继续斯京买房篇，书接上文：在斯京买房如何选择：是公寓、别墅还是联排？| 斯京生活点滴（5）
既然决定买某一地段的公寓之后，便要开始看房了。先说下如何了解房源信息。
瑞典大多数房源信息是透明的，可在Hamnet和Booli两大网站或APP上，以及各大房产中介的官网看到（后者包含即将上市的房源）。
Hamnet显示在售房源，Booli还包括即将释放出的房源（可能是卖方将售房意愿告知了中介）。每一套房源，基本都公示了房内布局图，所在楼层，房屋内部以及周边的照片，卖方初出价or能接受的成交价，该房屋的成交历史，拥有该公寓的协会及其评级，该公寓所在建筑的所有其他房屋的成交价和时间。
总结一下基本步骤。
多数情况下，买房所经历的按时序包括向银行申请贷款拿loan permission（申请材料交后1~2个工作日）、看房（只要open不需提前预约，按时去就行）、竞价（时间大抵取决于卖方）、竞价成功、（几天内）签合同、（1~2周）支付10%首付、（签合同起1个月）协会审查买方资质并批准、（同时）买方与银行商量并签贷款协议、（交房日）银行放款+买方支付剩余款项。
如果你着急买但bankID还没下来，不一定严格按照以上顺序，只要“签合同——首付——余款+交房”的顺序没跑就对了。
只要你的银行认可你的信用(比如稳定的工作收入)愿意交房日给你放款，不用先等bankID下来再看房签合同。全款买的俺不了解哈，虽然没有银行这一关，但协会是否会通过对你的全面审查也是一环呢。
1. Loan permission（lånelöfte）：
“贷款准许”只表示银行同意给你贷款的最高额度。提交。只要你有稳定的本地工作以及身世清白，打算贷款的数额在年收入的4倍（保险起见，经济环境更好时可能高达5~6倍）以内，签合同之后再申请loan permission也没啥风险，毕竟看到满意的房子不能参加bid并收入囊中，可能一段时间内很难再有合适的了。
因而上述大体顺序也可能有微调，比如你还没拿到loan permission时也可以看房和竞价，一般只要签合同时，甚至交房之前（距离签房屋买卖合同至少一个多月）你能搞定贷款（即签贷款合同）就行。
2. 看房：
Hamnet上能查到在售房屋的开放时间，一般至少包括两次，周日中午和某一工作日下班之后各开放一小时。想去就可以直接在相应的时间过去看，届时楼下的门禁会打开，而平时一般非住户和访客都是无法进入整栋楼的。
中介在房间内留下访客的电话（方便回访询问你是否有意愿参加竞拍）以及回答问题。在乎邻里环境的可在楼下进门处看到各家各户住客的姓名，尤其近些年移民挺多，有人倾向于和更多的瑞典人做邻居，懂的都懂。
此外，各大房屋中介的网站也有列出其掌握的房源，有些并未在Hamnet上登出，若想短期尽快多看某地房源，也可同时关注几个网站，甚至直接联系中介，虽然中介费是成交的卖方支付，但中介当然愿意多给你推荐房源，早成交落袋为安。
当你进入房间时环顾四周，畅想今后居住于此的各种场景，比如窝在沙发里看书或在厨房里烘焙时，先泼你一瓢冷水——无论从照片还是现场看到的场景，都可能比你住进去之后的实际情况要美丽得多：）这叫staging，有点像摆拍影楼照，成本可是含在中介费中了哦。
我们看房时的“我家”
等你住进来之后啥样，和你的品味、布置有很大关系。
另外，如果周日中午你看了觉得还算满意，不妨工作日（一般是周一）下班后再次前往探访，可以帮助你更全面了解该房屋的状况，如采光、噪音、电梯使用等情况，但我们也遇到过还没到周一晚上，房子已经成交（因为房主也能看到各次竞价，他可以随时喊停接受某个报价）的, 就只叹有缘无分咯。
3. 竞价：
