*本文为「三联生活周刊」原创内容
在经历了过去两年的全国烂尾楼风波后，国内楼市正在经历一场深刻变革——期房销售急速萎缩，而现房销售占比越来越高。期房向现房转变的过程，既有政策层面的鼓励，也有消费者的自发选择，二者共同作用之下，国内楼市迎来一场历史性大转折。
按照中指研究院的统计，今年1-5月，中国商品房期房销售面积同比下降31%，而同期现房销售面积反而同比增长23%。前5个月，现房销售面积占比已经超过三成。
按照华泰证券的研究报告，过去三年，我国现房占商品住宅销售面积的比重，从2021年的10.4%提升至2023年的18.7%。2024年上半年，现房占商品住宅销售面积的比重提升至26.7%。
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不同机构的统计数据，都印证了我国楼市现房销售占比的迅速提升。按照这样的趋势，现房销售占比预计将很快超过期房，买现房将成为中国房地产最主流的交易模式，曾经一统天下的新房预售制，将慢慢蜕变为非主流。
中国的现房销售之所以快速提升，首先是购房者的自发选择。2022年以来，大量开发商资金链断裂，导致全国各地出现大量烂尾楼。很多购房者在掏空6个钱包之后买一套住房，最后却不能顺利收房，甚至还要每月偿还银行贷款。对绝大多数普通家庭而言，这都是一辈子无法承受的压力。
对于更多后来的购房者而言，为了避免烂尾楼悲剧，最好的办法就是购买现房，等到楼盘已经竣工之后再去购买，就可以从根本上杜绝烂尾楼风险。
过去几年中国楼市的供求关系发生重大变化，为现房交易提供了可能。在楼市曾经供不应求的时代，一个楼盘还处于沙盘时期就已经被抢空，购买现房并不现实，但是，随着楼市供求关系逆转，楼市库存越来越高，到处都是竣工之后无法及时卖出去的楼盘，这也让民众购买现房变得更加现实，而且越来越方便。
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对于普通民众而言，当市场上有足够多的现房可供选择，买期房的人自然也就越来越少。所以，现房销售占比快速提高也就毫不奇怪，甚至很快将超过期房销售占比。
除了民众自发购买现房之外，从政策层面来看，最近几年也是开始大力鼓励现房销售。尤其是在今年7月份的三中全会决定全文中，正式提到要改革商品房预售制度。这就意味着，现房销售模式得到了最高层面的政策鼓励。
上世纪90年代中期，我国由于住房短缺，为了加快住房建设，快速增加住房供应，引入了香港的“卖楼花”模式，最终演变成我国楼市的预售制。预售制为加快我国的住房建设起到了积极作用，不过，由于快速放大开放商杠杆，加上监管不力，预售制的弊端越来越明显，为楼市带来巨大风险。
2005年，央行曾经提出废除预售制的想法，央行当年表示，很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，“可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”不过，住建部当时对此予以否决，预售制一直风行至今。
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2022年，烂尾楼危机持续升级，政策层面对于期房和现房销售的态度开始出现变化。2023年年初，住建部首次提出，“有条件的可以进行现房销售”。尤其在今年7月份的三中全会提出改革预售制之后，住建部的态度更加积极。
今年8月份，住建部副部长在新闻发布会上表示，要“有力有序推进现房销售，指导地方选择新的房地产开发项目，在土地出让时就约定实行现房销售，结合实践制定配套政策。不少地方已经推出了一批现房销售项目，探索商品房销售制度改革。”
2023年以来，很多地方政府都开始探索现房销售模式。河南省提出要“以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和现房销售”；山东省表示“要逐步提高预售门槛，鼓励有条件的地方先行先试，开展现房销售试点。” 北京也开始探索现房销售的模式，在土地出让环节引入现房销售，土地拍卖在触及地价上限后，就开始竞报现房销售。
甚至还有不少地区开始宣布实施全部现房销售。去年9月份，雄安新区宣布取消商品住房预售，实行现房销售，实现“所见即所得、交房即交证”。今年9月初，深圳挂牌的一宗土地，要求“商品住房需全部实行现房销售。”可以看出，在探索现房销售的道路上，很多地方政府的脚步开始迈得越来越大。
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在商品房预售制时代，最大的受益者是开发商，开发商凭借一纸蓝图就开始圈钱卖楼，普通民众买房如同抽盲盒，最终到手的房子质量很多都达不到最初的承诺，极端情况下甚至烂尾，最后根本收不到房子。房子是中国老百姓一生最大的一笔交易，但是这笔交易却只能以抽盲盒的方式来进行，这本身就是一个不正常的现象。
而随着现房销售越来越多，预售制慢慢退出市场交易的主流，购房者将成为最大的受益者，烂尾风险将会变得越来越低。
虽然我国楼市的现房销售占比变得越来越大，但是也并不意味着期房销售方式就会很快消失，在未来很长一段时间里，预售制也还将依然存在。不过，对于普通民众而言，从过去只能买期房，到现在有越来越多的现房可供选择，这已经是一个巨大的进步。
排版：桃桃 / 审核：然宁
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