笔记：1996年9月陆氏公司将案涉房产抵押给工行湖北分行，工行湖北分行办理了他项权证，但是未在房产证上记载抵押权，导致陆氏公司隐瞒抵押事实又将案涉房产出售给王府井公司、平安信托公司、武汉农商行，三买受人支付全部价款，并占有和使用房屋至今，其中王府井公司、平安信托公司还办理了产证，法院最终判决抵押权继续有效，继受工行湖北分行债权的东方资产公司可以对案涉房产形式抵押权。
法条：/
案例：上诉人中国东方资产管理公司武汉办事处为与被上诉人平安信托投资有限责任公司、中国平安人寿保险股份有限公司、武汉农村商业银行股份有限公司、北京王府井百货商业物业管理有限公司和陆氏实业（武汉）有限公司借款担保合同纠纷一案
审理法院：最高院
案号：(2011)民二终字第28号
关键词：善意取得 抵押
基本案情：1996年9月10日，工行湖北分行与陆氏公司签订一份借款合同，约定陆氏公司借款金额为4000万元，同日，双方签订一份抵押合同为以上借款合同提供抵押担保，抵押物为中山大道交通路口佳丽广场1.1979万平方米及中央国际大厦1.8668万平方米房地产，双方在湖北省武汉市房地产管理局办理了武房房他市字第00523号房屋他项权证。
1997年2月20日，王府井公司与陆氏公司签订一份房屋买卖合同，约定陆氏公司将其座落于佳丽广场十四轴至二十四轴、一至六层的单位，总价36022.83万元。1999年1月27日，武汉市房地产管理局向王府井公司核发武房权证市字第9907221号至9907226号共6份房屋所有权证和武房地证市字第9907221号至9907226号国有土地使用证。
1997年1月30日，平安信托公司与陆氏公司签订一份房屋买卖合同，约定陆氏公司将其座落于汉口中心城中央国际大厦（暂定名）21层至42层写字楼（没有24、34层，27层为避难层）及地库2层整块固定停车位175个出售给平安信托公司，总价款30016.4万元。1998年3月17日，武汉市房地产管理局向平安信托公司核发武房房自字第002-00850号房屋所有权证，该证载明房屋座落佳丽广场21-23、25-26、28-33、35-42层。
1997年9月15日，武汉市农村信用社联合营业部（武汉农商行）与陆氏公司签订一份房屋买卖合同，约定陆氏公司将其座落于汉口中心城佳丽广场1楼100-106室、建筑面积0.049433万平方米的房屋出售给武汉市农村信用社联合营业部，总价格1800万元，湖北省武汉市江汉区人民法院于2007年3月5日作出（2007）汉民二初字第197号民事判决书，已经发生法律效力。该判决认定1997年9月15日上述房屋买卖合同有效，陆氏公司在判决生效之日起30日内协助武汉市农村信用社联合营业部将位于武汉市佳丽广场一楼100-106室房屋的房屋所有权证和国有土地使用证办至武汉市农村信用社联合营业部名下。
2005年7月，工行湖北分行与东方资产公司签订债权转让协议，约定工行湖北分行将对陆氏公司的3198万元债权本息转让给东方资产公司。
法院向武汉市房地产管理局查询王府井公司、平安信托公司、平安人寿公司取得佳丽广场房屋的房产证办证及分割等相关登记资料时，武汉市房地产管理局以找不到为由未予提供，仅提供产权登记信息查询单。
争议焦点：东方资产公司是否可以对抵押物拍卖、变卖款享有优先受偿权
法院判决：第一，1996年9月10日，陆氏公司与工行湖北分行在签订借款合同的同日签订了抵押合同，以在建工程佳丽广场的部分楼层作为抵押，并在武汉市房地产管理局办理了武房房他市字第00523号房屋他项权证，以上担保有效。
第二，关于东方资产公司是否可以主张对抵押物拍卖、变卖款享有优先受偿权。不动产抵押权的生效和不动产物权的转让均以登记为生效要件和公示方法。在规范的已登记抵押权的房屋转让过程中，在抵押权未消灭时，受让人所取得的房屋所有权凭证上应有抵押权的记载。房地产管理部门应以此种方式告知受让人取得的房产上的他项权利负担。但本案的特殊性在于，一方面，房产部门没有在王府井公司、平安信托公司所取得的房产证上记载抵押权。另一方面，陆氏公司恶意隐瞒房屋已经抵押的事实。王府井公司、平安信托公司、武汉农商行以合理的价格向陆氏公司购买房屋，已支付全部价款，并占有和使用房屋至今。由于陆氏公司的恶意和基于对房地产管理部门登记的依赖，使得房屋买受人在办理过户登记手续时，无法知晓房屋已抵押的事实。王府井公司、平安信托公司已取得房屋所有权凭证，应认定其对购买的房屋享有所有权。武汉农商行虽尚未取得房屋所有权凭证，但生效判决同样具有物权变动效力，武汉农商行也已取得所购买房屋的所有权。
抵押权作为担保物权，是抵押权人因为抵押行为而对抵押物所享有的支配权，此种支配权可以对抗抵押物的所有人和第三人。本案的抵押担保有效，东方资产公司可以对抵押的房屋行使抵押权，可以主张对抵押物的拍卖、变卖款享有优先受偿权，买受人不可以用其取得房屋的所有权来对抗抵押权，买受人因抵押权人行使抵押权而遭受的损失可以向过错方主张；买受人也可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭，买受人清偿债务后可以向抵押人陆氏公司追偿。
陆氏实业（武汉）有限公司向中国工商银行湖北分行营业部和中国工商银行武汉市江汉区支行提供的抵押担保有效，中国东方资产管理公司武汉办事处对上述抵押物的拍卖、变卖款享有优先受偿权。
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