着重聊下这件刚听到时惊到我的事儿。同事和朋友们都安利说是卖方市场的缘由，不过只要你在大家互相较劲儿出价时，能守住“底线”（即你的预算以及你愿意在这套房子身上花费的数额），也没啥大不了的。也不是所有的房子都有被几个买家“疯抢”的时候，和房子的最初定价以及受喜爱程度有很大关系。
看看过去斯京的房子多抢手，基本都是加价10%~20%成交的，不过现在应该都是降价成交
网上一般显示卖方初出价，也有的是卖方能接受的心理价位，这俩“下限”和“上限”的出价方式也可能和房屋受欢迎程度有关。
我们经历过两种竞价方式，明示竞价是你会收到中介发的短信，从而借由获知每次新出现的offer，连共几人参加了几轮出价都一清二楚。到最后会看到只剩两三家在慢慢的加价，其他“竞争者”逐步退出角逐。
不用问，我就是这样被吓出“竞价队伍”的，因为我们心仪的房子其他人也看上了嘿，只三两下就超过了我们的预算。我们成交的房屋是暗价，通过中介代为转达其他潜在买家上一次出价是多少，以及卖方大致的心理价位是多少，然后你考虑下自己是否加码。
其实加码后，我依然不确定中介的口头转达是否属实，但根据在Booli上公示的该房屋的历史成交价以及同一栋其他房屋的最近成交价，我大致能判断是否合理，以及是否符合自己的心理预期。
后来在成交之后，我在booli上看到了中介转达的其他叫价（出价人信息当然隐去），姑且相信吧，反正只要我自己认为价格合适就行呗。
4. 首付和利息：
买公寓的首付最低15%（经济情况好或你自身条件优渥时可达10%），算一下你能贷多少款和手上现金有多少，就能大概判断你能买什么价位的房屋。
在偿还本金超过50%之后，你也可以选择不再继续还本金，而只需支付利息，银行可不是傻子因为这样就能坐吃不会减少的利息了。对房主来说，早就是“挣了就花不攒钱”的习惯，所以也乐得只还利息了，毕竟这些交出去的利息在第二年还能享受30%左右的所得税退税。
只是很多人都没有料到这两年的疯狂加息，需要掏更多口袋里的钱支付给银行。我们也是考虑到短期的高利率，凑了约30%的首付，这样如果加息再升到5字头，也不至于还了银行就吃不起饭：）
如果你的首付是之前在国内的收入，“挪到”瑞典来还需要注意两点。一是每人每年5w美金的换汇额度，当然也可以找亲戚朋友帮忙，用人家的额度，只是不可避免的支付多笔转账汇款的手续费了；二是得预先和瑞典的接收行打好招呼，否则人家有理由怀疑资金来源的合法性而拒收。
所以，我们在向开卡银行提交申请时就附加了前半年~一年的工资条以及申请卡的用途一栏上也写了要买房，早早就被审查过了。注意啊，换汇时可得说是个人支出，不能写要买房啊~
友情提醒：及时关注汇率的变动，逢低买入，买房涉及的首付几十万可能一点点汇率的波动差不多要差几万块钱。
中国银行在2023年一直在推一个活动，就是跨过转账手续费全免，大概能省四五百块钱。
具体的流程看上图，有需要的自取。
5. 贷款利率：
受疫情和米国不断加息影响，瑞典央行近两年也加息不断，从三年前的1字头的3年期固定利率，到现在的3~4字头（固定和浮动都差不多）涨了至少3倍。很多人因逐渐交不起利息供不起房，因而市场上房源会又多释放出来一些，使得现在入市面临房价下降、利息升高的局面。
咱是刚需也就不用考虑啥时候入市这个问题了，何况我对“不会无止境的加息”仍抱有信心。扯远了，大部分人在拿最开始的loan permission时是向自己的发卡银行申请（有关发卡行的故事，可回看生活点滴一，关于银行卡和bankID），毕竟你每个月的工资都进到那个账户，该家银行对你的情况已有大致了解。然而最后实际贷款的银行则未必非得是你的发卡行，水往低处流这个规律谁也不能禁止啊。
各家银行的利率不尽相同，可逐一询价，但这就又得先申请该银行的loan permission。毕竟银行拿到有用信息，比如你的工资收入、工作单位、需要贷多少款等才能给出有效offer。
