房地产股昨天尾盘猛冲，昨天又迅速回调。短短24h不到，玩了一把过山车。昨天住哥的发布会还是可以感受到压力和努力释放的政策。但显然，从资本市场用脚投票的结果来看，对于会议释放的消息，并未满足预期。昨天住哥的发布会，打了一套“组合拳”——四个取消、四个降低、两个增加。充分赋予城市政府调控自主权，因城施策，调整或取消各类限制性措施，包括取消限购、限售、限价、普通住宅和非普通住宅标准。四个降低：
- 降低首付比例，统一首套、二套房贷最低首付比例到15%；
一、通过货币化安置等方式，新增100万套城中村危旧房改造这次，对条件比较成熟的100万套，通过加大政策支持力度，提前干、抓紧干，主要采取货币化安置。
而且住建部领导的表态很有讲究：“将通过货币化安置房方式新增100万套城中村改造、危旧房改造。前期工作做得好，还可以在100万套上继续加大力度。”这句话的意思是，先增100万套，效果好可以继续加。这样的说法，大家有没有熟悉感觉？早在2015年，在楼市岌岌可危的时刻，国家就曾释放"棚改货币化"的大招。那一年，各地楼市坐地起飞，一年内少则上涨30%，多则翻倍。让深陷泥潭的三四线城市楼市获得了喘息之机。100万套住房拆迁，平均每户赔偿150万计，一轮拆迁下来，预计释放资金1.5万亿。按理说这个表态一出，地产板块莫非又要从ICU里冲出来嗨了？实际上，真金白银的资本，看这个问题眼光要毒要准的太多。昨天用脚投票的结果就是：市场并不买单。2. 从规模上来看，100万套看着挺多，实际上经不起推敲。这次100万套的规模看着刺激，但对2019年的楼市都没作用，那么对2024年的楼市作用也有限。
3. 模式疑问：这次货币化安置，是真金白银给钱，还是给房票？钱是钱，和房票就不是一个性质的东西，在当下国内户籍制度加速退场的背景之下，钱和房票的潜在巨大的价值差距。三个不确定性叠加，让这次重启货币化安置的新表态，被打折不少。二、年底前，将“白名单”项目，信贷规模增加到4万亿城市房地产融资协调机制要将所有房地产合格项目都纳入“白名单”，应进尽进、应贷尽贷，满足项目合理融资需求。现在一提到四万亿，似乎就像魔咒一样，代表着向好的希望和救赎的良药。规模挺大，但实际用途更重要。当下国家放开信贷口子，给开发商增加流动性，开发商拿这个钱去会去干什么？没有任何的想象力空间，其实就是尽可能给还有救的房企贷款，让他们赶紧保交楼，或加大供给力度。贷款是要给利息的，按照当下楼市成交低迷，开发商去化艰难的实际情况来看，对贷款有什么动力？这个本质，都不需要什么行内行外的说法了，一目了然的事情。结合这次发布会的措施，当前住哥对于楼市的判断是：经过三年不断调整，市场已经开始筑底。意思是楼市正在回暖，对近期楼市政策虽然不能说“满意”，但至少是给了“肯定”。
住哥上层对于房地产的态度，还是希望居民上杠杆，也为了能继续杠杠，降低资金成本和门槛。通过地方债、国债作为启动资金和托底，来实现“止跌回稳”。注意，是回稳，不是回升。再直白一点，“托而不举，以稳为主”。心里有数了吧。
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