住建部开会了，说将通过货币化安置房方式新增实施城中村改造，允许地方发专项债。从13年开始的棚改，让中国的房价飙升了多少，各位都是亲历者，那简直一天一个价，一年翻一倍都不是问题。面对如此利好消息，资本市场率先给出明确答复——房地产ETF大跌6.73%。因为政策远远不及预期，也就是说市场根本不看好这次棚改。其实不看好的理由也很简单，政策说将通过货币化安置房方式新增实施100万套城中村改造，分布在35个一二线城市。100万套，听上去很多，但是跟过去比比那简直九牛一毛。13年开始棚改的时候一共350万套，14年470万套，15年到18年600万套，注意，是每年！19年316万套。仅涨价去库存那三年，16~19年，棚改总投资的公开数据是6.29万亿。现在100万套，感觉就5000亿上下。现在5000亿的水平，形同鸡肋啊，顶多也就是个护盘水平，让房地产不要萧条得太快罢了。首先居民杠杆率，13年的居民杠杆率为31%，第一波去库存以后，到了16年居民杠杆率是44%。然后16年轰轰烈烈的涨价去库存至今，居民杠杆率已经到了惊人的65%。而且即使拉升同样的比例，因为基数不一样，付出的资金却要大幅增加，但是居民杠杆率的上限又在那边卡着，这就导致了想继续走老路，让居民负债接盘，只怕是越来越难。其次，现在我们去库存的潜力已经大大下降，2014年城镇化率是54.8%，到了2023年底已经达到了66.7%，更不要说，现在8.7亿劳动年龄人口中，有一半都在参与人口流动，即使没有买房也是在租房，租房市场事实上也已经基本饱和。也就是说，还有买房潜力的客户是越来越少，我们早就从增量市场转为了存量市场。这个话题就相当敏感，但任何经济问题却都逃不过这个话题。从最近官方的一些数据看，已经相当不容乐观了，再叠加PPI持续下跌，企业生产意愿不足，会严重影响就业市场。我甚至有点担心，如果这次货币化棚改真的启动，会不会有人拿着钱直接去租房了，毕竟现在的房地产市场买到就是亏到，租房显然是个性价比很高的选择。所以现在这种旧酒装新瓶的套路已经越来越难以得到市场的认可了，大家也可以明显看到，目前的房地产市场政策推出得越来越频繁，措施能起到的刺激时间也越来越短。大家的阈值越来越高，显然已经有了耐药性，未来第四季度肯定还会有更加刺激的政策出台，到时候又可以硬几天？不过换一个角度，或许大家不要总是用路径依赖的方式去看房地产政策，上面这次可能根本没想着可以再次涨价去库存。有没有可能只是单纯地给一些所谓的白名单房地产企业做个定向融资？你看，现在房地产企业的债务状况几乎都在玩锅盖游戏，哪怕是那些央企房地产都不容乐观。但直接让它们破产显然会影响社会稳定，所以释放一部分资金来解决房地产企业资金断裂问题，苟延残喘总比直接爆雷要强。并且政策中很明确地表示，要爱惜羽毛，要求地方与风险划清界限，这就意味着现在的目标就是维持房地产企业勉强存活，用时间换空间，想要摆脱泥泞重回巅峰，这种幻想是再也不可能出现了。我还是那句话，离房地产有关的所有投资远一点，现在的房地产就让我想到当初P2P爆雷的景象。平台在不停粉饰太平，各种借调资金，各种借新还旧，但最终依然躲不了行业爆雷的宿命。最后我只想说，政策不是万能的，不要总是把“中国是个政策市”挂在嘴上，任何政策都不可能跳出经济规律的范畴，顶多把周期延长了而已。“它们花了那么大力气出台了这么多利好政策，难道牛市就这几天就结束了吗，不可能的肯定还有后手？”看看房地产的情况，出了多少利好政策，它又坚挺了几天？2024来了，更是充满了不确定。七叔帮助你找到有确定性的方向、趋势、研判。
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