广州272个城中村提供了全市12.5%的产业用地，承载了全市超40%的就业人口。
产业型城中村是广州城中村的重要类型，是广州制造业体系中不可忽视的重要载体，是许多打工者在城市落脚的第一站，兼有生产和生活双重属性，既是“城市工厂”也是“混合社区”。
产业型城中村改造中面临产业链难延续、优质种子企业“用房难”等问题，如何“维持产业生态、保障产业空间、留住产业人群、适应产业周期”是改造中需重点思考的问题。
广州产业型城中村主要聚集在白云、海珠、番禺等地。产业型城中村对城市发展具有多重意义，为城市发展提供多样性和可持续性，满足低收入群体的基本生活需求，同时也反映了现代化进程中城市特定区域社会生活的原真性，是文化交融、理解与融入的过渡地带。产业型城中村为初创企业成长壮大提供了优沃土壤，番禺南村孕育了估值660亿美元的快时尚公司、全球第五的独角兽希音，大源村是全国首个年交易额突破百亿元的“淘宝村”……
康鹭片区是广州产业型城中村的典型代表，其依托繁荣的布匹市场、相对便捷的交通和城中村低廉的租金，发展成为中心城区以纺织服装加工为特色的产业型城中村，是中大布匹市场的重要组成。布匹批发市场的繁荣为村民带来了大量租金收益的同时也产生了巨大的负外部性，“四高一低”特征突出，亟需探索产业型城中村的改造路径。
现状航拍图（图源：作者拍摄）
“四高”是指：
一是建设强度高，自建房高且密集，建筑总量330万平方米，毛容积率接近3.0。
二是人口密度高，约1平方公里的区域内聚集了12万的外来人口，实际居住人口约13万人，是广州城中村平均人口密度的4倍，是全市建成区平均人口密度的10倍。
三是功能混杂度高，生活、生产、仓储、贸易、物流在水平方向与垂直方向高度混杂，用地功能非正规混合的比例超过40%，单栋建筑楼下生产、楼上住人现象普遍，人流多维交织，卫生条件难以保障。
四是产业高度嵌套，5平方公里内纺织制衣产业高度集聚，集中了“展、销、产、仓、运”的混合功能，形成了共生式的空间布局，大幅缩减了物流和信息交换的时间成本和资金成本，“小单快反”的特色与商圈生态紧密嵌套。
“一低”是管理低效能，片区存在大量“二房东”甚至“三房东”，长期以来关注物业经营，对环境卫生、公共事业、疫情防控等公共事务缺乏管理。同时，大量经营主体未正规注册，长期游离在政府监管之外，对其产业发展无法形成有效管理和引导。
现状产业链示意图
产业型城中村改造既要充分解决人居环境等一般性问题，也要适应产业发展的特点与需求，针对性地解决产业型城中村改造面临的特有挑战。
一是如何维持“小单快反”产业优势？城中村改造带来的空间功能调整，将造成产业集聚和混合减弱、生产成本提高，小单快反优势如何维持。
二是如何延续全流程产业链条？部分产业剥离后，上下游产业聚集程度减弱，不可避免地造成产业链条出现断点、堵点。
三是如何提供低成本生产生活空间？家庭作坊、城中村出租屋更迭为高品质商务楼宇、工业楼宇、居住小区，生产生活成本提升。
一方面保留设计打版、小单快反等核心功能，通过数字化升级提升商圈势能，延续整体产业生态；另一方面针对纳统贡献生产企业、种子生产企业、小作坊、物流仓储等分类施策，按照“保留一批、转移一批、外迁一批、清退一批”原则，保留利润率和附加值较高的环节，支持产业就地转型升级，推动136万平方米现状产业向区内、市内、市外有序梯度转移。
产业链转型升级模式图
一是保留优质企业，明确空间诉求。综合考虑中大布匹市场商圈产业生态完整性与延续性，结合企业意愿、保留价值、面积需求、产业上楼层数、城市设计等因素，计划保留和引入企业90-100家。
二是预留综合产业用地。面向产业集聚发展设置了广州首宗城中村综合产业用地，用地性质为商务用地兼容商业用地、一类工业用地（B2/B1/M1），为优质企业就地升级提供了产业用地保障。在对城市环境基本无干扰、污染和安全隐患的条件下，可以办理建设工程规划许可。
三是供给“工业上楼”产业载体。引导种子企业从“作坊模式”转变为“工业上楼”，构建产业“上下游”变“上下楼”的垂直化产业链。
改造后效果图
识别多元人群生活生产需求，满足行业带头人、生产工人、拥有本地物业的村民及新市民对生活、工作、教育、消费、环境的需求，提高对青年人、新兴产业人群的吸引力。
一是提供多元化住宅产品，通过政策性住房、小户型租赁住房、宜居商品房等适配各类产业人群居住需求。
二是构建功能复合的城市生活圈，面向不同人群需求，分级分类配置公共服务设施，构建15分钟社区生活圈。
三是完善产业配套服务，提供多样化消费空间与生产服务，满足各类人群消费需求与产业配套服务。
多元人群需求特征分析图
综合治理与整体改造相结合，近期开展现有产业空间综合治理，逐步推进产业转移，加强人居环境治理，通过网格化与数字化管理赋能双管齐下，保持产业平稳有序过渡。远期结合市场需求，渐进式推动更新改造以释放新的产业空间潜力，新产业引入和现有产业升级相结合，重点导入创新型市场主体，适应市场需求发展趋势，同时预留规划弹性以适应市场需求。
结合广州市重点产业平台分区分类施策，引导产业集聚。
一是原址升级，中心城区内产业原地保留，通过产业链的升级，强化产业能级，淘汰落后产业，提升产业价值。
二是就近转移，降低大规模产业外迁对产业生态的破坏，就近引导向周边同类产业的村级工业园或产业园区集中，推动集聚发展。
三是集中外迁，将不适宜保留在中心城区的零散批发市场、适合入园的制造业等产业向中心城区外围地区疏解，形成主题产业集聚区。
一是推进综合产业用地，为土地配置多种用地性质选项、创造多元载体，地块容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率等规划指标设定方面，探索结合多种用地性质预控弹性区间值。
二是“以需定供”定制化供给产业保障房、品质化产业载体，按照“行业定制+企业定制”的模式，采取模数化设计提供灵活、多变模式的生产空间，创新多首层、上研下产叠加等建筑设计手法，为企业提供定制化厂房。
一是鼓励多元供应，探索城中村改造中政府引导、市场运作的产业保障房实施运作模式。鼓励市属或区属国有独资城市建设类平台企业参与建设低成本产业保障房，明确“总成本+微利”盈利标准。鼓励市场主体提供产业保障房，通过政府回购，或允许配建一定比例住宅等方式平衡经济成本。
二是捆绑产业保障房建设试点，结合产业型城中村改造，推广应用捆绑产业保障房建设的试点政策。
