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万科彻底爆发了！

文摘 2024-10-30 11:07 宁夏

来源 | NPL资产界作者 | kangins

房地产9.26大礼包+9.26会议双重支持下，作为房地产行业的老大哥万科彻底爆发了！

9月30日，万科H股盘中突破5.17前高达到7.98元年内新高，而创造这一记录所需的时间：

仅不到10个工作日！

这一飙升效率堪称在万科的历史上相当罕见！显然，政策加持下的万科如此表现，离不开其：

内外兼修、始终如一的坚持！

内外兼修，万科管理层表决心

外部力量集体力挺万科，显然与万科内部的自救决心是分不开的！

7月15日，万科公告，公司核心人员增持公司A股计划已实施完毕！

当康哥看到公告的那一刻，也是惊呆了：

7月9日晚，万科才公布增持计划，1862名核心人员增持4亿，仅4日便光速完成。

这一速度也是创下A股“前无古人”的增持效率，是否“后无古人”？

至少在地产板块短期内尚难以看到，从万科高科决绝的态度来看，众将士与万科共进退的决心可见一般！

而万科核心人员的集体增持，正是实践了：

要外部救助必先自救！

这是这一态度鲜明的管理层态度，让外部感受到万科真正是在全力为了：

活下去!

态度决定一切！显然，万科决绝又果断的行动是所有陷入债务危机企业学习的楷模！

万达在前，万科在后

万达在前，万科在后！卖资产老王说第二，没有人敢说第一，在经过持续性六年不间断地“卖卖卖”之后，虽然老王已经距离首富太远了，但是毫无疑问，相对现在还在四处救火的各大房企们来说：

老王显然是当之无愧的王者，率先安全着陆！

有了万达示范在先，也有自己6年前的提前“活下去”的预警，万科在卖资产自救方面显然也是毫不含糊的，毕竟：

自助者天助之！

与万达的老王是从最不优质的资产开始卖卖卖模式不同，万科是一出手就将最优质的资产直接甩卖：

除夕当天，万科将自己旗下最挣钱的上海七宝万科广场剩余的50%股权以23.83亿卖给亚洲最大的不动产基金：领展基金，这一价格不仅低于评估的35%，而且还较此前2021年4月当时50%股权的出售价27.7亿低了约两成。

而上海七宝万科广场在万科体系内那挣钱的能力几乎就是一哥级别的存在，长期霸榜。

即使在疫情最严重的2022年，项目收入依然是神一般的存在，远高于第二名深圳印力中心。

都是卖卖卖模式，都是江湖救急，但是从最差的资产开始卖还是从最优质的资产开始卖，显然说明了另一个深层次的问题：

聚焦主业的决心不同！

率先上岸：万科ALL in

6年前万科“活下去”的行业预警如今在自己身上率先落地！

上半年销售收入1428亿！

上半年实现新增融资和再融资612亿！

上半年实现经营性正向现金流42亿！

上半年回款率超100%！

上半年负债下降约172亿！

上半年甩卖大宗物业回现204亿！

……

近期，万科发布2024年半年报，作为房地产行业的带头大哥，这份年报可谓含金量十足。

财报一系列数字共同演绎着行业带头大哥如何高质量完成“活下去”的目标：

1、债务方面。经过2024年上半年的努力，目前万科年内境外公开债余额为：

归零！

在当前头部房企中，除了央企外，只有龙湖和万科完成这一目标；

2、销售方面。上半年销售收入1428亿，同比下降28.93%;根据克而瑞数据，上半年百强房企销售收入同比下降39.5%。万科大幅优于同业。

3、新增融资方面。上半年新增融资612亿，而且融资成本低的让人发指，仅：

3.6%！

要知道，很多国企、城投的银行融资成本都超过5%，这一档利率下的企业资质等同于超级央企的待遇！

而且更让人意外的是，在年内债务仅需偿还不到600亿的背景下，2024年7月单月新增融资近400亿，1-7月总融资近1000亿，根据国家统计局的数据，1-7月65家典型房企累计融资总量为2678.47亿，这意味着光万科一家就占了：

37.3%

这还仅仅是前7个月的新增融资，如果疯狂地新增银行低成本的融资，一方面说明万科对活下去的求生欲望：

不仅要保当下的流动性，也要保未来3年内的流动性！

而银行代表国家意志，银行们集体输血万科正体现了高层对标杆房企万科行业地位的重视！

4、非住宅业务方面。上半年抛售大宗商业物业204亿，流动性已然度过危机模式的背景下，对于非主营业务的住宅开发果断抛售。

5、REITs和Pre-REIT基金创新的领先。补充流动性的活水，万科算是：

马力全开

不怕一万，就怕万一。上半年，万科完成旗下角印力集团32.6亿商业基础reits发行，并且多只reits也在大力推进发行前的筹备工作。

写在最后

当前对于房地产行业的政策已日趋明朗，房企要活下去，必须要去杠杆，但融资对现在的房企来说，大多数是借新债还旧债，并不能解决债务压力，只是把风险推向未来，期待未来市场好转来化解债务，以时间换空间。

2022年以来，监管机构出台了大量支持房地产企业融资的政策：

1、去年双十一出台的“金融16条”：对房地产企业融资，国有、民企等房地产企业一视同仁；

2、10月31日召开的每五年一次的中央经济工作会议中提到：“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。”

3、11月底，“三个不低于”+传说中的“50房企白名单”+“向房企提供无抵押的流动性资金贷款”；

2024年伊始：

1、1月12日住建部、金融监管总局联合发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》；

2、1月26日住建部发布要给房地产融资支持项目“白名单”；

3、截至2月28日，全国有276个城市已建立城市融资协调机制，约6000个项目入围地产“白名单”，审批贷款超2000亿元，总额预计将超万亿；

4、一线城市房地产纷纷“松绑”限购限售，到房贷利率下调；

5、5月17日，央行、国金总局史诗级的四箭齐飞；

……

此次9.24超级大礼包+9.26高层会议对房地产行业的定调：

上跌回稳！

政策底已现，市场底也已现，但是谁能率先挺过这黎明前的黑暗？

作为老大哥、标杆的万科已经给出了答案！

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