谁能想到，盈利十多年的深圳地铁，最近居然亏惨了？
今年上半年，曾经被称为“国内最赚钱地铁公司”的深圳地铁集团遭遇了十余年来的首次亏损，亏损额高达37.93亿元，这也是深铁集团近十年来的首次亏损。
要知道，在2019年和2020年，深铁集团的年利润分别达到118.12亿元和112.72亿元。
为何到2024年上半年，却突然出现如此严重的亏损情况？
1998年深圳地铁集团正式成立，并启动了地铁一期工程，修建了1号线和4号线。
到2022年，深圳地铁运营里程已延伸至547公里，排名第四位。
深圳地铁自2004年12月28日第一条线路开通以来，经历了多年的发展，其盈利能力曾深受业内外广泛认可。
辉煌时期，深圳地铁一度被业界誉为“中国最会赚钱的地铁公司”，其净利润在2019年达到了历史最高点，为116.67亿元。
这一成就不仅在中国内地的地铁公司中傲视群雄，甚至超过了其他21家地铁公司的净利润总和。
要知道，全球范围内，地铁运营亏损基本算是普遍常态。
例如，2021年，印度德里地铁亏损高达380亿卢比（约5亿美元），一度创下了历史纪录。
即便是发达国家，伦敦地铁每年约产生12亿英镑的损失，纽约地铁亏损甚至高达4亿美元，韩国首尔地铁每年亏损算下来，也高达差不多5亿人民币。
但其中，中国香港地铁却是个特例，它被认为是全球最赚钱的地铁之一。
香港地铁公司的运营模式类似于投资公司。主要将地铁运营与房地产开发及零售业紧密结合，这种模式使得香港地铁能够通过物业开发和租赁管理等方式实现盈利，而不仅仅依赖于票务收入。
深圳地铁便是师从香港，完全沿用这种“轨道交通+物业”的模式，不光建设和运营城市交通，而且对地铁周边房地产和商业进行了大量投资。
采用“站城一体化开发”模式，也就是将轨道交通与物业开发相结合，在深圳地铁的运营中取得了显著的成效。
2019年，深圳地铁的房地产收入高达140.3亿元人民币，占到总收入的67.6%，并带来了92.2亿的利润。
这一模式不仅成功弥补了运营上的30亿亏损，还实现了可观的盈利。
通过投资房地产，2019年，深圳地铁收益达到了117.2亿元，其中很大一部分便是源自此。
同时它在成本控制方面也做得很好。2021年深圳地铁的运营成本只小幅上升了1%，而杭州地铁的运营成本却大幅增加了89.2%。
总的来说，深圳地铁在其盈利的辉煌时期，通过多元化的业务结构、高效的成本控制以及精准的市场投资，实现了高额的净利润，成为中国地铁行业的模范存在。
随着市场环境的变化，特别是房地产市场的波动，深圳地铁的盈利模式也面临着挑战。
自2023年起，中国内地29个城市的地铁公司财报显示：在扣除财政补贴后，这些地铁公司均面临亏损。
深圳地铁作为全国营收规模最大的地铁公司，同样未能幸免。
尽管其营收位居全国之首，但在剔除7.3亿财政补贴后，亏损高达1.8亿，这一数据清晰表明，深圳地铁在没有补贴的情况下，实际上已陷入亏损状态。
万科投资带来的股息，是深圳地铁历年利润总额的主要来源之一，但在2023年度，由于市场变动和经营形势，万科不派发股息，导致深圳地铁的投资收益大幅减少。
深圳地铁与房地产挂钩的初衷，源于地铁作为城市交通主动脉所带来的周边土地价值提升。
深圳地铁为最大化地铁周边物业价值，早期便携手房企，共同开展沿线地产项目的开发与管理，有效提升了土地利用效率，确保了双方共赢的局面。
为实现轨道与城市的可持续发展，深铁集团于2008年全面开启“轨道+物业”模式的探索之路，走出了一条和而不同、极富深圳特色的“轨道+物业”模式发展之路。
此外，深圳地铁还积极尝试与房企在商业地产领域的合作。
地铁站点周边往往是人流密集、商业氛围浓厚的区域，深圳地铁充分利用这一优势，与房企共同打造集购物、餐饮、娱乐等功能于一体的商业综合体。
况且地铁的建设、运营和维护需要大量的人力，为周边提供了大量的就业机会。
这些商业综合体既便利了市民消费，又为房企创造了丰厚回报，深圳地铁也从中通过租金、管理费等途径分享到了商业繁荣的收益。
因此，在发展前期，深圳地铁通过土地出让、合资开发等方式获得丰厚的回报，而房企则借助地铁的便捷交通优势，打造出更具吸引力的住宅和商业项目。
只可惜，这种与房地产紧密相连的商业模式，不可避免也深受房地产市场动荡的影响。
当中国房地产市场步入调整阶段时，深圳地铁也未能幸免，其经营业绩出现了显著的下滑趋势。
深圳地铁曾以其卓越的盈利能力和高效的运营管理著称，是无数城市地铁公司的学习榜样。
多年来，深圳地铁的盈利能力在行业内一直被作为榜样。但事实上，净利润却已经连续三年下降。如今，深铁集团更是面临了前所未有的财务挑战，出现了首次亏损，亏损额高达37.85亿元。
归根结底，今年上半年，深圳地铁开发业务营收虽大幅增长，但成本激增，毛利率大幅下滑，加之对万科等房地产企业的投资收益大幅减少，深圳地铁的盈利结构遭受重创。
说到底，成业房地产，败也房地产。
面对亏损，深圳地铁不得不重新规划其运营模式和盈利结构。
有专家指出，未来地铁公司需深入挖掘站城一体化的商业价值，通过精细化运营和多元化发展，实现降本增效。
实际上，深圳地铁已经在探索转型之路。一方面，深圳地铁继续推进轨道建设，预计到2028年，深圳将形成25条线路、总里程达到843.6公里的轨道交通线网。
另一方面，与保障性住房等政策的深度融合，为地铁公司提供了新的机遇。
目前，深铁集团推出的深铁前海时代·尊府高端住宅项目，仅6个小时即售罄，销售金额超57.38亿元。
此外，深铁集团还承担了恒大深圳几个旧改项目的后期运营，虽然这是一个相当大的工程，但也为深铁集团提供了新的发展机遇。
不过，市场是残酷的，在房地产下行的今天，深圳地铁要想继续维持盈利，积极转型的过程中，要面临的考验并不少。
参考文献：
1、南都周刊：《半年亏了近38亿！深铁集团最新披露》
2、《我国地铁为何总亏钱？北京一年亏240亿，只有5个城市盈利，为何？》
3、《深圳地铁为何年赚百亿，北上广却连年亏损，是因为深圳地铁票贵吗！》
4、《29个城市地铁全部亏损，中央六部门发文，地铁大扩张时代，结束了！》