当然，你寻个两三家也差不多了，太多反而会引起银行的反感，还是因为透明性——银行是能看到你手握几家银行的loan permission的。
有几家小银行可能会低一些，如Nordic，SBAB等，只是客服电话有点难打通。另外，由于我们开始打算走浮动利率，所以银行“许诺”的利率也不能成为约束其最终收钱的证明，因为利率每个月都在变化，一般签贷款合同（需要几个工作日寄来寄去）都会早于放款月。
点儿背的我们签了贷款合同后，在放款月眼见的利率“跳空高开”了一大截~ 不过反正每个周期都自动浮动，只希望这个加息周期能赶快到头吧~
6. 交房
买房双方一共需要两次碰面，签买卖合同时以及交房时。双方按约定时间到中介公司，核对一下证件，签几个字，银行那边就会把首付之外的全部款项转给卖方，房屋钥匙就交到买方手上，顶多一小时全部搞定。
等我们拿着钥匙第二次踏入这间房子时，一切可以拆卸、移动的家具，按规矩基本都会被拆除，所以交房之前，双方可以打电话商量好（注意哈，有很多小物件也会被拆走比如灯座、窗帘杆）。
因为按规矩，卖方需要把房间恢复到刚住进来时的样子，否则要是有买方不想要的东西，卖方是有搬走的义务的。不过这个可以双方提前协商，尤其卖方要搬到其他城市时，也没时间卖家具时，你要碰巧需要床、沙发这些，卖方免费送给你都比他拉到垃圾站要省事，你也许可以半送半买拿到不少好物件（若囊中羞涩，遍地的二手店你也能淘到些实在货）。
另外，房屋保险也是需要自己购买的，这里头名堂也挺多，但似乎住别墅要考虑的更多，此处不赘述了。
鹏叔补充一些买房及签约时遇见的坑，大家请注意小心踩雷：
1. 贷款：
大家都晓得最近两年瑞典的贷款利率直线上升，现在基本都在3.4以上。当然不同家银行，给出的利率还是区别蛮大的。一般来讲，几个大的银行如SEB、Handlebank相比更高一些（请注意，我这里说的是一般情况）。而口碑不错，专注房贷等一些小银行如SBAB、Danske Bank、skandia、ICA等给出的利率一般都比较透明，可谈判的空间较小，利率相比大银行也要好一些。
这几家小的银行及互联网银行手续也比较简单，电话沟通，网上办理。在申请前，请到各家官网去比较哪家给你的利率更好。经过多方对比，我们最终用的是SBAB。唯一它家需要注意的一点是，审批前一定要存你的首付款在瑞典当地的银行里。就是因为这个恶心的规定，导致我们着急的兑换钱，结果因为汇率损失了至少大几千RMB。说到汇率，很多人并不关心，其实差别极大，尤其对于买房买车需要大笔换汇的朋友，上下随便差个万八千的跟玩儿似的。
2. 物业费：
在约定好的入住日期前，记得一定要缴下个月的物业费啊！！如果没收到账单，一定要提前跟物业公司联系问询，一定要提前一个月缴纳物业费。我们血的教训啊！这边罚款特别狠，如果延迟交，8%再加手续费。我们是因为当月换地址导致没有提前收到物业费的账单，所以就疏忽了，直到搬家后的第二个月的账单过来，才发现
3. 水电费：
一般apartment都是包冷水和网费的，但是电费和热水是要掏钱的。电网运营公司自己可以选择，我们目前用的tibber是实时电费的，偶尔出现免费不要钱的时候。热水费这个在签约前一定要跟前面的卖家确认好，比如我们这个房子，因为水公司的原因账单迟了好几个月，现在7月份才收到2月份热水账单，我们只能找卖家索要，非常麻烦。我问了邻居，他们的处理方式是交房前，根据历史记录，算个大概值预付给买家这几个月的钱。要不碰见个没有素质的卖家，人家就是不给你钱，也没办法。
4. 房屋情况：
入住后，发现房子里面很多面墙都有钉子，留下很大的空洞痕迹，非常难看。这也给后来的买房人提个醒，确认房屋一定要恢复成最开始的状态！
（to be continued）
文：kk
图：鹏叔
