续的房屋建设。建成以后取得项目所有权。这仍然是个交易关系，如果是这样的一个交易关系，那就是基于民事法律行为的不动产物权变动，交易中如果没有办理登记，只是物权不发生变动，并不影响合同的效力，该合同仍然有效，反之亦然。合同效力并不能决定物权的变动，按照我国法律规定，合同无效物权不能发生变动，但是合同有效也并不意味着已经变动。实际上这个合同是物权变动的原因，原因无效不能发生变动，但是原因有效，不一定就变动。还有一个外观的要求，即登记。这是对外的，因为这个案子中涉及到的主要是对外的问题。
第三个问题，如果C公司能够提供证据证明确实参与投资，那么能否突破J公司的“权利外观”取得房屋所有权。是不能的。权利外观是什么？除了登记外，还有事实物权的问题。如果该不动产没有登记，但物权确实是我的，此时的权利外观就是占有和控制，这个房产已经在完全控制之下进行，这就是一个权利外观，此时不能只有投资。比如，权利人已经取得了事实物权，但是没有法律证据，那么在这种情况下，对涉及到的第三人来说，对抗效力是多大，这就涉及到登记和事实取得的问题。在这种情况下，如果第三人知情，则可以抵抗；如果第三人不知情，则不能对抗善意第三人。
所以从本案的案情介绍来看，二审法院认为，C公司没有充分举证，既未提供投资相关证据，也未享有权利外观，承担举证不能的不利后果。如果按照原来那个协议，好像应该是有这证据的，建成20%-30%后将该项目转让，过户给C公司，由C公司独自建设、经营、销售。但是事实不是这样的，从案情的整个发展来讲可能不一样，第一个可能是因为房子一直没建好，第二个原因可能是一直也没有进行实质上的转让。只是事实上有所谓看得见的外观的行为，但实际上并没有证据证明确实投资了，还要考虑房屋建设到了什么程度。按照协议规定，25%-30%以后完全由他C公司来投资建设，J公司不再进行建设经营等，最后C公司当然是要承担举证不能的责任。
这个案子给我们一个启示，一定要注意，联建协议是内部关系，要对外有效力，必须要有登记手续，办理相关的审批手续。证明是合法建造人，并且是共同开发，不能只说共同开发就行了，要经过审批机关要备案，这样才能取得效力。这种合作开发联建的情况，现实中发生纠纷的也不少，如果是一方出资的土地所有权，另外一方也投资了，双方尽快签订一个协议，关于房屋建成后分得多少房产，甚至明确楼房号等，但这也都不能说明建成后就取得所有权。在这种情况下，建成以后还必须进行变更登记，才可以取得所有权。
