据测算，如果存量房贷利率下调50个基点，将导致银行净息差降低7个基点，营业收入下降3%，净利润减少6%。应该说，集中调降存量房贷利率是特殊时期实行的特殊政策，不应该常态化、经常性地实施。
原载2024年9月26日《香港文汇报》，发表时略有修改
9月24日，中国人民银行宣布多项货币政策调整优化措施，涉及存款准备金率、存贷款利率以及政策工具创新等，内容丰富，力度较大。总体而言，这些政策措施政策信号强烈，将有力提振市场主体信心、稳定预期，引导金融加大支持服务实体经济力度，巩固经济回升向好态势，努力完成全年经济社会发展目标任务。下一阶段，美联储进入降息周期后，我国货币政策外部约束减少，加大实施力度仍有空间和可能。
第一，降低存款准备金率和政策利率，将有效降低金融机构资金成本。目前我国加权平均存款准备金率约为7%，降准的确仍有空间。此次宣布全面降准0.5个百分点，是继2月全面降准之后，年内第二次降准。此次降准为常规降准幅度的2倍，将向市场释放流动性约1万亿元，每年节省金融机构资金成本120亿元。不过，县域农村金融机构已经执行5%的存款准备金率，不在本次降准范围之内。央行还表示，在今年年内还将视市场流动性状况，择机降准0.25至0.5个百分点。这表明，如果政府债券发行较多等因素影响流动性，央行将可能实施年内第三次降准，给市场吃下一颗定心丸。
同时，央行将7天期逆回购操作利率从目前的1.7%调降至1.5%，下调20个基点，力度超过预期。9月25日，1年期中期借贷便利（MLF）操作利率从2.3%降至2.0%，下降30个基点。7天期逆回购操作利率是主要政策利率，预计LPR将同步下降20个基点，从而推动存量和新增贷款利率明显下降。应该说，此次降准降息政策坚决有力将降低金融机构资金成本，推动金融机构降低贷款实际利率，促进社会综合融资成本在低位水平上继续下降，减轻企业和个人利息支出压力，进而激发有效融资需求。
第二，降低存量房贷利率和二套房贷最低首付比例，从需求侧提振住房消费需求。房地产对经济恢复回升具有重要意义。2021下半年以来，我国房地产市场经历了较为显著的调整，房地产供求关系发生重大变化。在5月17日“四支箭”之后，央行推动商业银行集中调降存量房贷利率约50个基点，有助于减轻存量房贷借款人利息支出压力，或将有利于稳定居民消费预期，减少房贷提前还款现象。但此举将突破当时房贷利率下限管理等政策，如何维护政策严肃性应妥善考量。
将全国层面的二套房贷最低首付比例由当前的25%下调到15%，为历史上最低首付比例，将更好地满足居民改善性住房需求。如果下一步LPR下降20个基点，存量和新增房贷利率还将进一步下降，住房消费者负担将大大减轻。同时，保障性住房再贷款的央行支持比例由60%提高到100%，经营性物业贷款和“金融16条”政策期限延长至2026年底。这有助于提高商业银行和地方政府申请使用的积极性，加快推动商品房去库存进程。房地产短期看金融、长期看人口，房地产金融政策特别是住房信贷政策加快调整，有助于促进房地产市场回归常态，稳定居民住房消费信心，提高居民住房消费的意愿和能力。
第三，创设新的结构性货币政策工具，将更好地支持股票市场稳定发展。我国目前共有结构性货币政策工具18项，主要用于支持民营小微、科技创新、绿色发展等重点领域和薄弱环节。而此次创设证券、基金、保险公司互换便利和股票回购增持专项再贷款等两项结构性货币政策工具，主要用于支持股票市场发展，为历史上第一次。
互换便利支持符合条件的证券、基金、保险公司，使用所持有的债券、股票ETF、沪深300成分股等资产作为抵押，从中央银行换入国债、央行票据等高流动性资产；而回购增持再贷款，支持和引导商业银行向上市公司和主要股东提供贷款，用于回购和增持上市公司股票。这两项政策工具第一期资金分别为5000亿元、3000亿元。如果有需要，央行还将继续追加资金支持。这充分体现出货币政策对资本市场稳定和发展的重视与支持，将进一步增加股票市场流动性，稳定投资者信心，推动股票市场恢复生机与活力。
需要注意的是，在2023年9月集中调降存量房贷利率之后，2024年再次集中调降存量房贷利率，将难以避免对商业银行特别是房贷占比较高的大型商业银行带来影响。据中国银行研究院测算，如果存量房贷利率下调50个基点，将导致银行净息差降低7个基点，营业收入下降3%，净利润减少6%。而且，LPR下降后存量和新增房贷利率还将随之降低。不过，今年以来随着存款利率持续下调和整治“手工补息”等政策效应显现，银行资金成本已经有所降低。此次央行宣布降准降息以及推动存款利率继续下降，都将进一步降低银行成本。因此，此次存量房贷利率集中调降，对银行整体影响有限，息差有望保持基本稳定。
应该说，集中调降存量房贷利率是特殊时期实行的特殊政策，不应该常态化、经常性地实施。预计此次集中调降存量房贷利率，或将是最后一次。下一阶段，应严格坚持市场化、法治化原则，更好地培养契约精神，由商业银行与借款人自主协商确定房贷利率。金融管理部门应恪守职责边界，坚定利率市场化方向，不宜过度干涉商业银行自主经营权，不宜直接介入贷款定价的具体过程。面对息差和利润下滑压力，商业银行应立足自身禀赋和比较优势，优化金融资源配置，有的放矢地做好“五篇大文章”，努力挖掘新的增长点，通过“以量补价”的方式提升净利息收入并大力发展中间业务，提高稳健发展能力和服务实体经济质效。
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