苏黎世时间9月24日，UBS瑞银发布了2024年全球房地产泡沫指数。总体而言，由于全球主要央行进入降息周期资金成本下降，房地产市场的泡沫风险进一步下降。在这项研究中瑞银分析了全球25个主要城市的住宅房地产价格，在经历各主要央行加息周期后，许多城市的实际房价已经触底。根据研究结果显示迈阿密房地产市场泡沫风险最高，其次是东京和苏黎世。
在瑞银全球房地产泡沫指数分析的25个主要城市中，平均住房泡沫风险连续第二年下降。其中迈阿密现在住房泡沫风险最高，东京和苏黎世也存在高泡沫风险，尽管与去年相比风险有明显下降。此外洛杉矶、多伦多和日内瓦的住房泡沫风险明显升高。
根据研究分析结果，阿姆斯特丹、悉尼和波士顿等城市的住房泡沫风险为中等水平。在市场失衡大幅减少之后，法兰克福、慕尼黑、特拉维夫和香港的住房泡沫风险也降至中等水平。另外温哥华、迪拜、新加坡和马德里等城市的泡沫风险水平也归为中等水平之列。在所有分析的城市中，迪拜的风险评分增幅最大。
旧金山、纽约和圣保罗的房地产泡沫风险较低。在欧洲，在指数得分进一步下降后，伦敦、巴黎、斯德哥尔摩和米兰等城市也属于低风险类别，华沙的泡沫风险也仍然很低。在所有分析的城市中，圣保罗的气泡风险最低。
繁荣与萧条
所分析城市经通胀调整后的房价现在平均比2022年年中全球利率开始飙升时低约15%。瑞银全球财富管理首席投资办公室房地产主管ClaudioSaputelli 解释说：“价格调整最强劲的城市是那些在前几年表现出房地产泡沫高风险的城市，法兰克福、慕尼黑、斯德哥尔摩、香港和巴黎的实际房价比疫情后的峰值低20%或更多，温哥华、多伦多和阿姆斯特丹的实际房价下跌约10%。”
总体而言，过去四个季度的特点是房价增长乏力，其中巴黎和香港的大幅调整仍在继续。相比之下，在迪拜和迈阿密等炙手可热的地区，房价进一步飙升。此外，在温哥华、悉尼和马德里等一些住房短缺的城市，实际价格与去年相比上涨了5%以上。
住房短缺是市场稳定剂
平均而言，与全球利率上升之前的2021年相比，熟练的服务业员工可以负担得起的生活空间减少了40%。在普遍的高利率水平下，目前的价格水平似乎远非可持续——尤其是在住房自有率高的市场。然而，负担能力的显著恶化并不一定会导致价格回调。
日益严重的住房短缺反映在租金上涨上，帮助稳定了许多城市住房市场。在过去两年中，实际租金平均增长了5%，在大多数情况下超过了收入增长。在大多数分析的城市中，租金增长甚至在过去四个季度中加速。供应侧没有缓解任何压力，因为高利率和建筑成本增加对住房建设造成了沉重压力。过去两年，大多数城市的建筑许可数量都有所下降。
压力缓解或即将到来
房地产市场的趋势将有所改善。不断上涨的租金支撑了城市地区对房屋所有权的需求，利率下降将使用户成本优势转向购房。随着负担能力的提高，首次购房者将重返市场。该项研究的主要作者马蒂亚斯·霍尔热（MatthiasHolzhey）总结道：“许多城市的实际房价已经触底。经济前景可能会决定价格是再次飙升还是横盘整理”。
1. 2024年瑞银全球房地产泡沫指数概述
瑞士
现在在苏黎世购买自住房地产的实际成本比五年前高出近25%，在过去四个季度中，苏黎世也是研究中所有城市中租金涨幅最高的城市之一。自住住房的份额正在下降，因为新的公寓通常作为购买后出租目的。由于苏黎世的自住房屋库存非常低，它们将越来越被视为奢侈品。
自大流行以来，日内瓦的房价涨幅仅为苏黎世的一半。实际价格比五年前高出约10%，但在过去四个季度中停滞不前。去年日内瓦录得自2015年以来最强劲的人口增长，结束了三年的停滞期。因此，在过去四个季度中，日内瓦的租金涨幅超过了收入涨幅。
欧洲
伦敦的房地产市场自2016年创下历史峰值以来已经缩水了四分之一。预计英格兰银行将进一步降息，这可能会重振购房需求，尤其是在租金也在上涨的情况下。对豪宅市场的预测看起来有点黯淡，因为对富人不利的税收计划的不确定性可能会削弱这一细分市场的需求。
2009年至2021年期间，抵押贷款利率下降提振了斯德哥尔摩对自住房屋的需求，导致实际房价上涨了约90%，超过了当地收入和租金。利率上升和当地经济疲软导致需求暴跌，并引发价格大幅回调。在过去三年中，实际价格下跌了近30%。随着负担能力的提高，对自住住房的需求可能会再次上升。
2012年至2022年期间，华沙的实际房价飙升了近30%。强劲的就业前景、地铁扩建和现代住房开发使市场对新居民和购房出租投资者具有吸引力。一项新的政府资助补贴计划在2023年引发了另一场购买狂潮。但未来几个季度的价格动态可能会放缓。
