经常关注房地产消息的朋友，应该已经知道今年的8月17日开始，新的佣金制度已经生效，其实生效之前，市场就开始出现一些变化。
简单说，现在规则有两点改变：第一、MLS上的上市房不能再显示向买家提供佣金。第二、在向买家提供服务之前，经纪人必须披露佣金费用。
买方经纪人的佣金，以前都是由卖方来支付，买方基本上没有谈判、讨论的空间，都是由卖方和卖方经纪人确定了本次交易收取的比例，比如4%、5%，甚至是7%，这取决于各地常用的比例，或是谈判的结果，然后再由卖方经纪人在完成交易后，和买方经纪人平分或分配这笔佣金。
但是新的制度之下，买方开始有向经纪人支付佣金的责任，这样对买方来说是不是就很吃亏呢？那对卖方来说，是不是没有义务支付买方的佣金，就可以高枕无忧、开开心心省下这一笔钱呢？事实上也不是如此。
假如卖方选择完全不支付买方佣金，可能会发生一种困境：买方经纪很可能立马就把你的上市房从他的清单中删除，直接带客户找下一个愿意支付部分佣金的卖家。
这样一来，卖方就会缺少买家，尤其在市场冷清、销售不振的情况下，卖方会特别吃亏，收不到买方的报价、询问度低，这个房子最后就可能低价卖出，或是在市场上滞留过久。
其实，本质上来说佣金制度并没有改变，同样的房地产经纪人需要靠收取佣金来生活，佣金的钱最终还是从买家买房的资金中扣除。改变的是由谁来支付买卖两边的佣金，以前都是由卖方收到卖房资金后，统一支付给卖方经纪来分配。但是新制度之后，佣金怎么支付、谁来付，双方都可以讨论和谈判。
卖方支付卖方经纪的佣金，这部分虽然比较没有问题，不过卖方要注意的是，除了要支付多少比例的卖方佣金之外，另外买家的佣金要不要承担，这也得考量进去，该如何考量，这个后面我们以实际案例来说明。
那麽买方方面，新制之后自己要支付买方经纪的佣金，但是也可从卖方那边收取，但是想要完全让卖方负担，应该是比较困难了，至少按照现在的市场行情，还是偏向卖方市场，是比较难做到的，这个比例该如何拿捏，我们后面也是以实际案例来说明。
新制度对买家的影响是比较大的，因为以前买方几乎完全不用理会佣金的支付问题，卖方来处理就好。但是，既然买家得开始自己支付佣金，那么在选择经纪人方面就要有一些注意了。
现在买家如果要去找经纪人要求带看房，可能会先碰到一个问题，经纪人会要求买家先签一份同意支付佣金的合同或是协议，这样经纪人才愿意带买家去看房。这在以前是比较少发生的事，但是现在会变成一个普遍情况。
例如，Redfin的做法是，买家第一次向经纪人提出看房要求的时候，他们会让客户先签一份简单的协议书，同意经纪人可以收取的最高佣金费用比例，但是他们并不会要求买家马上选定经纪人。换句话说，这是一份开放式的协议，买家还是可以找其他经纪人代理。但是，如果你第二次找同一位经纪人看房，他们就会要求签一份正式的合约，用来确定经纪人将代理买家的关系。
至于说每一家房地产经纪公司是不是都是这种作法，似乎还没有一个固定模式。有买家则说到，他们在向某位经纪人请求看房时，就立即被要求签署一份正式的，多达12页的协议书。这个比较直接的作法，让该位买家感觉不知所措，因为他还没有确定双方的代理关系，所以他认为一开始就要签一份合约，甚至双方都还没有碰面的情况下，这样做实在有点唐突。
或许也不能说这种作法有错，毕竟佣金规则已经改变了，买方经纪人无法直接从卖方拿到佣金，那他自然得先确定，买家愿意支付佣金，他才能继续他的服务。但对于买家来说，这种改变还需要适应，“以前都不需要签这种协议书，怎么现在需要签？”“签了我是不是就一定要支付这么多钱？房价已经够贵了，现在竟然还要付经纪人的佣金！”我相信这会是很多买家的疑问。假如还不是太了解的朋友，那就要赶快适应这种新制度带来的改变。
根据Redfin于2月委托进行的一项调查，在2023年购买房屋的购房者中，近三成不知道他们的经纪人佣金多少钱，大约两成的人不知道谁向他们的经纪人支付了费用。
那么买家要到底要向经纪人支付多少佣金才算合理呢？这个并没有固定答案，佣金要依照当地的情况，和买家与经纪人协商的结果而定。但是，通常来说这个比例会是购买金额的1%至2.5%之间。
如果在一个供过于求的市场，或是一个市场淡季，卖方通常会更主动提供佣金给买方，以换来更多买方经纪的报价。相反的，如果在一个供不应求的市场，卖方自然更容易拿翘，可能直接不提供佣金，因为他根本不需要用花招来吸引客户，外面尽是一堆人想买房啊！重点是，如何判断市场的行情，一般的消费者并不容易知道热度，所以就得依靠有经验的经纪人的敏感度去衡量。
在一个费城的案例中，一处售价35万美元的上市房，卖方经纪人建议卖家，提供买家1.5%的佣金，借此来吸引更多报价。最终他们收到12份报价，有一半的买家要求2.5%的佣金，但其中有两个最高的报价，只有要求1.5%。所以，这个交易很轻松就分出胜负了。
另一个在华盛顿特区的案例，虽然当地大多数的卖方仍然愿意为买家支付佣金，不过这个案例不太一样。一处热门的房产，尽管，卖方愿意提供2.5%的佣金给买方，但是一位买家为了让报价脱颖而出，自动放弃卖方提供的佣金，选择自行支付买方佣金。这就是市场的残酷舞台，有资本的人更容易赢得交易。
