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继去年5月出台
《物业服务合同纠纷案件裁判观点》后
近日，湘潭中院发布
《物业服务合同纠纷案件裁判观点之二》
以期从司法角度充分化解社会矛盾
促进社会和谐发展
物业服务合同纠纷案件裁判观点之二
问题一：业主未交纳物业费，是否应向物业服务人支付违约金？
裁判观点：若业主无正当理由未按期交纳物业费，应当根据物业服务合同约定向物业服务人支付违约金。判断业主拒绝交纳物业费的事由是否成立，应当从物业服务人是否违反合同的主要义务，其提供的物业服务是否存在瑕疵等方面予以综合考量。业主以房屋空置为由或无其他正当理由拒付物业费的，应当按物业服务合同的约定支付违约金。
法条：《中华人民共和国民法典》第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
问题二：业主因地下车库或楼道地面湿滑摔倒受伤，物业服务人需要赔偿吗？
裁判观点：物业服务人作为小区管理人，对业主应尽到法律规定的安全保障义务。在小区的管理中，对于安全隐患问题，要及时采取相应措施，例如摆放警示桩、张贴告知书、清除安全隐患等。若物业服务人未采取上述措施，对业主摔倒受伤存在过错的，应根据物业服务人的过错程度认定其承担相应赔偿责任。
法条：《中华人民共和国民法典》第九百四十二条 物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。
问题三：二手房转让后，原先欠付的物业费由谁承担？
裁判观点：如果二手房买卖合同中有关于物业费承担的具体约定，则按约定；如果房屋买卖合同中没有对此进行约定，因原物业费属于原业主与物业服务人之间的约定，故之前欠交的物业费应由原业主向物业服务人交纳。
法条：《中华人民共和国民法典》第四百六十五条 依法成立的合同，受法律保护。
依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。
问题四：业主家中失火，物业公司要担责吗？
裁判观点：物业服务人应当按照法律规定、相关行业标准以及物业服务合同约定，对管理区域内的共用消防设施器材、安全出口、消防通道等进行管理、维护，排查并及时消除火灾隐患。若物业服务人对共用消防设施、消防通道的管理、维护上存在瑕疵或疏于管理，导致消防栓无法出水或消防通道受阻等，影响、延误灭火救援，最终造成业主损失的扩大，则物业服务人存在过错，应承担相应责任。
法条：《中华人民共和国民法典》第九百四十二条 物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。
问题五：业主未取得房屋产权证，要交物业费吗？
裁判观点：是否取得房屋产权证，与物业费的交纳是两种不同的法律关系。房屋产权证的办理是业主与开发商之间的法律关系，交纳物业费则是业主与物业服务人之间的法律关系，二者不能混为一谈。业主虽尚未办理所有权登记，但已享受了物业服务人提供的物业服务的，应当向物业服务人交纳物业费。关于房屋产权证的办理，其可依法另行向开发商主张权利。
法条：《物业管理条例》第四十一条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交付给房屋买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
问题六：业主能否以底层商铺油烟、噪音污染为由拒交物业费？
裁判观点：对于商户的油烟、噪音问题，物业服务人并无执法权，如果物业服务人已经积极向相关部门反映问题，与相关商户进行了协调，即为正确履行了合同义务，则业主不能以此为由拒交物业费。如果物业服务人未尽到上述义务，则其提供的物业服务存在一定瑕疵，业主可主张减少交纳相应的物业费。
法条：《中华人民共和国民法典》第九百四十二条 物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。
问题七：关于定期给付的物业服务费，诉讼时效起算点如何认定？
裁判观点：物业服务人按物业服务合同的约定提供物业服务后，物业服务人享有请求业主给付物业费的债权。物业服务合同中的每一期债务在合同履行过程中相继发生，各期债务之间虽互有关联性，但更具有可分性，独立性大于关联性，应认定为独立债务，故诉讼时效应自每一期债务履行期限届满之日分别计算更为合理。物业服务人应及时向业主提出履行请求，以保障自身权益。
审理追索物业服务费案件，应依照现行法律关于诉讼时效的规定，但在适用诉讼时效时不宜过苛。如在同一物业服务人的物业服务合同履行过程中，物业服务人向法院提交张贴催收通知或者短信、电话催收记录等证据证明其已向业主或物业使用人催收依约应分段交纳的物业费的，主张诉讼时效抗辩的业主仅提出未收到催收通知，而不能提供其他证据证明物业服务人明显怠于行使权利的，那么可以认定物业服务人在持续主张权利，其主张并未超过诉讼时效。
已撤场的物业服务人对撤场前的物业费未及时追索的，物业服务人不仅应向法院提交催收的证据，还应提交有效送达该催收给业主或物业使用人的相关证据，以证明物业服务人在持续主张权利。
法条：《中华人民共和国民法典》第一百八十八条 向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。
诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。
第一百九十五条 有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：
（一）权利人向义务人提出履行请求；
（二）义务人同意履行义务；
（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；
（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。
问题八：物业服务合同中约定的违约金或者滞纳金过高，是否予以调整？
裁判观点：业主主张物业服务合同约定的违约金或者滞纳金过高时，可结合合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则对违约金进行适当调整。
法条：《中华人民共和国民法典》第五百八十五条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
问题九：业主委员会未经业主大会作出变更物业服务合同的决定，是否有效？
裁判观点：业主委员会无权自行决定变更物业服务合同内容，物业服务合同内容变更需经业主大会讨论通过。否则，变更的合同内容对全体业主不发生法律效力。
法条：《中华人民共和国民法典》第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
《湖南省物业管理条例》第十五条 业主大会决定下列事项：
……
（六）确定物业服务内容、标准及物业服务收费方案；
……
第二十条 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（四）监督管理规约的实施；
（五）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；
（六）组织和监督专项维修基金的筹集和使用；
（七）业主大会赋予的其他职责。
业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定应当经全体委员过半数通过。业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。
END
来源：民二庭
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