法兰克福和慕尼黑自2022年以来房地产市场泡沫风险均处于高位水平，不断上升的抵押贷款利率导致这两个市场都暴跌，实际房价自各自的峰值以来下跌了五分之一，未来较低的预期利率加上较低的供应应该会导致价格回升。
在抵押贷款利率下降和强劲的国际需求的支持下，巴黎的实际价格在2015年至2020年期间上涨了30%。移民迁出、贷款限制、更高的抵押贷款利率和房产税上调抑制了需求。巴黎在过去四个季度经通胀调整后下降了10%，是该研究中所有欧洲城市中最弱住房市场。
米兰的房价继续优于全法平均水平，强劲的经济、新开发项目和有利的税收制度支撑了住房需求。然而，按通胀调整后的价格和租金仍保持在2018年的水平。
相比之下，强劲的家庭形成和投资需求加剧了马德里的住房短缺。在过去四个季度中，实际租金飙升了15%。尽管融资条件不利，但2023年年中至2024年年中期间，实际房价上涨了5%。
2012年至2022年期间，阿姆斯特丹的实际房价翻了一番，与荷兰其他地区和当地租赁市场脱钩。不断恶化的融资条件和通货膨胀削弱了家庭的购买力和购房意愿。2022年至2023年期间，实际价格下跌了15%。但在供应稀缺的背景下，市场迅速触底，价格再次上涨。
中东
在利率下降和住房短缺加剧的推动下，特拉维夫的实际房价在2002年至2022年期间增长了两倍。抵押贷款利率上升在两年前结束了繁荣，市场需求转向租赁市场。结果到2023年底，实际价格下跌了10%。然而，尽管存在安全问题，但由于担心错过市场，住宅交易已在2024年开始恢复。
经过七年的价格调整，迪拜的泡沫风险信号在2020年处于低位。从那时起，交易数量每年都创下历史新高，过剩的供应被吸收。在过去四个季度中，实际房价上涨了近17%，比2020年高出40%。高比例（可能是投机性的）期房交易和增加的新供应可能会在短期内引发适度的价格调整。
亚太地区
在过去四个季度，香港的实际房价录得两位数的跌幅。按通胀调整后的价格计算，房价已回到2012年的水平。交易数量急剧下降，抵押贷款增长陷入停滞。稳健的经济增长和较低的利率应该会支撑明年的需求。
在新加坡的私人住房市场，在全球人才涌入和施工延误的推动下，过去五年租金增长超过了价格增长。然而去年实际租金下降了7%，而价格上涨了3%。高利率和供应瓶颈缓解增加了未售出的库存，表明未来价格通胀将放缓。
由于高利率，悉尼目前是该研究中所有城市中可负担能力最差的，仅次于香港。尽管如此，在过去四个季度中，经通胀调整后的价格略有上涨，实际价格仅比2022年的峰值低约10%。价格的韧性主要是由于住房严重短缺。
东京的实际房价在最近几个季度上涨了约5%，延续了往年的趋势。在过去五年中，经通胀调整后的房价上涨了30%以上，是租金涨幅的两倍多。东京是所有研究城市中房价-收入比最高的城市之一。
美洲市场
美洲过去两年的高通胀为减少加拿大住房市场的失衡做出了重大贡献。尽管可负担能力下降，但房地产市场一直保持良好。按通胀调整后的价格计算，多伦多和温哥华的购买价格仅略低于三年前的水平。
在经历了长期的疲软之后，经通胀调整后，圣保罗的房价现在已经连续第二年小幅上涨。然而实际价格仍比2014年底的峰值低20%以上。由于利率非常高，租房在财务上仍然比拥有住房更具吸引力。因此，在过去四个季度中，租金实际飙升了近10%。
美国住房可负担性近年持续下降，因为高利率导致月供付款占家庭收入的百分比远高于2006/2007年房地产泡沫高峰期的水平。尽管可负担能力不佳，但纽约的房价并未大幅回调，仅比2019年的水平低4%，甚至在过去四个季度中略有上涨。自2019年以来，波士顿的房地产市场价格增长了20%，超过了当地租赁市场租金和收入增长。然而当地经济最近一直在苦苦挣扎，这可能会改变这一上涨趋势。
在蓬勃发展的豪宅市场的推动下，自2019年底以来，迈阿密的房价实际上涨了近50%，其中7%发生在最后四个季度。相比之下，洛杉矶自2023年年中以来，实际房价几乎没有上涨。由于经济竞争力下降和高生活成本，洛杉矶郡的人口自2016年以来一直在下降，因此租金没有跟上CPI的步伐。旧金山房地产市场显示出趋势逆转的迹象，实际价格在2022年加息后回调了约10%，但在过去四个季度中保持稳定。繁荣的股市和不断下降的利率已经开始提振豪宅市场，销售额正在上升。
2. 选定城市住房市场泡沫风险评分
3. 选定城市实际房价年化增长率（%）
参考信息来源：
https://www.ubs.com/global/en/media/display-page-ndp/en-20240924-gebri24.html
